（项目申请）星雨花都义乌国际星城项目立项分析评估建议书（备份存档）

国家在今后相当长时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展战略目标。

而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随房地产业大发展。

第三是人们住房观念上认可。

经过前几年住房改革和房地产市场发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题主要途径。

第四是房地产业已逐步走向规范。

经过国家和有关部门近几年努力和市场规律作用，加上消费者权益意识提高，都使房地产商不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱状态，在行为规范方面有了进步。

第五是房地产开发调整已基本到位。

目前，以经济适用房为主普通住宅供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅成本，使商品住宅数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。

第六是社会配套条件基本具备。

近几年与房地产业发展有关房地产交易市尝房屋租赁制度中介组织和中介服务市尝住房信贷制度住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。

第七是我国已加入，各种条款逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多境外资金进入我国房地产业。

第八是经过十几年发展，我国已出现了批既具有发展眼光，又具有定经验房地产开发商，已基本改变年代前期房地产热时期只凭着感觉和热情去开发局面，盲目性大大减少，并具有定抗泡沫能力，这是我国房地产业健康发展重要保证。

第九点可能是最重要，就是我国已经进入住房消费为热点消费阶段。

二南京地区房地产投资环境分析近年来，随着长三角地区经济快速增长，房地产业表现出非常活跃势头。

南京作为长三角大经济圈重要组成部分，城市化进程加快，地价持续稳步上涨，住宅消费热点已经形成，南京房地产市场充满了活力。

主要体现在以下几点南京市房地产市场这两年呈现出了迅猛发展势头。

南京市房地产市场年交易额首次达到亿元，比上年增长。

全年共办理房地产交易登记件，交易面积万平方米，分别比上年增长和，其中存量房交易登记件交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年增长和。

年至月份南京市完成房地产开发投资亿元，同比增长其中住宅投资亿元，同比增长。

从建设情况来看，年至月份，南京市房地产施工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，商品房竣工面积万平方米，同比增长，其中住宅竣工面积万平方。

项目建设资金需要建设单位投资和银行贷款支持解决，为顺利申请银行贷款，在总投资中，需要建设单位投入资金数额建议建设单位妥善落实。

第二章项目建设必要性项目建设是南京市总体经济发展需要房地产业是从事城乡尤其是城市房屋和土地综合性开发及经营行业，是城市存在和发展物质基础，是发展国民经济支柱产业之，房地产业发展可以加速市场经济进程。

根据南京市国民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要精神，从九五开始已将房地产业列为重点培育发展产业。

按照市委市政府战略部署，南京市房地产业在九五期间充分发挥了先导性产业作用。

十五期间加快房地产业商品化市场化现代化步伐，坚持统规划，合理布局，综合开发，配套建设原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅方针，以住宅建设为重点，进步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为南京市国民经济发展支柱产业之，这是当前经济建设中重要举措。

本工程为住宅建设项目，对进步加快南京市住宅建设，满足都市扩容后人们对中高档住宅日益增长消费需求，改善人们居住环境，培育新经济增长点具有十分积极意义。

二城市总体规划布局需要河西新城是南京近年开发重点，市政府要把它建成个经济高速发展，集文化中高档住宅体育商务为体滨江风貌新城区，建许多高品质具有标志性商业大楼高档住宅体育场馆休闲游览地。

为高起点开发未来新城区，政府力邀世界建筑设计大师对河西进行了整体规划。

河西新市区作为都市发展区区域中心，承担了主城部分功能扩散，其城市化进程重要性日益突出。

十五期间，大力推进河西新区建设，发展房地产业，将成为城市工作中心任务。

本项目用地位于河西集庆西延路以南江东南路以西经四西路以东所街路以北河西中心区域，属奥运板块。

奥体中心及地铁号西延线地铁二号线都在本地块千米范围内。

本项目建设将起到旧城改造作用，它建设将彻底改变目前这地块范围内现状，它建成将和奥体中心起为改变河西新区城市面貌做出贡献。

三满足广大市民住房需求随着主城居住人口不断疏散交通条件便利，南京主城区居民已将交通便捷，生活辅助设施不断完善河西房产列为重要选择对象河西本地居民随着生活水平提高也想使自己居住条件上个台阶此外，目前城市中中高收入阶层已将购买第二甚至第三居所作为种长线投资。

也有些人因休闲追求居住环境及老人颐养天年等原因需在新区购买住宅。

四企业发展需要江苏雨润食品产业集团有限公司为河西新区市政基础设施建设做出了重要贡献，积累了宝贵实践经验，凝聚了雄厚人力和物质资源。

为企业今后更大发展创造了良好条件。

集团组建房地产开发公司，涉足房地产业，将成为企业新经济增长点，满足企业多领域多元化扩张需求，是企业发展战略重要组成部分。

综上所述，本项目建设是十分必要而且迫切。

第三章市场分析投资环境分析国家政治经济形势及有关政策近年来，房地产业被作为拉动增长以及经济支柱型产业受到各地政府积极支持，呈现出派欣欣向荣发展势头。

年至年，全国房地产开发累计完成投资亿元，年均完成投资亿元，年均增长。

年上半年增长，高于固定资产投资增长个百分点。

年商品房累计房地产市场年交易额首次达到亿元，比上年增长。

全年共办理房地产交易登记件，交易面积万平方米，分别比上年增长和，其中存量房交易登记件交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年增长和。

年至月份南京市完成房地产开发投资亿竣工面积亿平方米，年均竣工亿平方米，年均增长。

房地产投资占固定资产投资比重由年，提高到年，年上半年超过。

根据十六大提出要求，我国经济总量要在世纪前年中要翻两番。

为此，我国将对经济结构进行战略性调整，而房地产业是最需要重视支柱产业，可以表现为以下几点第是国家政策支持。

改革开放以来，特别是年以来，国家和有关部门制定了系列鼓励发展房地产业有关政策。

在国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中，对住房建设和房地产业发展都提出了明确要求年城镇居民人均住宅面积增加到平方米，要深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费借贷，进步发展以居民住宅为重点房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。

第二是房地产业与经济和社会发展目标致。

国家在今后相当长时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展战略目标。

而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随房地产业大发展。

第三是人们住房观念上认可。

经过前几年住房改革和房地产市场发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题主要途径。

第四是房地产业已逐步走向规范。

经过国家和有关部门近几年努力和市场规律作用，加上消费者权益意识提高，都使房地产商不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱状态，在行为规范方面有了进步。

第五是房地产开发调整已基本到位。

目前，以经济适用房为主普通住宅供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅成本，使商品住宅数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。

第六是社会配套条件基本具备。

近几年与房地产业发展有关房地产交易市尝房屋租赁制度中介组织和中介服务市尝住房信贷制度住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。

第七是我国已加入，各种条款逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多境外资金进入我国房地产业。

第八是经过十几年发展，我国已出现了批既具有发展眼光，又具有定经验房地产开发商，已基本改变年代前期房地产热时期只凭着感觉和热情去开发局面，盲目性大大减少，并具有定抗泡沫能力，这是我国房地产业健康发展重要保证。

第九点可能是最重要，就是我国已经进入住房消费为热点消费阶段。

二南京地区房地产投资环境分析近年来，随着长三角地区经济快速增长，房地产业表现出非常活跃势头。

南京作为长三角大经济圈重要组成部分，城市化进程加快，地价持续稳步上涨，住宅消费热点已经形成，南京房地产市场充满了活力。

主要体现在以下几点南京市房地产市场这两年呈现出了迅猛发展势头。

南京市房地产市场年交易额首次达到亿元，比上年增长。

全年共办理房地产交易登记件，交易面积万平方米，分别比上年增长和，其中存量房交易登记件交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年增长和。

年至月份南京市完成房地产开发投资亿元，同比增长其中住宅投资亿元，同比增长。

从建设情况来看，年至月份，南京市房地产施工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，商品房竣工面积万平方米，同比增长，其中住宅竣工面积万平方源和借款偿还估算表。

三销售收入价格调查本项目基本为销售型房地产开发项目。

销售价格考虑与开发商市场营销策略相致，在考虑政治经济社会等宏观环境对项目租售价格影响同时，对房地产市场供求状况进行分析，并考虑已建成正在建设以及潜在竞争项目对房地产项目租售价格影响。

据销售价格调查，目前河西现有房地产项目售价般均在元左右，而且基本上处于有价无市态势。

二商品房价本项目按目前同类房价下限计算销售收入。

高层住宅按平均元平方米价格销售小高层住宅按平均元平方米价格销售经营性用房按平均元平方米价格销售地下机动车停车场按平均元平方米价格销售。

三销售收入本项目商品房按年销售计算。

销售率按。

年各年销售比例依次为销售收入分别为万元万元万元，合计万元。

详见附表开发量与销售量分析表和附表销售收入估算表。

四成本估算经营成本建设投资是指房地产产品出售出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转成本，主要包括土地转让成本出租土地经营成本房地产销售成本出租经营成本。

本项目开发期年经营成本分别为万元万元万元万元和万元。

合计万元。

二运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生各种费用。

本项目开发完成后完全售出，不进行经营，运营费用为零。

第十章财务评价项目计算期年，基准收益率取现行银行贷款利率。

利润总额利润总额为销售收入减销售税金及附加经营成本运营费用营业税率为，城建税和教育费附加合计为营业税。

所得税税率按。

本项目利润总额为累计万元，所得税万元，税后利润万元。

本项目发生年度亏损，用下年度所得税前利润弥补。

二利润率投资利润率年均利润总额总投资投资净利润率年均税后利润总投资销售利润率年均利润总额销售收入从考察赢利能力指标看，项目赢利能力良好。

详见附表损益表。

三借款偿还本项目建设计划向银行贷款万元，偿还贷款资金来源为商品房销售款。

贷款为年年初发生，售房进度按年销售估计，则当年即可还清贷款，贷款偿约需年，说明本项目具有较好偿债能力。

四现金流量计算财务