（投资分析）呼和浩特金帝国际(房地产)项目投资立项可行性分析（立项建议）

乔木采用穿天杨松柏槐柳等树种。

但因穿天杨树冠高大，成长后易阻挡阳光，故只能在小区主干道两侧种植。

灌木可以用丁香玫瑰等花灌木。

由于呼市四季温差变化很大，适应呼市气候四季常绿型草需要进步向园林专家咨询。

如能在小区绿化上实现四季常绿效果而非象当地松树那种灰绿，则在内蒙古满目黄土，遍地沙尘环境中起到对楼盘销售巨大推进作用。

建议小区环境建设应针对近期内蒙古是沙尘暴发源地尴尬论断，提出塞外江南环境概念，打出生态牌，使小区在当地住宅中出跳。

小区环境应仍以疏林草地和灌木为主，保证四季常绿，适当配以休闲运动场地。

应在工程条件许可前提下，提前环境和绿化建设，在工程进行年内，使绿化有所成形，在开盘时即可出轰动效应。

附属设施及会所建议煤气根据有关资料，年呼市市居民人均煤炭消费量为公斤，比上年下降了，而液化石油气人均消耗量公斤，增长了。

管道煤气人均消耗立方米，比上年增长。

由此可见，呼市居民目前燃料消费主要还是靠煤炭，主要是老城区中居民主要以煤炭为燃料。

年月，国家计委委托中国国际工程咨询公司对呼和浩特天然气需求量调研报告和呼和浩特市天然气输配工程项目预可行研究报告进行了评估。

年月，呼市政府批准呼市天然气输配工程立项。

该项目供气范围是呼市城区金川开发区白塔片区，扩建管网公里，新建天然气储配站座，调压站座，专用调压箱个，天然气汽车加气站座，总投资亿元。

年开工，年内工程完毕，并逐步发展用户。

年计划市区用户万户，市内所有宾馆饭店和医院学校等公共福利设施全部用上天然气。

开发区北侧东西向干道师大南路上已敷设有煤气管道，并且东苑住宅小区内人工煤气已通气。

此外，昭乌达路煤气管道也已敷设完毕。

因此，即使南部二环路上煤气工程无法实施，本小区内用气问题也可通过北面师大南路临时解决。

但为安全起见，应积极要求金桥开发区管委会和塞罕区政府争取将金桥开发区，特别是北部大学城政府办公楼用地纳入天然气受益范围，这样，在政府大楼北部本地块也可顺理成章地成为受益范围。

内蒙古自治区在住宅配套上不要求交付使用住宅提供煤气配套。

开发商可以在开通煤气以后向住户收取煤气配套费，用于冲抵小区内动主要力量，也为这两个区房地产市场提供了大量客源。

居民收入水平及住房消费比例分析年，呼和浩特人均可支配收入元，扣除价格上涨因素，比年增长了，人均消费性支出元，扣除价格上涨因素，同比增长了，国有企业职工人均收入元，同比增长，人均食品支出元，占消费性支出。

呼和浩特市人均居住面积平方米，同比增长其中居民居住在成套住宅单元内，两室户以上居民户占。

年，呼市居民户中，人均居住面积不足平方米减少到，人均投资购房和建房支出元，比上年增长倍，占消费支出。

表上海市和呼和浩特市居民收入和住房消费情况对比年度对比指标上海市呼和浩特市人均可支配收入元人均消费性支出元其中食品支出元，所占比例住房消费元，所占比例人均居住面积平方米住宅成套率表呼和浩特市部分职位年平均收入单位元年职位职称较高水平中等水平较低水平企业党群机构负责人企业高级管理人员企业中层管理人员企业般管理人员高级工程技术人员中级工程技术人员初级工程技术人员土建施工工人机修工博士生硕士生本科生大专生图年呼市居民每元消费支出中用途比例城市居住区布局及交通规划分析呼市原先为郊区包围。

年，呼市市政府对城区行政辖区范围作了重新划分，设立了新城区玉泉区回民区塞罕区，取消了城郊概念，形成了以中心城区为中心，各区各自向外延伸拓展发展格局。

但是，由于呼市特殊地理位臵和历史发展情况，各区内城市建设和住宅发展并不平衡。

呼市北部为大青山山脉阻隔，大青山向南和呼市城区之间另有地震断裂带，因此呼市向北基本没有发展余地。

玉泉区和回民区位于呼市西部，是城市中旧城区，市政基础配套设施基本不完善，而且区内以低矮老房居多，居民文化层次职业地位和消费能力非常有限，旧城改造任务十分艰巨，形成了城市发展瓶颈区域和类似上海下只角居住概念。

市政府要求在三年内完成旧房拆迁任务，在此过程中，已经引入了部分外地开发商。

这地区市场大，但楼市价格偏低，是个每年万平方米低档位市场。

呼市东西向是条长轴，目前发展重头戏在东部，特别是在位于白塔机场和中心城区之间如意开发区及其西侧，中心城区与之相邻地带，住宅建设正在形成个高潮。

大批较为高档住宅小区已经建成或者正在建设，如昭君花园昭君别墅芳汀花园丽苑小区等。

特别是原呼市市委市府用地分别以近万和多万元价格拍卖后，市政府办公楼迁往如意开发区，中心城区与之连接交通主干道东风路和海拉尔东路已经建成，对该地区房地产开发起到了推波助内煤气配套费。

在些小区，开发商实际在收回煤气管网投资成本外，还将此作为赢利个来源。

供电及用水考虑到呼市实际生活水平，平均每户用电量控制在以内，即可在较长段时间内满足居民日常用电需要。

但为了提高住宅外在品质，可以在用电回路上多作文章。

室外用电线路应采用地埋式，已配合环境景观实现，提高质感。

参考当地用水习惯。

建议采用分质供水，以在这干旱地区体现以人为本建设理念。

社区小配套对物业成功非常关键，作为万平方米规模大型社区，建议在社区周边部署建设商业条街，以餐饮美容美发各式零售小商业为主。

会所将是提供服务和对外展示形象重要窗口，建议规模平方米上下经营对外开放造型现代而略带夸张功能以娱乐休闲运动为主题内外装修建议内部装修标准外部建材建议应改变当地只做毛地坪习惯，完成细石混凝土地坪。

有关管线应预埋到位。

卧室和厅应采用双层保温玻璃，或至少双层窗。

楼梯间和公共走道铺设地面砖。

物业管理建议呼市消费群因收入原因对物业管理费敏感度极强，然而多层元，高层不超过元市场物管价位，具有很强定位性，不宜突破。

从营销角度出发，高品质社区必须配以优秀物业服务，而此价格又不可能在物业内容和品质上做大提升，故建议以挂名或顾问形式将南方知名物业公司品牌推向市场，服务内容和费用都不做大幅度提升。

第四章财务分析投资估算及财务效益分析静态投资成本分析表在本节及以下分析中，考虑了楼盘在理想情况下可能性，即多层和小高层各占，建设和销售周期在年左右。

如果小高层比例降低，虽然成本下降，但整体价格也同样会降低。

设建筑面积平方米，其中多层和小高层各占。

多层建安成本元，高层建安成本。

考虑到异地开发，不可确定性因素较多，不可预见费系数取较大值。

成本分析中未考虑商业网点成本和收入。

该部分可在规划方案确定后再做测算。

参见成本构成表静态投资利润及赢亏平衡分析如设定销售费用管理费用和财务费用为固定成本，则项目赢亏平衡点为平方米，为，即在全部楼盘销售率达到以后，每销售平方米住宅边际利润将成为纯利润。

在销售面积达到平方米后，即销售率达到后，每销售平方米住宅销售额将全部成为纯利润。

参见损益表成本构成表项目单价元平方米合计元说明土地成本前期成本土地出让金勘察设计费三通平请照等费用建筑安装成本配套费成本供电供水暖气煤气电话环境及总体市政配套费其它成本维修基金监理费以上小计不可预见费成本合计项目损益表序号项目单价元平方米说明销售收入二减销售成本三边际利润边际利润率四减销售税金销售费用管理费用财务费用五利润总额六减所得税七净利润净利润率现金流量表现金流量表年度季度第期支出合计建设进度成本支出税金支出管理费用销售费用第期销售收入第二期支出合计建设进度成本支出税金支出管理费用销售费用第二期销售收入净现金流量累计净现金流量折现后净现金流量累计折现后净现金流量动性较小。

新城区和赛罕区开发区发展较快，比较开放，外地企业和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流动主要力量，也为这两个区房地产市场提供了大量客源。

居民收入水平及住房消费比例分析年，呼和浩特人均可支配收入元，扣除价格上涨因素，比年增长了，人均消费性支出元，扣除价格上涨因素，同比增长了，国有企业职工人均收入元，同比增长，人均食品支出元，占消费性支出。

呼和浩特市人均居住面积平方米，同比增长其中居民居住在成套住宅单元内，两室户以上居民户占。

年，呼市居民户中，人均居住面积不足平方米减少到，人均投资购房和建房支出元，比上年增长倍，占消费支出。

表上海市和呼和浩特市居民收入和住房消费情况对比年度对比指标上海市呼和浩特市人均可支配收入元人均消费性支出元其中食品支出元，所占比例住房消费元，所占比例人均居住面积平方米住宅成套率表呼和浩特市部分职位第章市场研究内蒙古自治区概况内蒙古自治区成立于年月日，是我国最早民族自治区。

内蒙古疆域辽阔，跨越东北华北和西北三大地区，东西蜿蜒多公里，南北跨距多公里。

有个省区与之毗邻，并同俄罗斯蒙古等国家接壤，边境线逾公里。

全区总面积万平方公里，占全国总面积，居各省市区第位。

全区辖个盟个市个旗县市区，个乡镇，个行政村。

其中区辖市呼和浩特市为自治区首府。

内蒙古大部分是海拔米以上高原地区。

高原平原山地丘陵盆地沙漠和森林草原等，境内河流和湖泊星罗棋布，数以千计。

自治区耕地面积万公顷，人均公顷，居全国首位。

森林总面积万公顷，居全国第二位森林覆盖率达，高于全国平均水平。

同时，内蒙古还拥有丰富矿产资源和旅游资源。

内蒙古是以蒙古族实行区域自治少数民族地区。

全区共有蒙汉回满朝鲜达斡尔鄂温克鄂伦春等个民族。

内蒙古工业体系主要包括煤炭纺织冶金机械电力食品建材森工电子皮革皮毛化工医药造纸酿酒服装等门类比较齐全工业体系，些修饰，避免过于单调。

可以保持三段式风格，下半部分仿石材贴面可以以暖色调为主搀杂部分冷色如青色蓝色作为中和，形成定对比，同时在建筑语汇上也与多层建筑相互对应每层水平饰条色彩比整体色调略深。

环境景观设计建议由于气候限制，小区内绿化树种主要以草坪灌木和乔木为代表。

乔木采用穿天杨松柏槐柳等树种。

但因穿天杨树冠高大，成长后易阻挡阳光，故只能在小区主干道两侧种植。

灌木可以用丁香玫瑰等花灌木。

由于呼市四季温差变化很大，适应呼市气候四季常绿型草需要进步向园林专家咨询。

如能在小区绿化上实现四季常绿效果而非象当地松树那种灰绿，则在内蒙古满目黄土，遍地沙尘环境中起到对楼盘销售巨大推进作用。

建议小区环境建设应针对近期内蒙古是沙尘暴发源地尴尬论断，提出塞外江南环境概念，打出生态牌，使小区在当地住宅中出跳。

小区环境应仍以疏林草地和灌木为主，保证四季常绿，适当配以休闲运动场地。

应在工程条件许可前提下，提前环境和绿化建设，在工程进行年内，使绿化有所成形，在开盘时即可出轰动效应。

附属设施及会所建议煤气根据有关资料，年呼市市居民人均煤炭消费量为公斤，比上年下降了，而液化石油气人均消耗量公斤，增长了。

管道煤气人均消耗立方米，比上年增长。

由此可见，呼市居民目前燃料消费主要还是靠煤炭，主要是老城区中居民主要以煤炭为燃料。

年月，国家计委委托中国国际工程咨询公司对呼和浩特天然气需求量调研报告和呼和浩特市天然气输配工程项目预可行研究报告进行了评估。

年月，呼市政府批准呼市天然气输配工程立项。

该项目供气范围是呼市城区金川开发区白塔片区，扩建管网公里，新建天然气储配站座，调压站