小户型为主，目前售价元平米另外个在湖州路口，杭行路西侧，目前该地块尚未开发，从现场情况看目前处于土地平整阶段，是否规划星级酒店配套，还无从知晓我公司项目正对面，有块地正在拆迁，据了解后期将建住宅楼，占地总体面积约万平米杭行路向北中段路口以西是杭州国际会展中心所在地，主要经营汽车相关商品杭行路向北中段路口以东，有个烂尾楼，据周边商户介绍，该项目停工已有三年多，前期政府也曾挂牌拍卖但没有成功该项目以北米为海外海纳川酒店本章通过对项目所在地周边公里直径范围酒店建筑商业等情况了解，从掌握情况来看初步认为，该区域高星级酒店密集度较高，对后期经营将有些难度，另外商业配套设施不足，从区域内目前建设布局来看，大型或综合性配套短期内将无法解决，由于我方地理位置特殊性东边学校南边临街住宅西边临河且有超高压线路经过汽车零部件批发市场北边紧邻未拆迁居民区若以后拆迁话，按照规划该地块性质将是商业，具体未知，以上情况将可能对我公司项目酒店经营带来诸多不确定性因素。第四章浙江及杭州酒店市场分析年上半年，全省新评定五星级饭店家，四星级饭店家，三星以下反而减少家，截止月底，全省共有星级饭店家，总体呈现高星级增长，低星级饭店减少趋势。杭州市挂牌五星级酒店现有家，未挂牌豪华酒店家其中湿地公园喜来登酒店筹建中另根据动力地产机构统计，待开发五星级及以上酒店住宅模式楼盘多达半以上，多数集中在钱江两岸，另在远洋运河商务中心以及西溪也有建设中高星级酒店住宅楼盘。根据实际销售情况分析，目前酒店住宅模式开发项目中，因五星级酒店配套促使住宅价格升值较小，然而仅有度假型物业，五星级酒店配套无论在销售还是单价上，均能够起到积极促进作用。本项目周边酒店分布相对较散，且酒店星级及档次均不高，特别是项目周边公里范围内，以海外海国际和海外海纳川为最好。针对项目周边酒店定位及规模调查详见附表根据浙江省旅游局提供数据，年上半年全省酒店客房平均出租率为，同比增长个百分点，全省平均房价为元，同比增长杭州市月平均出租率为，同比减少平均房价为元，同比增幅。其中五星级酒店平均出住宅可售房源套，已接近历史库存最高位。年数据全市完成投资亿元，比上年增长，十五期间年均增长，房屋施工面积万平方米，比上年增长竣工面积万平方米，增长。全年商品房销售面积万平方米，比上年下降,其中住宅销售万平方米，下降。上半年，市区城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，扣除价格因素实际增长年全年元，上年同比增，扣除价格因素实际增长农村居民人均现金收入元，增长，扣除价格因素实际增长，农村居民名义和实际增幅分别快于城镇居民和个百分点，城乡居民收入比差距缩小元。消费方面，上半年全市居民消费价格上涨，同比提高个百分点，但低于全国个全省均为个百分点。本章节综合分析，可以判断杭州未来经济总体发展趋势乐观向好，并且第三产业所占比重将越来越大，对酒店业得发展有着积极作用。截止昨日，据可靠消息杭州目前商品房存量已达到历史最高位房地产现仍处于低位徘徊，面对国家抑制房价过快上涨政策面，杭州楼市有价无市局面还要持续多久还很难判断。第二章杭州市拱墅区未来发展规划拱墅区位于京杭大运河最南端，是杭州市中心城区之，市委市政府所在地。拱墅区下辖个街道，个村经济合作社，个社区，面积平方公里，总人口万，其中户籍人口万。年，全区实现生产总值亿元同比增加，服务业增加值亿元，同比增幅三次产业比重由年得调整为，产业结构更趋于合理，实现地方财政收入亿元，同比增幅。在近几年发展中，拱墅区依托运河资源，每年接待海内外游客多万人现有世界强企业家，还建有中国电子商务之都杭州北部软件园杭州设计城东部信必优服务外包基地，中国特色商业街石祥路汽车特色街区，以及运河文化创意产业园七大基地。年全区个村社可支配收入达亿元，平均每个村社达万元。目前，拱墅区正围绕规划建设城区村十四大城市综合体，城即运河新城，总占地面积平方公里，其中拱墅区范围面积平方公里，为杭州座新城之，规划居住人口万人区为桃园新区，占地亩，将建成集山水人文居住于体商务商住区村包括祥符北部软件园上塘康桥半山城中村改造大片区大综合体占地亩，规划面积万平方米。各镇及街道发展功能定位上塘街道祥符街道小河街道突出发展教育培训，现代商务宾馆会展等优势行业米市巷街道湖墅街道大关街道和睦街道重点提升区域内产业结构，发展商贸产业，建设区域性金融中心康桥镇半山镇重点发展生态休闲旅游业总部经济以及现代物流等产业。本章重要通过对拱墅区年经济数据和未来发展规划作为分析基础，由此判断未来建设高星级酒店市场发展前景相对乐观。第三章项目周边情况调查本项目所在地理位置东边紧邻文澜中学，靠近通益路，南临湖州路，西接汽车零配件市场杭行路，背靠石祥路。该区域周边有个特点，即东南两条街道除文澜中学外，两边均为居民区且向东南方向辐射较远，部分楼盘为拆迁安置房，其消费力有限。湖州路旅游局提供数据，年上半年全省酒店客房平均出租率为，同比增长个百分点，全省平均房价为元，同比增长杭州市月平均出租率为，同比减少平均房价为元，同比增幅。其中五星级酒店平均出租率为，同比增长平直向西截止小河桥高架连接莫干山路以东目前正建设两个较大楼盘北城天地和巴蜀国际延杭行路直向北连通石祥路向东，为特色商业街汽车商业街。目前该范围商业氛围较弱，且比较单，缺乏娱乐休闲设施，也没有较大型购物广场配套。项目沿线周边共有家高星级酒店，其中四星级营业中海外海国际酒店和海外海纳川大酒店另外两家处于规划中筹建阶段，分别是北城天地和巴蜀国际两大楼盘配套规划星级酒店项目，两个楼盘紧邻，目前巴蜀国际建设进度要快于北城天地，向工作人员咨询酒店目前尚在筹建，日后是否真实投入运营，还难判断。湖州路口，杭行路东侧,距离我公司项目距离不足米还有有两个楼盘项目，个为空间，主楼配套公寓式酒店小户型为主，目前售价元平米另外个在湖州路口，杭行路西侧，目前该地块尚未开发，从现场情况看目前处于土地平整阶段，是否规划星级酒店配套，还无从知晓我公司项目正对面，有块地正在拆迁，据了解后期将建住宅楼，占地总体面积约万平米杭行路向北中段路口以西是杭州国际会展中心所在地，主要经营汽车相关商品杭行路向北中段路口以东，有个烂尾楼，据周边商户介绍，该项目停工已有三年多，前期政府也曾挂牌拍卖但没有成功该项目以北米为海外海纳川酒店本章通过对项目所在地周边公里直径范围酒店建筑商业等情况了解，从掌握情况来看初步认为，该区域高星级酒店密集度较高，对后期经营将有些难度，另外商业配套设施不足，从区域内目前建设布局来看，大型或综合性配套短期内将无法解决，由于我方地理位置特殊性东边学校南边临街住宅西边临河且有超高压线路经过汽车零部件批发市场北边紧邻未拆迁居民区若以后拆迁话，按照规划该地块性质将是商业，具体未知，以上情况将可能对我公司项目酒店经营带来诸多不确定性因素。第四章浙江及杭州酒店市场分析年上半年，全省新评定五星级饭店家，四星级饭店家，三星以下反而减少家，截止月底，全省共有星级饭店家，总体呈现高星级增长，低星级饭店减少趋势。杭州市挂牌五星级酒店现有家，未挂牌豪华酒店家其中湿地公园喜来登酒店筹建中另根据动力地产机构统计，待开发五星级及以上酒店住宅模式楼盘多达半以上，多数集中在钱江两岸，另在远洋运河商务中心以及西溪也有建设中高星级酒店住宅楼盘。根据实际销售情况分析，目前酒店住宅模式开发项目中，因五星级酒店配套促使住宅价格升值较小，然而仅有度假型物业，五星级酒店配套无论在销售还是单价上，均能够起到积极促进作用。本项目周边酒店分布相对较散，且酒店星级及档次均不高，特别是项目周边公里范围内，以海外海国际和海外海纳川为最好。针对项目周边酒店定位及规模调查详见附表根据浙江省旅游局提供数据，年上半年全省酒店客房平均出租率为，同比增长个百分点，全省平均房价为元，同比增长杭州市月平均出租率为，同比减少平均房价为元，同比增幅。其中五星级酒店平均出高度有限制，按前面功能布局是否能够合理分配建筑面积尚需确认倘若客房比重减少获利能力将大大减少，因此在客房数量上应保持间以上。完附表杭州海外海皇冠假日酒店酒店海外海皇冠假日酒店星级准五星地址杭州市上塘路号管理公司洲际集团企业性质民营电话地理位置距离机场公里距离火车站公里距离武林广场公里房间数量间房间类型高级间豪华间豪华套间俱乐部商务大床房俱乐部特色套房门市价散客价时价变动团队价时价变动会议设施展览中心大宴会厅多功能厅多功能厅多功能厅半日租金面积容纳人数餐饮设施馥咖啡韩国馆名人名家中餐厅香榭坊星宿吧怡景酒廊备注自助餐，人均韩国料理杭帮菜粤菜面点表演，人均酒吧人均娱乐休闲健身房游泳池客源结构高端会议为主酒店设施商场酒吧健身室会议厅中餐厅西餐厅咖啡厅大堂吧中央空调无烟楼层行政楼层行政酒廊室内游泳池滚梯电梯残疾人客房自动取款机专用商务中心多媒体演示系统公共音响系统非经营性客人休息区有可无线上网公共区域公共区域闭路电视监控系统房间设施拖鞋针线包电热水壶备用床具遮光窗帘语音留言时钟闹钟免费瓶装水免费文具用品小时热水咖啡壶茶壶国内长途电话国际长途电话电压插座浴室化妆放大镜有线卫星电视接收月份经营情况客房平均出租率平均房价元间天总体收入约杭州海外海国际酒店酒店海外海国际酒店星级准四星地址杭州市石祥路号管理公司企业性质民营电话地理位置距离机场公里距离火车站公里距离武林广场公里距离汽车北站公里房间数量间房间类型双标间大床房商务房豪华套房豪华大套房门市价散客价时价变动团队价时价变动会议设施海政厅海涟厅海韵厅半日租金面积容纳人数餐饮设施中餐厅包厢个宴会厅桌西餐厅备注杭帮菜粤菜人均宴会酒席人均娱乐休闲美容美发桑拿足浴大堂吧客源结构商务散客小型会议酒店设施商场酒吧健身室会议厅中餐厅西餐厅咖啡厅大堂吧中央空调无烟楼层行政楼层行政酒廊滚梯电梯残疾人客房专用商务中心公共音响系统非经营性客人休息区有可无线上网公共区域公共区域闭路电视监控系统房间设施拖鞋针线包电热水壶备用床具遮光窗帘语音留言时钟闹钟免费瓶装水小时热水咖啡壶茶壶国内长途电话国际长途电话电压插座浴室化妆放大镜有线卫星电视接收月份经营情况客房平均出租率平均房价元间天总体收入约百瑞运河大酒店酒店海外海国际酒店星级准五星地址拱墅区金华路号管理公司百瑞旅业企业性质民营电话地理位置距离机场分钟距离火车站公里距离市中心分钟距离汽车北站分钟房间数量间房间类型高级间豪华房行政房运河景观房豪华套房门市价散客价团队价会议设施中小型会议室共个国际厅半日租金面积北京厅天津厅河北厅山东厅容纳人数人回型人课桌人剧院式餐租率为，同比增长平均房价为元，同比增幅四星级酒店平均出租率为，同比下降平均房价为元，同比增幅。查阅历年数据对比，杭州市自年以来，高星级酒店出租率直呈下降趋势，四五星级饭店较年分别下降和个百分点平均房价增幅明显，分别较年增长约左右，随着外资品牌酒店数量增多，四五星级酒店平均房价价差由年元增至元。高星级