万元。本项目资 金来源主要来自以下几个方面 公司自筹资金约万元。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 项目中期开发贷款万元。 本工程为中高档房地产开发项目，参照目前市场价 位定价，据此进行的财务分析，项目所得税后全部投资财务 内部收益率为，全部投资回收期为年，税后净 利润万元。项目盈利可观，财务上是可行的。 湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 第二章市场研究 城市经济发展概况 湘乡是近代湘军文化的起源地，也是是长株潭城市 群经济辐射圈内最近的县级市之下辖乡镇个城 区办事处，其中城区有望春门新湘路昆仑桥东山个 办事处现全市总面积平方公里年年末总人口 万人，城市化率为。 二城市发展规划 进入新世纪后，湘乡制定了城市发展总体规划方案。该 方案的指导思想是按照高超点规划高标准建设高效能 管理的原则，以加快城镇化建设为龙头，现有工业为基础， 高新科技产业为依托，文化旅游为导向，专业市场为载体， 把湘乡建设成为城镇协调发展，布局合理，工业兴旺，市场 繁荣，文化旅游发达，环境优美，现代化程度高的长株潭次 中心城市。到年城市建成区面积达万平方公里，城 市人口达万，镇区人口达万。 开发城市四区，南部把东山建成全市政治文化生 活中心区东部东郊皮革工业区北部红仑高新技术区 中部完善工贸新区。健全城市交通网络，拉通东台路起 市四区，南部把东山建成全市政治文化生 活中心区东部东郊皮革工业区北部红仑高新技术区 中部完善工贸新区。健全城市交通网络，拉通东台路起 凤路滨河南路滨河北路车站路红仑路高速公路连 接线望春路等八路，架通湘乡大桥公园桥望新桥杨湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 金桥，建好汽车北站西站南站。建设特色街道，南正街 的商业步行街，壕塘的小吃条街。建设好九个专业市场， 建材农贸烟酒交电副食汽配服饰电脑皮革 市场。加强环境保护，建成个日处理万吨的污水处理 厂和能够容纳万吨垃圾的垃圾消纳场配套建设好批 教育卫生文化体育供水通讯等社区基础设施维护 恢复好云门寺褚公祠洗笔池伏虎井等文化古迹建好 三个广场，个中心，即云门寺广场东山名人广场和水府 旅游广场，建设个文化旅游中心。从而建设出个经济繁 荣环境优美富有历史人文精神的青山绿水之城 三湘乡房地产市场发展总体统计分析 序 号 年份 指标 总量增速 总量增速 总量增速 总量增速 总量增速 房地产投资总 量亿元 全年施工面积 万 全年竣工面积 万 商品房销售面 积万 自年以来，湘乡房地产投资总量呈快速增长趋湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 势。年受国家宏观调控的影响，投资量增速趋缓，说明国 家宏观政策调控略有成效。但年增速回升，达到， 投资总量为亿元，说明湘乡房地产市场需求旺盛，发 展存在很大空间。 商品房交易面积在最近几年内整体也是呈快速增长 趋势，其中年受国内大环境和年受宏观经济政策 影响，增幅最大，在左右。年股市效应显现，大量 民间资本涌入股市，交易面积增速明显减少，降为了。 年，因为大量资本回归常态，商品房成交明显增大，市 民购买力凸显，市场供需两旺的格局逐步形成。 四湘乡市房地产市场总体分析 湘乡房地产发展起步较晚，商品住宅市场相对需求 大。 自从年放宽房地产开发政策以来，湘乡市房地产 业发展直强劲不衰。年，全市房地产开发完成投资 亿元，同比增长。其中住宅投资完成亿元， 同比增长，土地开发投资亿元，同比增长， 土地开发面积万平方米，同比增长，商品房建 筑面积万平方米，同比增长，商品房竣工面积 万平方米，同比增长，商品房销售面积万 平方米，同比增长。 农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 根据年统计数据表明，全市总人口万多人， 其中非农业人口仅万人，城市化水平较低。我市城镇 可以转移的就业人员有万多，农村可以转移的劳动力有 多万，每年城镇新增劳动力约人，农村新增劳动力约 人。全市外出务工人数万多人，域内就地就近务工 人数约万人，合计转移农村劳动力万人。 随着湘乡经济的迅猛发展，各个工业园区建设日臻完 善，入园企业的不断增加，就业岗位的不断增长，必然会吸 引大批外出经商务工人员回乡创业就业，同时还可以 转移批新的农村劳动力。城区人口将大大增加，城市化水 平将不断提高，房地产需求将不断提高。 近年来，房地产市场价格出现逐年上涨趋势。 根据湘潭湘乡市年国民经济和社会发展统计 公报的数据显示，年，全市房地开发完成投资 亿元，同比增长，比上年下降个百分点。其中住宅 投资完成亿元，同比增长，土地开发投资完成 亿元，同比下降，土地开发面积万平方米，同 比增长，商品房销售面积万平方米，同比下降 ，商品房空置面积万平方米，同比下降， 空置率。 据调查我市在年以来，商品房价格直处在呈逐 年上涨状态，且平均增幅为，这趋势不可避免。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 据中国社会科学院发布的年经济蓝皮书指出， 年国内部分城市房地产价格上涨过快过高。虽然 年系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况 将得到定程度的缓解，但我国房价上涨趋势不可避免。 作为三四线城市，房价涨幅可能赶超大城市。 年元月国家发改委公布了最新统计数据，去年 月全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅 与月持平同比上涨，涨幅比月降低个百分 点。 数据显示，年月个大中城市新建商品住房销 售价格同比上涨，涨幅比月低个百分点同比 上涨，涨幅比月低个百分点。分类别看，经济 适用房普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨 和，同比分别上涨和。 虽然新房售价涨幅有所放缓，但些二三线城市的房价 却在月出现了较大的涨幅。分地区看，同比涨幅较高的 主要城市包括乌鲁木齐北海惠州 北京南宁宁波兰州重庆 和长沙等。 而湘乡地处三四线城市，房价就目前分析比较，比长沙 湘潭的涨幅空间更为巨大。对投资商来说，来三四线城市投 资所产生的回报率将远远超出沿海城市及其它大中城市。 目录 第章总论 项目概况 二项目背景 三可行性研究的依据及范围 四项目建设单位基本情况 五项目位置及周边情况 六主要技术经济指标 七研究结论及建议 第二章市场研究 城市经济发展概况 二城市发展规划 三湘乡房地产市场发展总体统计分析 四湘乡市房地产市场总体分析 五湘乡市房地产市场后市展望 六项目区域房地产优劣势分析 七项目附近区域年楼盘销售情况 八可能的目标客户分析 第三章建设地点及建设条件 建设地点 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二建设条件 第四章建设内容与建设规模 建设规模 二宗地状况 第五章专业技术方案 总体规划 二建筑结构方案 三电力工程 四弱电工程 五给排水工程 六消防 第六章环境保护与节能 环境保护 二绿化 三节能 第七章项目实施进度 建设工期 二项目招标方案 第八章投资估算及资金筹措 投资估算 二资金筹措 第九章财务评价销售收入及销售税金估算 二财务效益分析 三风险分析 四财务评价结论 附件 企业法人营业执照 中华人民共和国组织机构代码证 中华人民共和国房地产开发企业资质证书 附图 总规区位分析图 总规用地规划图 项目位置图 项目修建性详细规划图 湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 第章总论 项目概况 项目名称 湘乡市博雅苑住宅小区 承办单位 湖南省湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司 报告编制单位 编制单位湖南省农林勘察设计研究总院 证书编号国家发展和改革委员会甲号 二项目背景 为盘活城市存量资产及对欧家港河进行综合治理改选， 改善联盟村壕塘村带居民区居住条件，根据湘乡市的城 市整体规划，成立湘乡市东山建设投资开发有限公司，由公 司负责湘乡市云门商贸步行街项目的开发。 随着这带基础设施的逐步完善，云门商贸步行街的日 趋繁荣，顺应湘乡火车站的改造升级，火车站片区土地规划 性质的转变，东山建设投资房地产开发有限公司征收了原华 博电子厂和回收公司的土地，进行建设开发。 湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 三可行性研究的依据及范围 可行性研究的依据 项目修建性详细规划图 湘乡市国民经济和社会发展十五规划 国家发改委建设部联合颁发的建设项目经济评价 方法与参考第三版 工业与民用建筑可行性研究深度要求 各专业技术规范 建设单位提供的各项基础资料。 可行性研究的范围 依据国家有关政策法规，对项目建设的必要性建设 内外部条件市场研究建设内容与规模专业技术方案 投资估算及经济效益等方面进行研究。 四项目建设单位基本情况 湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司成立于二 四年十月，注册资本万元。公司主营房地产开发经营， 开发资质为肆级房地产开发企业。公司现有员工期人， 其中高级工程师人，高级会计师人，结构经济统 计等其他相关专业人员人，大学学历人。曾获 年度房地产开发先进单位，年度先进纳税 人等荣誉称号。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告 湖南省农林勘察设计研究总院 公司前期开发了湘乡市云门商贸步行街项目，占地面积 万平方米，投资金额万元，开发建筑面积万 平方米。公司为进步优化步行街项目周边环境，对周边地 块开发的项目有安居楼项目永康家园项目桂花苑项目和 博雅苑项目。 五项目位置及周边