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两城即大连主城区与大连新市区，三星即庄河市瓦房店市和普兰店市三个卫星城。
主城区由中山区西岗区沙河口区甘井子区和旅顺口区组成。
城市用地由现在平方公里扩大到平方公里左右。
把甘井子区农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为体，按照城区标准统规划建设和管理，不再搞低标准小城镇建设。
新市区由开发区金州区保税区出口加工区金石滩旅游度假区双港大窑湾港区组成。
主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通双城格局。
对基础设施走廊实行绿化保护，保证城市生命线安全。
二城市产业体系按照产业强市工业先行思路，从我市经济现有基础出发，推进产业升级，形成以高新技术产业为先导，以石油化工电子信息机械制造三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达产业格局。
建立两区三带开放型产业布局。
两区，即主城区和新市区两大经济区三带，即沿沈大高速公路和黄海大道，以卫星城和多个功能各异产业园区为依托，形成两条放射状陆域经济带，以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经济带。
发挥高新技术产业在全市经济发展中先导作用。
扩大产业基地外延，优化高新技术产业布局，满足高新技术产业发展空间需求。
集中建设七贤岭产业基地双港等重点产业园区和产业带，发挥产业集聚效应，扩大产业规模。
三城市功能布局围绕城市总体功能，科学定位两城三星分区功能。
我市主城区功能定位为行政文化中心中央商务区和现代产业区。
市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。
甘井子区为现代都市工业现代物流业商贸服务业和教育产业集中发展区。
旅顺口区为旅游名胜区临港产业区高新技术产业区和大学园区。
新市区功能定位为技术先进工业基地高新技术产业基地现代物流基地和主要口岸。
三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型工业加工区现代农业产业区和特色旅游区。
长海县功能定位为海上大连建设先导区和示范区，成为海洋经济重点发展区。
大连位于辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本韩国朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。
是京津门户和东北亚经济区中心区域，是中国重要港口贸易工业旅游城市，也是中国北方最为开放最具活力城市之。
图二气候条件大连市位于北半球暖温带地区，属具有海洋性特点暖温带大陆性季风气候。
全年日照总时数为小时年平均气温摄氏度年平均降水量毫米无霜期达个月，适宜气候使大连成为世界最适宜居住城市之。
二年大连市经济总体发展情况年，大连经济继续保持快速增长。
生产总值完成亿元，同比增长地方财政般预算收入亿元，同比增长规模以上工业增加值亿元，同比增长实现自营进出口总额亿美元，同比增长出口总额亿美元，同比增长完成全社会固定资产投资额亿元，同比增长实现社会消费品零售总额亿元，同比增长城市居民人均可支配收入达元，同比增长城市居民人均消费性支出元，同比增长。
大连市近年社会经济情况分析表见表。
表大连市年社会经济发展主要指标年份亿元财政收入亿元固定资产投资额亿元社会消费品零售总额亿元城镇居民年人均可支配收入元城镇居民年人均消费性支出元非农人口数量万人数据来源大连统计年鉴大连统计月报亿元年大连市经济情况分析表财政收入固定资产投资额社会消费品零售总额图宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓年，大连市城镇固定资产投资完成亿元，同比增长房地产开发投资增幅有所放缓，共完成亿元，同比增长房地产施工建筑面积万平方米，同比增长竣工建筑面积急速萎缩，全年共竣工万平方米，同比下降商品房销售面积万平方米，同比增长实现销售额亿元，同比增长。
二消费需求稳中趋旺，零售额与同步增长年，全市实现社会消费品零售额亿元，同比增长，为年来最高值。
近年来我市零售额增幅直低于，但差距逐年缩小，今年实现同步增长，消费对经济增长贡献不断提高，多年来内需相对不足困扰正在逐步缓解。
年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃。
消费需求旺盛主要有两方面原因方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级另方面，我国经济快速发展使本币升值成为必然，而人民币升值又吸引了大量资本流入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购买欲望，从而引发消费需求升温。
三城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化年，大连市城市居民人均可支配收入为元，同比增长，同比加快个百分点在人均总收入中，工资性收入增长，加快个百分点经营净收入增长，加快个百分点财产性收入增长转移性收入增长。
四项构成全面增长，对家庭总收入增长贡献率分别为和。
居民收入呈多元化上升趋势。
四消费价格结构性上涨年月份以来，受猪肉等食品价格大幅上涨影响，出现明显上涨。
月同比涨幅分别为和，涨幅呈现明显扩大趋势。
五居民储蓄存款下降随着股市持功能布局围绕城市总体功能，科学定位两城三星分区功能。
我市主城区功能定位为行政文化中心中央商务区和现代产业区。
市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。
甘井子区为现代都市工业现代物流业商贸服务业和繁荣，居民储蓄存款不断流入股市，导致居民储蓄存款出现了巨额下降或同比少增。
长期以来，我国居民储蓄存款直呈现出高速增长态势，每月新增额高达千亿元，但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长现象月末，居民储蓄存款余额亿元，同比下降，比上月减少亿元，这是储蓄存款余额在今年内继月末四月末五月末八月末九月末第六次月度负增长月末，居民储蓄存款余额亿元，同比增长，比上月增加亿元，这种现象产生是由于现阶段我国居民投资渠道有所拓宽，不再局限于储蓄存款。
表金融机构人民币储蓄存款情况表单位亿元时间月月月月月月月月月月月金融机构存款余额企业存款余额储蓄存款余额数据来源大连统计月报第二节大连市房地产发展特征大连城市发展总体规划图大连城市发展规划紧密围绕建设大大连规划纲要，从如下几方面对大连未来年城市总体规划做出战略部署城市空间布局按照西拓北进思路，把大连城区西拓至旅顺北扩到金州，构筑两城三星组团式城市空间布局。
两城即大连主城区与大连新市区，三星即庄河市瓦房店市和普兰店市三个卫星城。
主城区由中山区西岗区沙河口区甘井子区和旅顺口区组成。
城市用地由现在平方公里扩大到平方公里左右。
把甘井子区农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为体，按照城区标准统规划建设和管理，不再搞低标准小城镇建设。
新市区由开发区金州区保税区出口加工区金石滩旅游度假区双港大窑湾港区组成。
主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通双城格局。
对基础设施走廊实行绿化保护，保证城市生命线安全。
二城市产业体系按照产业强市工业先行思路，从我市经济现有基础出发，推进产业升级，形成以高新技术产业为先导，以石油化工电子信息机械制造三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达产业格局。
建立两区三带开放型产业布局。
两区，即主城区和新市区两大经济区三带，即沿沈大高速公路和黄海大道，以卫星城和多个功能各异产业园区为依托，形成两条放射状陆域经济带，以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经济带。
发挥高新技术产业在全市经济发展中先导作用。
扩大产业基地外延，优化高新技术产业布局，满足高新技术产业发展空间需求。
集中建设七贤岭产业基地双港等重点产业园区和产业带，发挥产业集聚效应，扩大产业规模。
三城市功能布局围绕城市总体功能，科学定位两城三星分区功能。
我市主城区功能定位为行政文化中心中央商务区和现代产业区。
市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。
甘井子区为现代都市工业现代物流业商贸服务业和教育产业集中发展区。
旅顺口区为旅游名胜区临港产业区高新技术产业区和大学园区。
新市区功能定位为技术先进工业基地高新技术产业基地现代物流基地和主要口岸。
三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型工业加工区现代农业产业区和特色旅游区。
长海县功能定位为海上大连建设先导区和示范区，成为海洋经济重点发展区。
，建设投资，利息支出销售税金及附加所得税净现金流，累计净现金流，动态经济指标净现值，财务内部收益率投资回收期年静态动态第九章投资计划与资金筹措本项目开发需要筹措资金人民币亿元，贷款期年，利率，资金筹措计划如下投资计划与资金筹措表序号项目名称建设期投资总额，建设投资，投资利息其他，资金筹措，自有资金，借款，预售收入，第十章风险分析与防范对策风险分析房地产领域风险就是房地产投资过程中，种低于预期利润，特别是导致投资损失可能性。
从以上投资分析可以看出，该项目可以获得较高利润。
但是由于房地产投资价值量大周期长位置不可移动及市场竞争不充分等特点，本项目也面临着定风险。
系统风险系统风险是指对整个市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免风险，包括通货膨胀风险市场供求风险政策性风险利率风险等。
对于该项目而言，由于建设工期较长，项目竣工面积较大，房地产市场宏观政策和大连市尤其是旅顺区同类房地产项目市场供求状况对项目投资利润率影响最大，可能会导致项目利润率达不到投资者预期，是该项目面临系统风险。
二非系统风险非系统风险是指只对市场内个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除风险，主要包括经营风险财务风险管理风险等。
该项目最突出是建设期风险，该项目投资大，建设周期较长，会存在定非系统风险。
二防范对策针对以上风险分析，我们提出以下几点防范措施关注政策动态，认准投资方向。
时刻关注政府各项方针政策变化，尤其是对房地产开发态度。
通过对国家各项政策研究，既有助于开发商确定正确投资方向，较准确地预测未来市场需求，又有利于开发商根据政策变动及时调整策略，有效控制系统风险。
二加强市场调查研究，寻找投资良机。
在房地产投资领域只有通过深入市场调查研究，才能准确把握市场动态，获得高质量市场信息。
有利于对预期结果进行比较准确预测，从而降低预期结果与实际结果差距，即有效规避风险。
三加快项目建设，充分发挥优势。
该类型房地产项目将采用些最新住宅户型产品与建设科技成果，同时，本项目是龙王塘大型滨海社区重点建设工程将获得龙王塘村委会大力支持，会有更好企业及产品形象。
所以，应加快项目建设进度，抓住良好市场时机，实现项目经济效益和社会效益。
第十章综合评价与建议大连市经济潜力巨大振兴东北老工业基地政策，决定要把大连建成东北亚重要国际航运中心，这给大连经济发展带来了更大发展空间。
大连于年被央视评为最具经济活力城市，年最佳旅游城市说明大连经济发展潜力巨大。
二项目投资利润高于行业平均水平从以上分析可以看出本项目投资利润率销售利润率远大于行业平均利润率内部收益率大于行业基准收益率项目净现值远大于零。
表明该项目收益水平不仅达到而且高于行业平均水平，是个非常理想投资项目。
三科学严谨准确销售服务房地产项目卖房屋产品，因此产品
星海高尔夫花园项目立项分析评估建议书（备份存档）
