等工作所发生管理费用。根据建设单位管理费指标，按建安成本及其他工程费用计取，估算该部分费用约为万元。预备费包括基本预备费和涨价预备费。由于本项目建设工期较短，不计涨价预备费。基本预备费指在可行性研究阶段难以预料费用。主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量费用般自然灾害造成损失和采取预防措施所需要费用竣工验收时为鉴定质量对隐蔽工程进行必要挖掘和修复费用。基本预备费以固定资产费用无形资产费用递延资产费用之和扣除土地征用及拆迁补偿费土地使用权出让金为基数，按照基本预备费率计算。本项费用为万元。流动资金按扩大指标估算法估算，取年均经营成本，约为万元。建设期利息建设期内银行贷款利息，约为万元。投资估算结果本项目总投资万元。本项目投资估算详见附表总投资估算表。其中工程建安成本万元，工程其他费用万元其中，土地费用万元，预备费万元，流动资金万元人民币，建设期利息万元。二资金筹措本工程项目总投资万元，项目公司资本金万元，拟采用优先购买权式信托筹集万元，银行长期贷款万元，银行短期借款万元。其中，优先购买权式信托初步设计方案共发行份，每份万元，信托证券持有者可以在未来公寓出售时以元建筑平米价格购买预计未来公寓出售价格元建筑平米，预计年收益率。此部分预售建筑面积万建筑平米。银行长期借款年贷款利息取银行短期借款年贷款利息取。三资金投入计划项目建设总投资万元，分三年投入，分年建设资金投入计划如下表所示表投资计划与资金筹措表单位万元项目合计第年第年第年总投资建筑安装工程费其他费用预备费流动资金建设期利息资金筹措自有资金优先购买权信托银行长期贷款银行短期借款第九章财务评价测算说明本测算根据国家计委及建设部颁布建设项目经济评价方法与参数第二版进行。本项目测算期年，其中建设期年。基准收益率按计算。二收入测算本项目收入主要由公寓及配套停车位出售酒店式公寓出租商业出租地下餐饮娱乐设施出租停车设施出租等收入组成。该项目总建筑面积平方米，功能分配及各部分收入标准见下表表建筑面积功能分配及收入标准地上地下功能建筑面积平方米收入标准出售出租单位标准地上商业出租月租金元平方米月回迁酒店式公寓出租月租金元平方米月会议出租月租金元平方米月封闭式公寓出售元建筑平米地下机房停车库出售万元泊位出租月租金元平方米泊位管理用房餐饮娱乐出租月租金元平方米月注封闭式公寓部分在项目资金筹措阶段已以优先购买权式信托方式以元建筑面积标准预售万建筑面积。出售部位是集酒店式公寓会议商业购物娱乐休闲停车于体多元复合型休闲场所，下面分别就以上各部分功能进行简要市场分析。酒店式公寓市场分析北京酒店式公寓市场供需分析所谓公寓式酒店，简单地说，就是以公寓形式存在酒店套房，配有全套家具与家电，并有居家格局和良好居住功能。北京最早经营酒店式公寓是北京建国饭店，之后如香格里拉饭店华侨大厦等高档酒店陆续推出酒店式公寓服务功能。总体上分析，北京市市场供给公寓式酒店档次比较齐全既有总统套间和豪华套间，又有高级套间与普通套间既有法式套间，又有中式套间既有商务套间，又有普通居住套间等等。从位置上看，集中分布于北京王府井地区朝阳周边地区中关村地区以及其他繁华典型商务办公区域。在京海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆工作人员等，构成了北京酒店式公寓主要需求群体。些小型公司也将其作为商住使用，希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店硬件配置，相当水准上门服务，重要是能提供家庭式居室布局，既有家私密性和生活氛围，又有高档酒店良好环境和专业服务。随着中国加入，将会有更多国际跨国公司企业来北京设立公司，其中中小型企业由于资金实力，酒店式公寓成为它们首选。二北京酒店式公寓市场价格分析酒店式公寓出租价格主要影响因素有地理位置配套设施服务功能等。酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方米美元折合为人民币为元平米月。参照项目现行出租价格表参照项目现行出租价格序号项目名称位置出租价格元平米月南新仓天地东城区东四十条甲号枫蓝国际中心海淀区索家坟号置地星座西单路口毗邻中国银行三本项目酒店式公寓供给及价格预测酒店式公寓经营方式灵活，即可以以公寓形式长期出租，又可以以酒店客房形式短期出租，非常适合于本项目。通过对本项目严密筹划，不仅可以满足年奥运会总部饭店短期高峰客房需求，又可以在年之后保持项目良好出租水平。参照同等档次酒店式公寓出租价格，并综合考虑地缘交通服务声誉等优势，本项目酒店式公寓出租价格预计可以在元平米月之间，平均取元平米月。二会议设施市场分析北京市会议设施市场分析会议主要包括各种企事业单位举办商务洽谈会产品展示发布会新闻发布会行业研讨会管理会议娱乐联欢会阶段总结会内部培训会等。随着北京经济发展及市场环境日趋成熟，北京各行政企事业单位市场意识也逐渐深入，根据自身发展需要，其举办商务会议数量及参会总人次也逐年增加。通过估算，北京市该类会议举办量每年都以速度增长，参会人次每年将增长以上。会议设施租金水平根据档次不同差别较大。与本项目地理位置档次相近会议设施，如东方商务中心，其人至十人会议室租金水平为美元月。二本项目会议设施市场分析根据北京年奥运会申办报告，奥运会期间饭店将为奥林匹克大计划第九章财务评价测算说明二收入测算三成本费用测算四税金测算五利润测算六企业公积金公益金七财务分析八不确定性分析第十章结论附表附表总投资估算表附表投资计划及资金筹措表附表借款还本付息表附表固定资产折旧无形资产及长期待摊费用估算表附表销售收入销售税金及附加估算表附表成本费用估算表附表损益表附表现金流量表全部投资附表现金流量表自有资金附件附件首旅集团关于合并饭店二期两项目并核准变更项目名称及投资主体请示附件项目公司企业法人营业执照副本复印件附件项目公司投资三方企业法人营业执照资信证明企业简介复印件附件投资三方合同书附件北京市规划委员会规划意见书含附件及附图附件北京市规划委员会建设用地规划许可证含附件及附图附件北京市国土资源局新征用地预审意见函第三批协议出让经营向项目用地清单附件北京市国土资源局地价水平通知单京国土利通字第号附件北京市环保局国家环保局建设项目环境影响报告表批复函附件北京市交通委员会项目交通影响评价论证意见和评价意见函附件北京市建设委员会项目列入工程函附件原北京市发展计划委员会原国家发展计划委员会对本项目原批复文件附件项目拆迁方案附件北京市发改委报国家发改委关于饭店二期改扩建项目由北京市重新办理核准手续请示附图附图项目位置示意图附图项目规划平面图第章项目概况项目概况项目名称饭店二期改扩建工程建设地点饭店北侧，为规划中王府井商业区号地，工程南起霞公府街，北至规划大纱帽胡同，东起王府井大街，西至晨光街见附图。项目建设合作单位北京紫金世纪置业有限责任公司建设内容本项目为大型综合服务配套设施，主要功能为高档酒店式公寓会议商业和餐饮娱乐等。通过本项目建设，增加饭店必要配套设施，满足奥运期间需求，完善饭店服务功能，改善王府井地区整体环境。建设规模项目占地面积万平方米，其中建设用地万平方米，市政代征地万平方米项目总建筑面积约万平方米，其中地上万平方米，地下万平方米。建设工期年月至年月总投资及来源万元人民币。其中资本金万元，优先购买权式信托万元，银行长期借款万元，银行短期借款万元。主要财务指标对于项目全部投资平均年利润总额万元投资利润率平均年利润全部投资投资利税率平均年利润税金全部投资投资收益率平均年利润折旧与摊销利息支出全部投资税后财务净现值万元税后内部收益率税后投资回收期年税前财务净现值万元税前内部收益率税前投资回收期年二项目建设单位项目建设单位名称北京紫金世纪置业有限责任公司法人代表刘毅注册地址北京东城区霞公府街注册资本人民币亿元合资各方北京市饭店西部信用担保有限公司新产业投资计划第九章财务评价测算说明二收入测算三成本费用测算四税金测算五利润测算六企业公积金公益金七财务分析八不确定性分析第十章结论附表附表总投资估算表附表投资计划及资金筹措表附表借款还本付息表附表固定资产折旧无形资产及长期待摊费用估算表附表销售收入销售税金及附加估算表附表成本费用估算表附表损益表附表现金流量表全部投资附表现金流量表自有资金附件附件首旅集团关于合并饭店二期两项目并核准变更项目名称及投资主体请示附件项目公司企业法人营业执照副本复印件附件项目公司投资三方企业法人营业执照资信证明企业简介复印件附件投资三方合同书附件北京市规划委员会规划意见书含附件及附图附件北京市规划委员会建设用地规划许可证含附件及附图附件北京市国土资源局新征用地预审意见函第三批协议出让经营向项目用地清单附件北京市国土资源局地价水平通知单京国土利通字第号附件北京市环保局国家环保局建设项目环境影响报告表批复函附件北京市交通委员会项目交通影响评价论证意见和评价意见函附件北京市建设委员会项目列入工程函附件原北京市发展计划委员会原国家发展计划委员会对本项目原批复文件附件项目拆迁方案附件北京市发改委报国家发改委关于饭店二期改扩建项目由北京市重新办理核准手续请示附图附图项目位置示意图附图项目规划平面图第章项目概况项目概况项目名称饭店二期改扩建工程建设地点饭店北侧，为规划中王府井商业区号地，工程南起霞公府街，北至规划大纱帽胡同，东起王府井大街，西至晨光街见附图。项目建设合作单位北京紫金世纪置业有限责任公司建设内容本项目为大型综合服务配套设施，主要功能为高档酒店式公寓会议商业和餐饮娱乐等。通过本项目建设，增加饭店必要配套设施，满足奥运期间需求，完善饭店服务功能，改善王府井地区整体环境。建设规模项目占地面积万平方米，其中建设用地万平方米，市政代征地万平方米项目总建筑面积约万平方米，其中地上万平方米，地下万平方米。建设工期年月至年月总投资及来源万元人民币。其中资本金万元，优先购买权式信托万元，银行长期借款万元，银行短期借款万元。主要财务指标对于项目全部投资平均年利润总额万元投资利润率平均年利润全部投资投资利税率平均年利润税金全部投资投资收益率平均年利润折旧与摊销利息支出全部投资税后财务净现值万元税后内部收益率税后投资回收期年税前财务净现值万元税前内部收益率税前投资回收期年二项目建设单位项目建设单位名称北京紫金世纪置业有限责任公司法人代表刘毅注册地址北京东城区霞公府街注册资本人民币亿元合资各方北京市饭店西部信用担保有限公司新档次酒店式公寓出租价格，并综合考虑地缘交通服务声誉等优势，本项目酒店式公寓出租价格预计可以在元平米月之间，平均取元平米月。二会议设施市场分析北京市会议设施市场分析会议主要包括各种企事业单位举办商务洽谈会产品展示发布会新闻发布会行业研讨会管理会议娱乐联欢会阶段总结会内部培训会等。随着北京经济发展及市场环境日趋成熟，北京各行政企事业单位市场意识也逐渐深入，根据自身发展需要，其举办商务会议数量及参会总人次也逐年增加。通过估算，北京市该类会议举办量每年都以速度增长，参会人次每年将增长以上。会议设施租金水平根据档次不同差