（项目申请）星级农贸市场项目立项分析评估建议书（备份存档）

商业中心五星级农贸市场项目愿为市农贸市场改造领域探索产生积极推动作用，为建设富庶文明美丽出份力。

这也是集团秉承天地之心生民之爱企业发展理念所做件利在当代功在千秋造福于民大好事二公司简介三项目简介四市场分析市场需求分析人口概况交通概况居民消费能力二市场供给分析三结论综上所述，项目所在区域内人口密集，居民消费能力不高，日常消费频次高，消费需求旺盛，随着新建住宅项目陆续竣工入住，居民消费能力呈逐步提高趋势。

该区域特别适合这种升级版五星级农贸市场，其品种更齐全更新鲜鲜活选择性更强交易方式灵活方便。

五项目建设方案星级农贸市场是标准化菜市场和传统农贸市场升级版，按照不同标准要求可以由政府相关部门或行业协会评定为星二星三星四星五星。

星级评定标准详见附件二。

工程概况本项目拟按照五星级标准建设，于年月开始动工新建，年月投入使用。

项目位于建筑面积约，平，经营面积约，平，工程总投资约，万元。

规划概况本项目层为农副产品及制成品粮油饮品，地下层为库房及停车场，地下二层为停车场，市场管理办公室设在层。

层拟规划约个摊位，可吸纳就业约人。

项目建设标准﹡市场内设立蔬菜农药检测室宣传栏服务台复秤台﹡采用大屏幕显示器公布当日蔬菜中心指导价格，配臵市场动态实时监控设备﹡市场下水排污按规定接入城市污水管网﹡地面采用防水防滑材料铺设﹡屠宰水产经营区域实行防水防溅设计﹡市场门面外观整洁，摊位设臵合理统美观﹡通风条件良好，室内光线明亮通道宽敞﹡建立信息公开交易追溯联网监测三大系统。

具体建设标准详见附件三。

六项目招商运营策略集团将成立专业经营管理公司负责该项目招商运营管理，并将对星级农贸市场项目进行规模化连锁化品牌化推广，力争在年时间里覆盖市内各区。

管理团队组织架构总经理招商部备，许多农贸市场垃圾遍地，污水横流，老百姓买趟菜出来身味脚泥，谈不上轻松购物，更谈不上购物乐趣。

同时农贸市场中些熟食摊位没有进行有效划分，同蔬菜蛋禽鱼虾瓜果等摊位混杂，卫生条件令人担忧。

粗犷经营鱼龙混杂，存在严重食品质量隐患农贸市场交易方式，基本上还是延续了年前日中为市集天下之民聚天下之贵交易而退，各得其所原始市场交易方式，众多个体小贩采取租赁摊位形式进行经营。

这种分散经营状况，客观上形成了进货渠道广而杂混乱局面，导致市场管理者对商品质量难以管理，消费者难以识别。

农药超标注水猪肉等现象时有发生，而市场内又缺乏农产品质量检测手段，长此以往，有些农贸市场就成了假冒伪劣产品集散地，旦商品出现重大质量或卫生问题，往往是商贩走了之，责任无从追究，消费者权益得不到保护。

分散经营各自为政，难以进行统监管农贸市场中经营户众多，各商户进货数量成本和销售额只有商户自己清楚，市场管理者对各经营户总交易额不清楚，不能准确把握市场供求状况，对市场未来前景无法做出准确判断，从而难以为政府调控市场和农民生产提供科学依据。

传统农贸市场先天不足，阻碍了城市现代化进程。

我市大部分农贸市场建筑设施已经陈旧老化，有甚至是简易棚市场，还有为数不少占道市场，严重影响到了城市交通市容环境和居民生活。

农贸市场现状离人们对现代文明城市要求仍有着定差距，特别是在建设富庶美丽文明大连过程中，农贸市场标准化星级化改造势在必行。

四农贸市场升级换代模式进入世纪以来，国外大型超级市场涌进中国，以其整洁环境丰富商品和新奇购物模式，在中国大江南北迅速攻城略地，时间将我国传统商业企业挤压无喘息之地。

但随着大型超市在国内经过十几年发展，其弊端也渐渐显现，如农产品价格高﹡超市那种开架式销售模式，损耗极高﹡超市管理方收取费用名目繁多现已广受诟病﹡超市运营管理模式造成管理成本高这些费用摊到商品上，使得超市农产品价格要高于农贸市场。

鲜活农产品鲜活度差超市集中采购无法像农贸市场商户那样灵活，农贸市场商户通常是当天早上点钟去批发市场采购，从而保证了所售商品鲜活，而这点是超市无法做到。

超市覆盖范围大，距离远由于大型超市是舶来品，它经营模式是适合外国人购物习惯，即每周次驱车几公里外集中购全所有日常用品。

因此，在中国，大型超市选址原则和经营模式也是沿用了国外模式，人们去超市购物通常是低频次高客单价。

而老百姓日三餐高频次采购农副产品需要无法由超市满足，只能由居住地附近农贸市场来满足。

综上，鉴于现阶段我国经济发展水平和老百姓消费习惯等客观需求，在今后相当长段时期内，农贸市场仍将是我国农产品流通工程总投资约，万元。

规划概况本项目层为农副产品及制成品粮油饮品，地下层为库房及停车场，地下二层为停车场，市场管理办公室设在层。

层拟规划约个摊位，可吸纳就业约人。

项目要渠道和为老百姓提供放心消费环境主要载体，它存在是不可替代。

故此，农贸市场应定位为具有定公益性非垄断竞争性商业设施。

将农贸市场升级换代定位于比超市低点，比原来集市要高点，可以概括为超市环境，集市价格。

商业中心五星级农贸市场项目就是按照这种模式借鉴其他先进城市做法由开发建设市首家星级农贸市场项目。

无论是在项目定位规划硬件投入还是后续招商运营管理上，新星房地产开发集团和新荣农超管理有限公司都围绕着打造东北流农贸市场，创农贸市场样板市场这目标展开。

通过各级政府扶持和帮助，将农贸市场建设成拥有五星级购物环境，但商品价格比普通集市更低农产品购销场所。

商业中心五星级农贸市场项目愿为市农贸市场改造领域探索产生积极推动作用，为建设富庶文明美丽出份力。

这也是集团秉承天地之心生民之爱企业发展理念所做件利在当代功在千秋造福于民大好事二公司简介三项目简介四市场分析市场需求分析人口概况交通概况居民消费能力二市场供给分析三结论综上所述，项目所在区域内人口密集，居民消费能力不高，日常消费频次高，消费需求旺盛，随着新建住宅项目陆续竣工入住，居民消费能力呈逐步提高趋势。

该区域特别适合这种升级版五星级农贸市场，其品种更齐全更新鲜鲜活选择性更强交易方式灵活方便。

五项目建设方案星级农贸市场是标准化菜市场和传统农贸市场升级版，按照不同标准要求可以由政府相关部门或行业协会评定为星二星三星四星五星。

星级评定标准详见附件二。

工程概况本项目拟按照五星级标准建设，于年月开始动工新建，年月投入使用。

项目位于建筑面积约，平，经营面积约，平，工程总投资约，万元。

规划概况本项目层为农副产品及制成品粮油饮品，地下层为库房及停车场，地下二层为停车场，市场管理办公室设在层。

层拟规划约个摊位，可吸纳就业约人。

项目建设标准﹡市场内设立蔬菜农药检测室宣传栏服务台复秤台﹡采用大屏幕显示器公布当日蔬菜中心指导价格，配臵市场动态实时监控设备﹡市场下水排污按规定接入城市污水管网﹡地面采用防水防滑材料铺设﹡屠宰水产经营区域实行防水防溅设计﹡市场门面外观整洁，摊位设臵合理统美观﹡通风条件良好，室内光线明亮通道宽敞﹡建立信息公开交易追溯联网监测三大系统。

具体建设标准详见附件三。

六项目招商运营策略集团将成立专业经营管理公司负责该项目招商运营管理，并将对星级农贸市场项目进行规模化连锁化品牌化推广，力争在年时间里覆盖市内各区。

管理团队组织架构总经理招商部费用。

落实和完善绿色通道，依法查处违规收费行为。

早在年，在杭州市委市政府就出台了系列促进农贸市场改造提升扶持政策和重大举措，成立了由工商局牵头，各委办局参加专项工作小组。

杭州市财政安排，万元专项资金，对实施改造各类农贸市场统进行财政补贴，以促进农贸市场投资管理者对经营业户减免租金摊位费管理费等费用，进而降低农产品销售价格。

杭州市已经在全国设立了样板，形成了标准化设计验收评定体系，实现了地不湿无异味菜安全价公道计量准价公示可追溯联成网。

取得了经营者消费者政府各方多赢满意效果。

年起，浙江省开始推广杭州经验，计划对全省，余家农贸市场进行软硬件提升改造，并将在年实现全省覆盖。

年月日，浙江省政府与各市政府签订了年度农贸市场改造提升工作责任状，首期全省共确定家农贸市场，预计投资总额亿。

可见，建设改造现代化标准化规模化农贸市场可以解决鲜活农产品卖难买贵问题，解决食品安全问题，解决就业问题解决三农问题，是利国利民大好事。

经浙江省多年实践证明，有了政府扶持可以大大降低市场运行成本，拉低菜价，菜农市民都可以享受到实惠。

借鉴浙江省经验，政府有关部门可以提供政策支持有以下几个方面市财政应设立星级农贸市场建设专项扶持资金，对符合规划布局和验收标准农贸市场，市财政次性补贴总建设成本，所在区政府补贴，市场举办者承担。

对于星级农贸市场减免农超对接户租金损失，市财政每年补贴万，持续补贴年。

对于新规划定点使用国有建设用地建设农贸市场项目，可按非盈利性城市基础设施用地以划拨方式供地，减免土地出让金和城市基础设施配套费，建筑面积可不计入容积率。

属符合城市规划要求达到星级农贸市场建设标准农贸市场建设项目，规划国土服务委工商等相关部门将开设报建绿色通道，优先审批并减免相关规费。

市信息产业局对市场食品安全追溯系统安全监控系统及信息化建设提供补贴，补贴标准为系统建设成本。

市质量技术监督局对市场中质量安全检测点和无公害蔬菜检测中心建设提供补贴，补贴标准为实验室建设成本。

由市农委提供资源，协助农贸市场与农户签订购销协议，并农户承诺为农贸市场供应符合各项食品安全质量标准农产品。

附件问卷调查报告节选问卷区域分布本次调查有效问卷共计份问卷分布序号地区份数北区南区受众基本信息性别分布年龄分布男女岁岁岁岁岁岁岁以上婚姻状况职业分布学历分布未婚已婚无子女已婚有子女公务员事业单位人员私营业主公司职员自由职业退休其他高中及以下大专本科硕士及以上家庭人口概况家庭年收入人人人人人以上万及以下万万万万万万万经理综合管理部经理企划部经理物业管理部经理工程管理部经理行政人事专员活动推广美工平面设计招商专员商管员商场前台接待兼广播员保洁主管秩序维护主管消防专员车场管理员保洁员秩序维护员内业管理员电气主管暖通主管维修电工电梯工万能工水暖工空调工弱电工商业管理公司组织架构图副总经理或总监招商营运部内业营运部经理二招商策略实行品牌战略，以各经营业态品牌商家作为龙头，给予租金减免优惠。

如熟肉制品瑞安八珍阿满食品棒棰岛食品沟帮子烧鸡等生鲜肉础明棒棰岛雪龙皓月科尔沁草原牛肉悦牛等海参小芹棒棰岛獐子岛三山岛新玉麟三山浦等干果嗑客好想你枣新疆大枣恰恰瓜子等水果三十里堡苹果旅顺大樱桃庄河草莓等干调棒棰岛调味品山西陈醋等粮油天狗日清等市场内设立定面积自产自销区位在市场中增设自产自销摊位，并减免其租金及管理费。

方面能够安臵马路市场中农产品经营户，将市场周边街道蔬菜经营户动员迁入农贸市场另方面，可以引进地产蔬菜生产企业如水培菜芽苗菜及农业合作组织种菜大户，实现点对点产销对接，省去中间环节，以达到比普通集市更低菜价。

加强宣传推广，让经营业户和消费者都能真正领会星级农贸市场超市环境，集市价格这市场定位。

招商过程中，保证市场内经营品种品类齐全，没有漏项。

品牌商户有经营经验商户