1、究供给需求，便可以抢占先机。项目连动实现价值最大化为了适应新铜山区城市建设，区委区政府决心将现在北京路打造成为徐州市主要商业街。为此，政府专门成立北京路开发管理办公室，全方位地协调和支持北京路各项改造建设工程。目前北京路共推出宗地块，都在规划设计之中，其中南洋国际正处在热销中。面对将来个商业项目起运作，能拥有充足客户资源，如能将联袂运作，更能发挥规模化优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商态型商业中心。第三节产品文化定位定位原则讲究个性，追求共性，提升产品附加值。定位商业环境文化相融合本项目地处城市正中心，作为整个项目亮点北京路商业街又是其中重要组成部分，为此我们考虑采用内街空间模式，更容易聚集人气，营造出丰富活泼商业氛围。已达到传统与现代相融合第四节产品形象定位定位原则提升企业项目品牌形象以及产品物业知名度美誉度。

2、价具有定可信度与参考价值。本报告在测算数据时，方面充分了解了当前宏观和微观房地产市场和未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。为了保证开发每环节都优质高效，我们需组建支高素质高水平工程管理队伍，以及聘请了高水准专业房地产经纪公司操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定盈利目标。由于车库目前是否销售不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销售计划。第六章项目资金筹措略第七章项目建设必要性及意义年月日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区行政区域面积平方公里，总人口万人，使徐州市区行政区域从全省第位上升到第位，面积和人口分别达到调整前倍和倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设基础。此次区划调整给铜山带。

3、不浓，因此此次区划调整给铜山带来了极大发展机遇，对进步推动北京路商圈建设有着非常重要意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑重要问题。三机会点政府规划开发利好因素年月日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区行政区域面积平方公里，总人口万人，使徐州市区行政区域从全省第位上升到第位，面积和人口分别达到调整前倍和倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设基础。铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈战略目标，规划北京路为未来主城区商业中心。这利好因素必然会刺激项目周边商业经济发展，已经带动房地产市场升温，提升新区城市品位。地理区位优势目前徐州市房地产市场正处于成长期，该项目地理区位优势必然会赢得较大发展趋势。因此，以超前决策意识，以科学态度。

4、金营业税防洪工程维护费销售收入印花税销售收入合计项目土地增值税测算土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额万元销售收入扣除项目金额开发成本及相关费用销售税金及附加其它扣除项目取项增值额增值率增值税率存在避税速算扣除率同上土地增值税资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额万元销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润本项目税前利润总额为万元本项目税后利润总额为万元本项目税前直接投资成本利润率为本项目税后直接投资成本利润率为以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目静态经济效益指标良好，项目可行。绪言本报告财务测算是秉着谨慎与负责态度，在现有资料基础上进行调查估算分析和预测后得出。鉴于目前客观条件和市场实际情况，有必要对报告有关问题进步作出说明，我们所进行财务测算是建立在最新市场调研基础上，各种费用估算及效益评。

5、城市规模铜山区新规划，使徐州市区面积增加到平方公里，人口万水陆交通便捷，区位优势明显，是投资环境优良发展中城市城市经济产业结构不断调整，打造江苏省第三大都市圈和以徐州未中心淮海经济圈，周边近亿人口消费力逐渐释放。城市规划按照新区开发老城提升整体推进思路，制定双核心五组团空间格局，搭建城市快速成长架构。城市资源两汉文化和大彭文化源远流长，文化底蕴厚重复兴中历史名城，城市发展动力澎湃，城市精英集群成形。二交通环境项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺畅。外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈分钟距离，到新城区分钟车距。二劣势虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与徐州市主城区其它商业区比较相对滞后，缺乏相应城市配套设施，导致本项目自身商务氛。

6、社会认知度。定位销售对象为淮海经济区内具有中高级以上职称高端人才，使其成为名副其实人才硅谷。现代都市人购物休闲理想场所产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲定个什么形象，而是顺应消费趋势消费心理消费追求向往，在消费者心里定位。在消费者心里树立起产品形象，让消费者喜欢认同并追求。第五节功能定位产业销售展示城市综合体该项目商业部分面积预计约为万平米，建成后将引进国内外行业电脑电子数码等品牌余个，引进商家约家，入住动漫产业行业主力商家余家，将引进部分配套餐饮休闲品牌余家，打造集电脑数码电子软件销售，休闲娱乐为体终端服务区，年销售额将达到亿元，成为中国东部名副其实硅谷和华东地区最大产业销售展示城市综合体。二淮海经济区高科技人才居住区项目将建立配套高端居住区万平米，入住人口将达到人以上，不仅是铜山区内住宅又扛鼎之作，也是徐州城区内不可多得鼎力。

7、了极大发展机遇，对进步推动北京路商圈建设有着非常重要意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑重要问题。如何最大限度地利用该地块，提升该地块产业升级，加快该地块商圈形成，形成铜山新经济增长极，为铜山发展带来重要贡献是重中之重思考首要问题。此项目实施四大核心意义提升北京路商圈整体形象，改变铜山商业长期依赖徐州主城区现状。北京路是徐州市南大门主要交通要道，近年来随着徐州主城区东扩南移，逐步发展成为铜山县重要黄金商圈主干道，道路两边商铺林立，商家众多，但基本还是处于各自为战马路市场时代，与建设徐州大都市圈不相符合。作为北京路率先启动商业项目，其顺利建设开业运营不仅改变北京路落后商业面貌，而且将重新改写东部电子市场格局，未来北京路将随着越来越多主力商家入住，逐步形成徐州主。

8、。国务院已批准将徐州发展成较大城市，同时，徐州也是江苏省委省政府重点发展三大都市圈之。全市辖三县两市五区，总面积平方公里，人口万，其中市区面积为平方公里，市区常住人口万。年徐州亿元，人均地区生产总值突破美元，全市完成财政总收入亿元。总量在全国所有城市中含省会城市国家计划单列市位居第位，在整个淮海经济区个地级城市中位居第。徐州经济发展区位优势非常突出，特别是省委省政府大力推进苏北经济大发展给徐州交通通讯等基础设施建设提出了新要求并且同时带来新发展机遇。基础判断徐州城市经济步入快速发展通道，逐渐成为长三角经济圈环渤海经济圈中西部经济过度地带核心区域。城市规模铜山区新规划，使徐州市区面积增加到平方公里，人口万水陆交通便捷，区位优势明显，是投资环境优良发展中城市城市经济产业结构不断调整，打造江苏省第三大都市圈和以徐州未中心淮海经济圈，周边近亿。

9、区内第二个商业中心，将彻底改变铜山商业长期依赖主城区局面。加快徐州市场产业升级，做大做强徐州电子重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系重要十字路口。既是江苏省苏北地区重要城市，也是淮海经济区中心城市。国务院已批准将徐州发展成较大城市，同时，徐州也是江苏省委省政府重点发展三大都市圈之。全市辖三县两市五区，总面积平方公里，人口万，其中市区面积为平方公里，市区常住人口万。年徐州亿元，人均地区生产总值突破美元，全市完成财政总收入亿元。总量在全国所有城市中含省会城市国家计划单列市位居第位，在整个淮海经济区个地级城市中位居第。徐州经济发展区位优势非常突出，特别是省委省政府大力推进苏北经济大发展给徐州交通通讯等基础设施建设提出了新要求并且同时带来新发展机遇。基础判断徐州城市经济步入快速发展通道，逐渐成为长三角经济圈环渤海经济圈中西部经济过度地带核心区域。

10、京路商业经营环境，成为铜山区内经济新增长点和重要经济增长极。第六节目标客户定位定位原则选准目标，稳准出击定位已完成原始积累具有定经营规模商家,淮海经济区内具有中高级以上职称高端人才产品目标客户造什么产品卖给谁略二目标客户细分略第六节价格定位定价原则市场无形，定价有道。定位以徐州市场房地产价格为依据，通过比较分析，本地段预计得出商铺约元元写字楼约元元住宅约元起房地产价格是由地价工程造价，各种税费资金利息销售费用和开发商期望利润等因素构成。基本成本加开发商利润构成基本价，般市场定价原则由三个价值取向构成。市场价值取向需要考虑同等片区同等物业采用比较手段来确定。成本价值取向项目整体综合成本加开发商期望利润。消费者心理价值取向该区域位置业和电为我国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系重要十字路口。既是江苏省苏北地区重要城市，也是淮海经济区中心城。

11、口消费力逐渐释放。城市规划按照新区开发老城提升整体推进思路，制定双核心五组团空间格局，搭建城市快速成长架构。城市资源两汉文化和大彭文化源远流长，文化底蕴厚重复兴中历史名城，城市发展动力澎湃，城市精英集群成形。二交通环境项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺畅。外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈分钟距离，到新城区分钟车距。二劣势虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与徐州市主城区其它商业区比较相对滞后，缺乏相应城市配套设施，导致本项目自身商务氛围不浓，因此此次区划调整给铜山带来了极大发展机遇，对进步推动北京路商圈建设有着非常重要意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需。

12、盘。该居住区将在淮海经济区个地市同步发售，销售对象为淮海经济区内具有中高级以上职称高端人才，使其成为名副其实人才硅谷。三国家创新产业聚集区蓝博湾项目以产业集成电路电子信息三大产业为主导，文化创意产业金融信息服务新能源新材料等新兴现代服务产业为辅，发挥品牌扎堆集聚效应，强调品牌和入住企业创新发展能力，形成以创新驱动为主经济发展模式和以服务经济为主经济结构，积极倡导培育淮海经济区产业总部经济，为铜山经济增长注入新活力。四铜山区域经济新增长极铜山区作为徐州南部综合性新城区，重要科研产业文教和高档生活居住区，区内面积平方千米，总人口万人，年经济总量位居全国县市第位，达到亿元。食品机械钢铁汽车电子等五大产业是铜山优势主导产业，食品产业突破百亿元大关，成长为铜山第大支柱产业，蓝博湾项目建设，将改变铜山城区内商业长期依赖徐州主城区局面，进步改变铜山。

参考资料：

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