（项目申请）星辰老年康复理疗中心项目立项分析评估建议书（备份存档）

建筑容积率为绿化覆盖率达到以上。

二期养老公寓建筑面积万平方米，建筑容积为，绿化覆盖率达到。

建成后将是三亚市规模最大环境最好功能最齐设施最全养老园区，能为近老年人提供富有亲情和人文特色专业服务，以及丰富娱乐休闲文化生活，并可接待会议旅游和各种商务活动。

五项目投资规模和资金筹措方案项目总投资额为亿元人民币，公司主要通过自有资金投资和财团合作投资。

建设资金来源主要有三方面第，通过投资组合寻找财团合作共同投资，投资额为亿元人民币第二，通过银行贷款和国家政策扶持亿元人民币第三，企业自筹亿元人民币。

六产品开发内容项目计划分二期开发建设完成。

第期开发以商务会所和医院为主，并辅助开发标准公寓式住宅。

规划占地面积亩，建筑面积平方米，可为整个中心提供酒店娱乐商务会议以及医疗服务。

具体建设内容商务会所幢，平方米标准公寓式住宅平方米职工宿舍幢，平方米三甲医院幢，平方米多功能馆幢，平方米园区内服务设施建设管理中心超级连锁市场交通枢纽中心公共停车场服务站电信枢纽中心安全消防中心园林式公园拓展训练基地休闲娱乐中心多功能馆科技馆图书馆展览馆④民族艺术馆影视中心第期开发计划建设期为年，第二年开始营运。

总投资预计亿元人民币。

第二期开发以普通消费和经济消费群体为重点服务对象。

规划占地面积亩，建筑面积万平方米，可为人提供服务。

具体建设内容普通型标准公寓幢，每幢人共可居住人经济型标准公寓幢，每幢人共可居住人区内服务设施建设管理中心分支机构医疗中心保健上门护理运动场交通服务中心分支机构园林式公园宾馆餐饮家政服务安全消防中心分支机构超级连锁市场综合会所分支机构。

第二期开发计划工期为两年，第三年开始营运。

总投资为亿元人民币。

七项目规划策划方案规划建设为格局，即个综合服务区，三个生活服务区。

综合服务区规划占地面积亩，区域内设置管理中心综合会所运动场馆三甲级医院宾馆餐厅超级市场交通枢纽中心电信枢纽中心安全消防中心多功能场馆特殊服务中心等。

将综合项目总体进度配套建设。

生活居住区规划占义。

目前，我国社会养老保险体制处于初级阶段，尚不健全。

由于国有企业改制，多数下岗人员保险丢失，养老保险金管理不规范等诸多因素，致使中国养老制度没有形成个健康完善体制。

虽然养老模式在部分大中城市已有初步发展，但其主要依靠国办公办街道办和私办四种模式，都不是很完善和不适合形势发展需要，造成这种状况因素有以下几方面世俗观念我国是有着几千年历史文明古国，世代以孝为大，更为重要是封建统治者以孝治天下伦理道德观念长期束缚和禁锢人们思想，年迈老人和儿孙们都不能按现实社会发展进步和现实家庭实际情况决定和安排自身晚年生活，顾及儿女脸面或感到自己让儿女们抛弃等陈旧思想导致其顾虑重重并滋生出各种不应有思想压力，严重阻碍了养老体制改革演进和顺利实施。

养老规模小模式不健全现有各种养老院集中存在以下问题规模小，设施不健全。

大部分经营中存在服务不到位，老年人想要环境没保障，对伤病残老人护理服务不达标，资金短缺，经营理念不能满足老年人不同层次不同类型精神文化需求和消费需求。

资金负担重，存在两极状态国家给补养老金有限，不能满足养老正常开支，对于家庭困难群体入住养老场所受资金限制，负担不起。

对于有支付能力群体入住养老场所，其服务条件和水平又不能满足消费需求而不愿入住两极现象。

④儿孙义务拖累由于现代社会节奏比较快，大部分老年人儿女们在工作，其孙子孙女便成了老年人照顾对象，责无旁贷做保姆。

这虽然是人类延续规律和不可推卸义务，但却导致这部分老人不能按自己意愿安度晚年。

综上所述，我国在加强老龄工作，发展老龄事业方面重视力度大大增强，并把养老服务业建设列入重要议事日程，成为党政工作重要组成部分。

坚持以人为本科学发展观，鼓励和支持社会力量兴办老年福利服务机构，满足广大老龄群体日益增长养老服务需求，已成为全社会共同责任。

二项目建设地点项目地址海南省三亚市田独镇田独镇位于三亚市东北余公里处，个随着历史变迁而自然形成村镇。

这里地域开阔民风朴实，其地理位置十分独特。

田独镇新村居民委员会下新村处于镇中去往亚龙湾公路右侧，安游公路北侧。

基本地貌以坡地和低洼地为主。

由于近年来自然水源减少，大部分土地处于闲置状态，此种闲地弃地，种之无收，弃之可惜。

田独镇新村居委会下新村村南部安游公路北侧，有大约亩近万平方米闲置土地，东西长米，南北宽约为米。

田独老年康复理疗中心项目建设将在这里进行。

三项目建设合作形式项目建设将以和下新村合作形式进行，公司甲方独资建设，下新村乙方出建设土地，以租赁形式，公司进行经营，期限为年。

为使村民利益得到保障，收入得以提高，也可采取公司与农户松散式联合方式进行合作。

农户以项目所需土地参股，公司对所建项目全额投资，项目建成后按经测算农户所得最高回报率，或规划出定比例资产给农户经营。

项目建成后，田独老年康复理疗中心将成为海南省乃至三亚市养老行业骨干企业，将极大地拉动当地经济发展和农村富余人员就业，使田独镇产业结构发生根本变化。

农村环境道桥等基础设施建设都有很大改观。

新村居民委员会下新村村民对该项目展开，都表现出极大兴趣和期望，表示要全力配合，争取尽快把项目完成，使他们生活出现个新质变化。

四项目建设内综合会所分支机构。

第二期开发计划工期为两年，第三年开始营运。

总投资为亿元人民币。

七项目规划策划方案规划建设为格局，即个综合服务区，三个生活服务区。

综合服务区规划占地面积亩，区域内设置管理中心综合会所运动场容和规模项目建设内容将充分利用当地优质自然资源，为老年朋友提供集体休闲度假养生康健医疗体化优良场所，分担日益凸显社会养老问题，满足机构养老旅游养老家庭养老庞大需要和社会优质养老服务需要，开创个集中规模生态养生养老新模式，以实际行动关注并提升老年人生活质量和生命质量，让更多老年人重返自然怀抱，享受乡村田园牧歌式安逸生活，进步缓解目前老龄人口急剧增长给社会带来负担和压力，使养老服务业规范化规模化多功能化，同时也将带动周边经济发展，开辟新兴产业，拓展就业渠道，为构建和谐社会尽份绵薄之力。

项目建设规模项目规划首期商务会所总占地面积亩，第二期占地亩，计划总占地亩。

项目规划首期商务会所总建筑面积平方米，医院面积平方米，职工宿舍建筑面积平方米，多功能会馆建筑面积平方米，标准公寓式住宅平方米。

建筑容积率为绿化覆盖率达到以上。

二期养老公寓建筑面积万平方米，建筑容积为，绿化覆盖率达到。

建成后将是三亚市规模最大环境最好功能最齐设施最全养老园区，能为近老年人提供富有亲情和人文特色专业服务，以及丰富娱乐休闲文化生活，并可接待会议旅游和各种商务活动。

五项目投资规模和资金筹措方案项目总投资额为亿元人民币，公司主要通过自有资金投资和财团合作投资。

建设资金来源主要有三方面第，通过投资组合寻找财团合作共同投资，投资额为亿元人民币第二，通过银行贷款和国家政策扶持亿元人民币第三，企业自筹亿元人民币。

六产品开发内容项目计划分二期开发建设完成。

第期开发以商务会所和医院为主，并辅助开发标准公寓式住宅。

规划占地面积亩，建筑面积平方米，可为整个中心提供酒店娱乐商务会议以及医疗服务。

具体建设内容商务会所幢，平方米标准公寓式住宅平方米职工宿舍幢，平方米三甲医院幢，平方米多功能馆幢，平方米园区内服务设施建设管理中心超级连锁市场交通枢纽中心公共停车场服务站电信枢纽中心安全消防中心园林式公园拓展训练基地休闲娱乐中心多功能馆科技馆图书馆展览馆④民族艺术馆影视中心第期开发计划建设期为年，第二年开始营运。

总投资预计亿元人民币。

第二期开发以普通消费和经济消费群体为重点服务对象。

规划占地面积亩，建筑面积万平方米，可为人提供服务。

具体建设内容普通型标准公寓幢，每幢人共可居住人经济型标准公寓幢，每幢人共可居住人区内服务设施建设管理中心分支机构医疗中心保健上门护理运动场交通服务中心分支机构园林式公园宾馆餐饮家政服务安全消防中心分支机构超级连锁市场综合会所分支机构。

第二期开发计划工期为两年，第三年开始营运。

总投资为亿元人民币。

七项目规划策划方案规划建设为格局，即个综合服务区，三个生活服务区。

综合服务区规划占地面积亩，区域内设置管理中心综合会所运动场馆三甲级医院宾馆餐厅超级市场交通枢纽中心电信枢纽中心安全消防中心多功能场馆特殊服务中心等。

将综合项目总体进度配套建设。

生活居住区规划占交通状况消费水平等各方面来看，其得天独厚条件为本项目提供了最有利保障。

从经营模式设置上看，我们采取是多位体会员吸收方式。

通过国际范围内长期会员短期会员临时会员会员入会购买或租用养老居所床位等多种手段来达到经营收益平衡。

再通过超值服务如医疗服务临终关怀等来实现利润。

在管理上，放弃国内传统粗放式管理模式，实行以香港新加坡瑞士日本为依托国际化得先进管理模式。

在服务项目设置上，有机结合高级养老医疗保健休闲度假颐情养性等各项服务功能，通过专业化服务来实现增值。

同时，将考虑项目慈善公益面，以体现本项目社会价值。

二资金收益收益评估方案运营收入以养老公寓入住为来源公益性项目和旅游餐饮娱乐项目经营收入暂不作为评估因素。

入住收费标准根据初步市场调研，第二年暂按每人每月元人民币计算取平均值第三年以后各年按每人每月元人民币计算取平均值。

员工人数第二年按人，第三四年按人，第五年按人员工工资平均水平第二年按每人每月元，第三四年每人每月元，以后各年每人每月元。

第期项目付息还贷期为年不含建设期，建设期利息亿元人民币于营运年内分期偿还。

贷款利息于营运八年内偿还取平均值万元④人口入住以及入住率表第年第二年第三年第四年第五年入住人数入住率实际入住项目总成本及收益还贷计划方案详见附表计算单位为万元人民币。

经济效益分析投资利润率经测算利润总额固定资产周转金期投资回收期期总投资建设期年净利折旧第期项目运营年后可收回期投资。

附表项目总成本及收益还贷计划方案计算单位万元序号内容第年第二年第三年第四年第五年总收入月收入年收入二总成本员工工资水电杂费，设施维护折旧费，管理费三毛利润，四应缴税金免免，五计划还贷六转周转金，五项目资金投资金额建设期投入类建设期间，项目总投资为人民币亿元，基础建设期间共需要资金人民币亿元，配套建设资金需要人民币亿元。

经营期投入类经营期间投资主要是环境建设和配套设施建设，以及相关服务设施等，共需要资金人民币亿元。

二融资方式合作投资，参与分红方式计划市场融资亿元，参加公司利润分红，分红时间为年。

年后偿还融资款项，结束利润分红。

合作投资，持有原始股方式在市场融资亿元，持有公司股权，并参与监督公司董事会议和经营状况，股权可以转让，但需要经过公司董事会议决定。

其他方式经与投资方商议，可采取除以上两种方式以外其他方式进行融资。

三规避措施建立严格财务管理制度，实行专款专用，保证资金