（投资分析）咸宁市新区开发项目投资立项可行性分析（立项建议）

本项目实际仅需第期和第二期两次投资第期投资第期投资共计万元万土地定金万经济适用房和中高档住宅土地费万经济适用房建安费万经济适用房前期费万经济适用房销售推广费万中高档住宅建安费万中高档住宅前期费万中高档住宅管理和销售推广费万不可预测费万总体规划费万元第期投资为整个项目土地定金第期工程所用土地费用第期开发成本费用其中土地定金为万，土地价格按照第期所用亩，每亩地价元计算，建安成本按照建安总成本予付计算，前期费用和推广费用按照实际价值计算。

第二期投资全部土地余款要交付补足期开发所欠全部费用二期建安成本，二期推广销售成本共计万元因从第期销售开始有部分销售收入可以转为投资，第期经济适用房按销售计算中高档住房按销售计算资金回收额为万元第二期投资金额减去销售收入，需追加投资万元所以投资峰值为万元，出现时间预计在年第季度总累计投资万元实际总投资万元总销售收入万元总利润万元净利润率实际收益率注净利润率按照纯利润除以总投资计算实际收益率按照纯利润除以实际投资金额计算敏感性分析我们将投资额锁定，将建设成本和价格住宅商业用房作为不确定因素，对本项目销售利润率进行敏感性分析，分析结果表明，销售利润率对销售价格变化最为敏感，其次时建设成本。

详见下表成本变动表建安成本敏感性分析表建安成本变动幅度项目净利润率价格变动表售价敏感性分析销售价格变动幅度项目净利润率十二项目风险分析宏观政策风险分析目前国家还在对土地开发进行宏观控制。

本项目拟开发区域尚未取得合法开发手续。

虽然按照现行政策，咸宁市政府认为，该地块处于咸宁市中心，获得批准没有问题。

但是仍存在国家进步紧缩后，无法获得批准可能。

对策分析在前期合作时定把本项内容写入合同，如果土地或部分土地不能取得合法手续，应以同价格给开发商土地或除退还土地款项之外要赔偿我方经济损失。

二国家对房地产市场进行宏观调控，未来两年房价和地价走势不确定。

对策分析根据多项综合指标及对国内线二线同级城市房地产指数分析，既使房价不再上涨，但咸宁市和同级城市房地产差价明显，仍然会有很大提升空间。

另在实际操作中及时了解市场，随时调整价格，保证在市场中立于不败之地。

三地块面积大，开发周期长，可能会存在部分土地暂时闲置，目前政府规定闲置两年以上土地要被政府收回对策分析洽谈签站在本项目北端公里现有京广铁路咸宁站在本项目西北公里。

见图图咸宁市位置图图咸宁市与武汉位置示意图咸宁市图项目区域图面积本项目总占地面积约万平方米，约合亩以最后测量土地面积为准，可实际开发面积是整个中心区面积扣除区内自然保护区青龙山浮山十六潭公园三座山林和已获得合法开发手续建筑物以外剩余土地。

具体位置在区域内青龙路两侧未被征用约余亩土地，金桂路范围内未被征用约余亩土地，十六潭路未被征用约余亩土地。

长江开发区温泉开发区图项目地块分布示意图地块分部状况本项目由五块地以，区分构成，地块位于青龙路以北，地块位于青龙路以南地块位于金桂路与金桂北路交叉口地块位于十六潭路北测见图。

地块占地面积亩，位于青龙山南与沿青龙路北之间狭长地带，整个地块较为平坦略有起伏温泉区市委市政府十六潭公园温泉开发区地块长江开发区十六潭路地块咸安区城市中心新区银泉大道地块长安大道金桂路浮山地块青龙路青龙山地块占地面积亩，位于青龙路南侧与地块相望地块占地面积亩，位于金桂路与金桂北路交叉口地块占地面积亩，位于十六潭路北测与十六潭公园隔路相望。

图十六谭路地块分布图图青龙路地块分布图图金桂路地块分布图项目周边交通情况项目东西两侧分别为连接咸安区和温泉区银泉大道和长安大道，银泉大道同时是城市上行下行联络线，上至武广高速铁路咸宁站国道京珠高速公路咸宁北出口，下至横路公路是通往咸宁市所辖县市南出口。

长安大道连接京广铁路咸宁站京珠高速公路咸宁市南出口咸潘公路和国道。

项目所在青龙路金桂路和十六潭路，是连通银泉大道和长安大道城市中心东西主干线。

金桂路连通东西两大开发区温泉开发区和长江开发区。

咸宁市区全部公交车辆均经过长安大道和银泉大道。

项目交通优势非常明显。

项目用地条件开发区域内目前为未被征用集体用地，周边市政条件如下道路本项目位于城市中心，东西侧分别为城市南北向主要干道银泉大道和长安大道，均为双向车道。

项目区域内青龙路金桂路和十六潭路，是已经规划于今年底动工修建连通银泉大道和长安大道城市中心东西向主干线。

给水目前城市给水主干网沿银泉大道和长安大道铺设，根据城市规划，将沿项目区内青龙路金桂路和十六潭路铺设城市给水管网，市政给水干管管径，接入本项目预留接口分别为左侧，右侧。

排水根据城市规划，年内将在长安大道北端建立万吨污水处理厂，沿项目区内青龙路金桂路和十六潭路铺设城市排水主干管网。

项目内污水排放系统接入城市排水主干管网即可。

用电负荷预测根据不同地块大小情况用电负荷将按照国家规范设计。

用电来源从城市电网接入在三条道路主干网接入。

通信用户预测地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为万线，考虑到地块内商业用地开发可能性，规划区用户线对数按万线考虑。

地块按户估算用户线数，规划区时在合同中要注明，务必避免此情况发生，对解决方案要在合约中明确体现。

四开发周期长，近阶段政府直在对房地产市场调整，有可能会出台政策限制房地产市场。

对策分析月份已经出台国六条政策对房地产限制，这是近年来对房地产限制最厉害次，目前正处在调整期，譬如新建设房屋要包含小户型，不能建设别墅等，但实际执行是在地方政府，本问题需和政府提前协商。

根据我们预测近期内国家不会再出台新调控政策。

市场风险分析咸宁政府职能部门专业化水平和管理水平较低，特别是开放意识淡薄，投资环境较发达地区差。

对策分析在合同签署时，对各种可能出现情况进行全面分析，在合同中予以约束和咸宁政府各部门建立良好人际关系予以解决从房地产机构数据来看，近两年房地产发展呈现跳跃式前进，在保持目前现状不变情况下，今后房地产就会呈现良好势头。

二如果更换政府领导对本项目会产生定影响。

对策分析在洽谈签约前要和近期更换可能性小领导直接对话沟通，把本项目变成政府工程尽可能把政府答应条件以及违约处理办法写在合约中，从法律角度避免此风险带给公司损失。

三目前咸宁整体经济基础较差，在武汉城市圈中经济总量名列第位。

对策分析虽然经济基础差，但是各项发展指标均要高出城市圈城市发展平均水平，增长速度很快，在近几年内就要和同类城市相持平。

四城市基础较差，消费设施档次低，不仅不能有效吸引武汉消费，而且本地高消费客户流失到武汉。

对策分析在本项目规划中已经考虑到这个问题，要把本项目建设为综合商务中心和居住社区，已经为这部分人量身定做了他们专属场所。

五城市定位为生态休闲旅游城市和武汉后花园，但除自然景观可达标外，目前城市规划建设档次低，城区规划调查和新规划实施任务量大，需较长时间才能达到城市规划定位。

对策分析在需要政府配套方面，如给排水管网设备供电道路燃气在洽谈签约中要尽量细化，把每项条件约束上，明确责任归属与处理方案。

六虽然目前咸宁具有生活小区环境中档以上住房极少，但由单位和个人开发陈旧住宅和低档住宅多，外来人口不多，常住人口购房需求不迫切。

对策分析从对咸宁居民调查中发现，房屋需求比例很高，有以上人表示要换房，且加上新购房人数，这个比例足以消化咸宁市房地产市场供应房源。

操作风险分析各宗地之间没有连在起，不是个完整地块，开发难度大对策分析分期开发土地，各土地规划内容不同，不存在同质化现象。

请专业规划设计单位做统规划。

另将来销售中可根据实际情况灵活处理，在公司开发兼顾不了或者觉得难度大时候小宗土地转手也很方便。

二项目分散，需要分散销售，销售把握难度加大对策分析请专业代理销售公司统销售，我司有专人负责对接，边学习经验边培养自己销售队伍，待时机成熟再转为自己销售。

十三项目战略意义经过前期人员共同努力，利用我方人员与咸宁政府高层人员关系，咸宁土地拓展工作终于取得了突破性进展。

我们在充分考虑咸宁城市发展前景城市规划动态城市房地产业发展周期城市重大事件等因素并进行认真分析后认为投资咸宁城市中心区建设具有重大战略意义。

从项目决策战略层面考虑，本项目对咸宁市和投资方都极具价值和意义。

这是公司获取巨大收益个重大契机。

土地资源是地产公司发展基础及可持续发展根源。

最近国家系列调控动作以及国土资源部三令五申都表明土地愈来愈成为稀缺资源。

本项目超大规模稀缺景观优越地理位置都是目前中国中小城市中罕见。

就中国中小等城市而言，咸宁商品住宅性价比最高，是不可多个投资机会。

十四结论与建议基于以上对项目开发背景及项目本身全面研究，我们得出如下结论与建议城市及项目区域房地产市场发展前景广阔咸宁经济呈现快速稳定发展态势。

咸宁房地产市场已经快速发展阶段项目区域房地产市场发展前景广阔。

项目收益水平高净利润率达到，赢利能力强，符合公司要求。

本项目开发期结束，净利润可达万元，投资回报高。

项目增值潜力巨大武汉城市圈地位正在稳步上升，作为武汉后花园咸宁城市将依附于武汉城市圈而大步迈进本项目地价具有竞争力且支付条件相对优惠，相信随着项目区域经济快速发展，本项目将显现出巨大增值潜力。

开发面积是整个中心区面积扣除区内自然保护区青龙山浮山十六潭公园三座山林和已获得合法开发手续建筑物以外剩余土地。

具体位置在区域内青龙路两侧未被征用约余亩土地，金桂路范围内未被征用约余亩土地，十六潭路未被征用约余亩土地。

长江开发区温泉开发区图项目地块分布示意图地块分部状况本项目由五块地以，区分构成，地块位于青龙路以北，地块位于青龙路以南地块位于金桂路与金桂北路交叉口地块位于十六潭路北测见图。

地块占地面积亩，位于青龙山南与沿青龙路北之间狭长地带，整个地块较为平坦略有起伏温泉区市委市政府十六潭公园温泉开发区地块长江开发区十六潭路地块咸安区城市中心新区银泉大道地块长安大道金桂路浮山地块青龙路青龙山地块占地面积亩，位于青龙路南侧与地块相望地块占地面积亩，位于金桂路与金桂北路交叉口地块占地面积亩，位于十六潭路北测与十六潭公园目录项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„面积„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地块分部状况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目周边交通情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目用地条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„道路„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„给水„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„排水„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„用电„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„部命名为中国温泉之乡。

是武汉市民良好休闲