暨市以连锁超市为代表的新型业态发展迅速，方面本地 些规模较大的商场如雄城商贸第百货等都不断发展连锁超市，些新兴 连锁企业如天天乐超市等也呈现出良好的发展势头另方面，国内著名的 连锁集团已进入或准备进入我市城区发展网点，同时，专卖店专业店便 民店等多种业态也得到较快发展。 年，诸暨市政府出台了诸暨市商业网点发展规划，围绕把诸暨 市建设成为长三角著名商旅名城的目标，充分利用区位制造业和旅游资源优势，对商业网点的布局和业态的选择以方便居民生活为出发点，力争通过 合理配置社会商业资源，建设空间布局合理业态设施先进服务体系完善 信息化程度高的现代化商业网点体系。 年月诸暨市人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见 出台。意见对达到条件的各类商贸服务企业制订了不同的奖励扶持政策。 诸暨市商贸服务业呈现出前所未有的发展势头。据统计，全市商贸服务业建 设项目总数达个，计划投资总额亿元，其中，万元以上重点 商贸服务业建设项目共有个，分别分布在暨阳浣东陶朱店口大唐 山下湖草塔五洩次坞等个镇乡街道投资万元以上的有 个，投资项目规模之大范围之广品位之高，为历年之最。到年底， 全市建有各类专业市场个，市场成交额亿元，同比增长，其 中超亿元市场个超亿元市场个，大唐袜业市场和山下湖珍珠市场 为全国最大的专业市场。目前，全市共有各类农贸市场个，遍布全市各 个镇乡街道。年，农副产品批发市场东湖农贸市场大唐农贸市 场的成交额均超过亿元。全市已初步形成大中小相结合城镇与农村相结合 批发与零售相结合农副产品经营与工业品经营相结合，多层次多功能 专业化特色化的市场结构网络。 年，全市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。 其中批发贸易亿元，同比增长零售贸易亿元，同比增长 住宿餐饮亿元，同比增长。全市目前已拥有销售超亿元 的三产规模企业家，三产苗子企业家。其中，富润控股集团成为浙江 省重点培育的商贸流通企业之雄风集团已成为全国强服务企业和绍 兴市年销售额最大的商贸流通企业。 年月关于加快推进商贸服务业品牌建设的意见出台，进 步形成商贸服务业重视保护争创发展品牌的良好氛围。积极实施品 牌兴商战略，从强化品牌基础工作加快培育自主品牌实施奖励扶持政 策加强人才队伍建设发挥行业协会作用等方面，进步形成商贸服务业 重视品牌保护品牌争创品牌发展品牌的良好氛围。年底，大润发 超市开业。这个集购物休闲美食于体的综合性购物广场，使消费者在单纯的购物之外，体验到浓郁的现代商业气息，同时还给周边地段带来繁荣。 去年，诸暨市坚持大商贸大流通大开放大发展，立足市场化产业化 和社会化方向，全市商贸服务业总体水平进步提高。 项目组调查发现，中型城市的商业框架在诸暨已经初步形成，未来几年 必然进入商业高速发展阶段。但是，诸暨目前商业网点的商业组织化程度较 低，缺少具有专业特色的购物街区，缺乏具有号召力和区域辐射能力的核心 商圈。商业配套设施亦相对缺乏，突出表现在商业网点布局不够合理低层 次重复建设过多，结果造成网点过于分散，传统的商业街区暨阳路也不能形 成具有专业特色的现代商业积聚区，商业集聚度低，商业氛围难以形成。 经过近几年诸暨市商业网点的快速发展，已建成及规划中建设中的适 合中低端消费群体的商业网点如大润发超市铭仕广场宏城时代广场等已 经初具规模，基本可以满足城区普通居民日常消费需求。 随着国民经济的不断高速发展和城区居民人均可支配收入的大幅度提 高，特别是企业主和高收入群体的不断壮大，诸暨高消费层次需求已经逐步 形成，这点，从市区道路上行驶的高档名牌轿车的数量和华灯初上时餐饮 娱乐场所的上座率就是有力的证明，诸暨人的富足和消费习惯可见斑。 消费群体是决定消费市场的决定因素，诸暨现在缺乏的是与其经济发展 现状和发展迅速的旅游产业相适应的高档次综合性品牌化的商业网点，缺乏 支撑高端消费群体的第三产业商圈。 而且，不仅仅是满足高消费群体的商业设施的缺乏，更为突出的是目前 的商业网点布局中缺少国际品牌和具国际影响力的商业龙头，缺少具有国际 领先的服务业管理能力和商业运营能力的团队。因此，引入高档次全方位 国际化的品牌顶级商业项目，必将为提升诸暨商业层次适应特殊消费群体 的消费需求注入新的活力。本项目的建设和运营将填补诸暨市高端商业业态 需求的空白。响应政府品牌兴商的战略，为把诸暨市建设成为长三角 著名商旅名城的目标添加新的里程碑。 三城东区域商业发展态势分析 区域现状与规划蓝图 随着城市区域的扩大和东移，目前的诸暨城东，已建成入住了数个住宅小区，新世纪广场商业项目已经建成，大润发超市已经开始正常营业，区域 人气已经初步呈现上升趋势。在城市东区。个布局合理交通便捷设施 完善经济繁荣文化发达环境优美的现代化城区正在飞快发展。 规划中量。还有，本项目在文化消费方 面引入流设施设备的超豪华现代影院，超大规模高档次中餐酒楼，大型连 锁式数码广场，均填补了诸暨商业的空白。家国际品牌绝大多数也是首 次登陆诸暨。 总之，本项目融合了国际品牌专卖店豪华影院休闲中心文化艺术 中心超大规模餐饮旗舰特色美食城儿童娱乐天地等不同构思的生活体 验。在布局设置功能划分经营理念等方面均不同于原有的商业购物场所。 项目强调将休闲舒适的购物状态与多样性的游乐设施乐趣演出相结合， 以缤纷多彩的生活体验满足富裕家庭消费的不同年龄性别个性的多元生 活情趣。项目经营定位的差异化战略，避免了双方白热化的竞争，形成了优 势互补。大于，在两家大型销品茂零售商的规模效应的引领下，必将 大幅提升城东商圈的人气和成熟度，加快诸暨品牌战略的商业发展速度， 大幅度提升城东商圈的商业辐射范围，吸引周边县市到本商圈购物消费，与 竞争对手取得共赢的结果。 四商业主题与功能定位 折扣销品茂 项目主题定位为娱乐型品牌折扣销品茂，以西施故里的历史文化为依托， 将现代休闲生活理念引入到传统的生活中。 销品茂是英文的音译，直译为购物林荫道，或 者音译为摩尔，是个非常具有浪漫色彩的词汇。简单的理解就是不同商 业业态和业种的总汇和积聚，包含百货店大卖场以及众多专业连锁店和各 种服务功能在内的超级商业中心。 销品茂的面积般在万平方米以上，由专业的管理公司开发经营，统管理。销品茂拥有充足的停车位，其内设数个核心主力店及各种功能的服 务设施，再辅以各类专业店和专卖店，满足消费者购物娱乐餐饮休闲 等消费体化的需求。目前欧美等西方国家的销品茂建设和发展都已经进入 了非常成熟的阶段，其年营业总额占据了整个商业零售总额的主导位置。 年法国销品茂的年营业额占到法国全年商业零售总额的年，日本 有个不同类型的销品茂，年营业总额达万亿日元，占当年其 零售总额的年，美国拥有销品茂及购物中心个，年营业 额亿美元，占当年零售总额的强。销品茂已经成为经济发达国家的 重要经济支柱之。 本项目的销品茂类型为娱乐型摩尔购物中心。实行的是物业产权租 赁制，项目面积在万平米，其中摩尔营业面积万平米，由于面积还不 够大，故本项目定位面向个特定消费群体，亦即高端市场，以国际著名品 牌为主，面向高端消费目标顾客群体，主营高档商品。同时突出项目的餐饮 娱乐和文化功能。 国际上与本项目类似的如香港时代广场上海恒隆广场马尼拉 香格里拉广场台北京华城等。 品牌折扣店 奥特莱斯是英文的中文直译。其英文原意是出口出路 排出口的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季下架断码商品的商 店组成的购物中心，因此也被称为品牌直销购物中心。 吸引顾客的法宝驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品 牌，品牌纯正，质量上乘难以想象的低价以低至折的价格销售， 物美价廉，消费者趋之若鹜。 奥特莱斯最早诞生于美国，迄今已有近百年的历史。特别 是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有个大型奥 特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国欧洲日本甚至东 南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。 目前，中国的奥特莱斯主要有北京燕莎奥特莱斯上海青浦奥特莱斯 张家港香港城奥特莱斯苏州奥特莱斯。全国在建的奥特莱斯众多，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。中国的奥特莱斯基本都是走厂家直销与 折扣相结合的道路。 本项目的开发商香港任平企业集团公司和上海轻纺市场发展有限公司都 具有多年经营大型零售市场的经验。其中香港任平企业集团公司是香港零售 商管理协会正式会员，旗下同时拥有地产开发公司和商业零售商场，特别是 香港任平企业在香港及东南亚参与经营着多家高档商厦，因此其和众多国际 名牌生产商，品牌拥有者联系甚密，为本项目的品牌招商提供了便利，也是 本项目定位于国际品牌专卖店的原因所在。 业态组合与品牌组合 项目的业态构成确定为国际品牌服装鞋帽箱包皮具工艺首饰 化妆品等生活消费品为主要经营业态。 本项目招商品牌的定位本着国际化高档次的业态定位。招商目标品牌 根据品牌的著名程度国内消费者的认知程度品牌的原产地等方面大致分 为三类。 类国际著名品牌，如阿妈妮华伦天奴诺迪卡埃斯普里特 罗浮宫宝丽丝等 类国际知名品牌，如梦特娇法国鳄鱼 等 类国内具有国际影响力的著名和知名品牌，如报喜鸟杉杉七 匹狼雅戈尔金利来美特斯邦威等 根据商圈消费者对各类品牌的认知度和接受度，以及品牌招商的成功率 预测，本项目组在调研分析的基础上，确定品牌的组合形式和结构比例为 类品牌类品牌类品牌