城西北包括山北钱桥的山北片和城北包括西漳堰桥 的锡北片。带是指字型的环梅梁湖南太湖的山水旅游 风光带，自然山水是中心城功能的重要组成部分。主是指 个城市中心区三次是规划中的东亭蠡溪滨湖三个次级中 心。 城市性质 城市功能定位高新技术产业基地，现代制造业基地，发挥重 要区域中心城市功能是重要的交通枢纽物流中心商贸中心和 信息中心重点发展旅游业，发挥国家重要旅游基地的作用，成为 现代服务业发达的城市。城市规模 人口规模年万人，年万人。用地规模 年，人均左右年左右，人均左右。 城市发展方向 无锡中心城市空间未来的最优主导方向是向南，它顺应了城市 空间拓展的惯性方向，可与中心城路网现有的中心区无锡新区 良好的衔接，受到它们有力的支撑和带动。 城市空间格局 采用放射组团状的开敞型都市区组合模式。 都市区空间组织方案 以太湖这巨大的自然生态空间为核心。由巨型生态核域都 市核心区都市延伸区和都市外围区四个地域圈层构成。 城镇体系规划 根据无锡市城镇体系规划，在做强中心城的同时，市域城镇 发展规划思路也随着争创两个率先先导区示范区的新目标而 相应突破，即改变原先四级城镇体系形成个特大城市两个大城 市十二个卫星城镇的三级城镇等级规模结构。并规划构建多心 多层多组团的城镇网络结构和市多城众星拱月的空间 结构，形成两横纵的干字型城镇发展轴。两横，分 别是沿长江城镇发展轴和沿沪宁交通走廊城镇发展轴纵，是沿澄锡宜交通走廊城镇发展轴。以上述三条城镇发展轴为主干， 各级城镇间形成纵横交织的联系网络，最终形成主导城镇发展轴线 明显的网络型城镇体系。 北创科技创业园区规划 全面贯彻国家中长期科学和技术发展规划纲要，按照无锡市十 五科技发展规划纲要的要求，大力推进北创科技园的建设，重点 发展电子产业信息产业科技服务业节能产业，把北创科技园 建成无锡创新创业的主要载体之。 根据科技创业服务中心的现有实际，采取改造与新建并举 的策略，分步实施建设。 年，北创科技园在无锡计划项目中，努力引进海 外留学人员，为提升园区的层次添砖加瓦引入无锡市创业投资有 限责任公司，为园区中小企业的发展提供资金的保障做好招商引 资工作，引进中小科技企业进行孵化做好园区及企业的项目申报 服务，为园区及企业的发展申请资金支持完善北创科技园的服务 体系，拓展技术产权交易平台，形成科技综合服务平台建立产 学研服务平台创建海外留学人员平台，把北创科技园建设成 为科技成果众多创新人才辈出产业优势明显，独具特色的科技 创新创业基地。产业政策 我国对外开放多年来的经验表明，引入外资企业虽然有 定的数量和质量的生产能力技术和管理，但对增强我国自主技术 开发能力不是很显著，只有不断引进国际上先进科学技术，才能有 足够的能力应对知识创新时代的挑战。特别在十五期间提出 实施科教兴国战略和人才强国战略，把科技进步和创新作为经济社 会发展的重要推动力，把发展教育和培养德才兼备的高素质人才摆 在更加突出的战略位置，努力建设创新型国家和人力资本强国。 近年来，无锡市政府十分重视科技人才的政策环境建设，先后 制定了系列人才政策文件，构筑了较为完善的政策引才平台。例 如关于进步吸引和用好优秀人才的试行规定市政府关 于引进领军型海外留学归国创业人才计划的实施意见等。同时， 在政策支持的条件下还制定了相关的针对引进人才的优惠措施，使 得人才引进变得更为顺利。 无锡作为改革开放的先行区已经越来越重视科技在城市发展 中所起的作用，而北塘区又是中心城区，经过二十多年的迅猛发展， 形成了完善的基础设施和创业生活配套设施，具有浓厚的创业氛 围，具开发与交流国际合 作等专业服务，建立产学研紧密结合的技术支撑体系。 投资 无锡市创业投资有限责任公司对园区建设投入万元，扶持 园区的软硬件建设，充分保障孵化器的孵化用房，并及时为中小企 业进行投融资服务无锡市北创科技创新投资有限公司在运行年 时间里，主要对中小科技企业进行投资和短期融资服务，对家企 业进行投资和先后对家企业进行短期融资，重点投资培育了批 电子信息新能源新材料生物技术及现代服务业等领域中的具 有自主研发创新能力的创业企业，引领北塘创业投资走向成熟。在运营模式上，充分发挥政府资金的引导和放大作用，并按国有资本 市场化运作的要求，强调专家理财职业投资精英治企的管 理特色，建立规范高效的决策程序，形成具有行业特点的内部激励 和约束机制。 无锡市北创科技创新投资有限公司针对年无锡市计 划项目，为发展壮大无锡市的软件产业，和市风投各投资万 元支持廉仁淳组建无锡引速得信息科技有限公司针对年 无锡市计划项目，为发展集成电路设计产业，和市风投各投 资万元支持龙伟组建无锡铭芯微电子有限公司。通过公司对 张雄博士蓝光技术的考察和专家评审，投资万元和张雄等 共同成立无锡蓝星电子有限公司公司通过对俄罗斯马彪博士超 声波无磨料精加工设备项目的考察和论证，根据项目可行性和支 持留学人员创业的原则，投资万元支持发展无锡市的国际科技合 作和发展先进装备制造业。目前，四个项目都已初见规模，为以后 公司的投资打下了良好的基础。 无锡市相关产业发展情况 无锡市写字楼市场分析 目前，在无锡办公楼市场上，企业除了租赁写字楼物业办公外， 利用酒店和住宅作为办公场所也较为普遍。住宅办公的成本较低，些小公司倾向于该类办公场所而酒店式公寓办公楼在中高端办 公市场上占据定份额，该类型办公场所具有良好的物业管理水平， 太湖广场区域河埒口区域蠡湖科技创业园解放路中央商务中 心新区等酒店楼宇的气派形象满足了些公司对外宣传的需要。 目前，由于无锡写字楼的客户群逐渐由小型制造业公司小型 商贸公司过渡到大中型网络科技公司金融公司以及房地产开发 公司等，写字楼市场正处在由商住类型为主的楼宇过渡到纯写字楼 的阶段，租户对写字楼质量要求提高，对租金的承受能力也提高。 通过对位置写字楼的品质以及其他特殊因素的考虑，目前无 锡的甲级和乙级写字楼主要分布在如下四个区域崇安区解放环路 以内的核心商圈，滨湖区蠡湖科技园区周边，南长区太湖广场以及 新区长江路两侧。这些区域多位于无锡的传统商业中心工业园区 或未来重点规划的区域。在经营模式上，无锡写字楼仍以分散业权 为主。分散业权的写字楼没有统的规划安排，由小业主自行招租。 尽管大部分写字楼出租率较高，但由于项目间的竞争较为激烈，小 业主提高租金的意愿较低。另外，许多小业主租赁物业时不开具发 票，也不报税，所以他们可以给租本项目的客户提供较低的价格， 定程度上隐藏了整个物业市场租金上涨的情况。 总的来说，无锡市场上现存的写字楼标准并不高，主要体现在 如下几个方面写字楼硬件设施标准较低市场上缺乏专业的物业公司提供写字楼管理服务传统区域写字楼周边环境杂乱，缺少成 熟的商务氛围。 写字楼供需分析 截至年月日，无锡甲级写字楼有两栋东方广 场座和金陵大饭店写字楼，均建成于年，分布在崇安区。 甲级写字楼的市场存量为，平方米。 根据相关资料显示，未来五年，全市将有约栋甲级写字楼 出现，新增供应量达万平方米，占甲乙级供应总量的， 南长区的太湖广场区域和崇安区商务中心将成为甲级写字楼供应最 多的区域。至年末，南长区总供应量将达到万平方米， 随后是崇安区，该区域将新增万平方米规模的写字楼，年 总供应量将达到约万平方米。此外，尽管北塘区不属于写字 楼主要供应区，但随着区域的不断发展和重点项目的带动，该区域 也将出现甲级写字楼项目。至年，无锡甲级写字楼市场 将快速发展，每年平均约有万平米的项目入市。 写字楼设施和标准的不断提高，给予企业更多更好的选择，并 满足企业提升形象的需求。 年，无锡乙级写字楼供应大幅增长，主要集中在滨 湖区和崇安区。截至年月日，无锡乙级写字楼存量共 有万平方米。写字楼需求分析 根据无锡市统计局的统计数据，年，无锡市写字楼 销售面积达万平方米，与同期竣工面积平方米基本持平。 同时销售价格也从年的，元平米增长至年的， 元平米。近年来，无锡民营经济发展迅速，企业和个人投资写字楼 的意愿增强，写字楼售价的涨幅远高于租金的涨幅，而售价的上涨 使得无锡写字楼的毛收益率仅为左右，甚至低于北京和上海等 线城市的收益水平。预计未来几年，无锡写字楼市场的投资活动将 放缓。 未来无锡写字楼发展会有如下几个趋势 分散产权仍将是无锡写字楼市场的主流 太湖广场区域将成为甲级写字楼集中的区域 未来主要商务区的甲级写字楼市场发展较好，但由于竞争项 目增多，入住率会有所降低 乙级写字楼发展与目前状况相似，价格竞争将成为未来乙级 写字楼竞争的重点。 无锡高星级酒店市场分析 截至年月末，无锡市共有高星级酒店家，客房 总数个，其中五星级酒店家，占高星级酒店客房供应数量 的，五星级酒店的平均规模客房数略高于四星级酒店规模 申报单位概况 本项目的申报单位是北创科技创业园有限公司。该公司位于无锡 市兴源北路号，成立于年月。主要经营自有房屋的租赁 计算机软硬件及配套设施机电体化热处理电子产品的技术开 发转让咨询和技术服务经济信息咨询服务等业务。企业注册资 金为万元。北创科技园是科技产业园办公高新技术项目研制 开发咨询服务中心，是无