（投资分析）咸宁温泉商业街项目投资立项可行性分析（立项建议）

整体定位国际化休闲娱乐商业中心功能定位№百货精品广场超市地下停车场品牌专卖彩妆黄金珠宝手表银行通讯女装鞋类快餐店男装女装箱包运动品牌服装体育用品家纺童装童玩休闲餐饮№家电数码广场地上五层，以家电和通讯科技产品为主，主力店待定。

№幢层小高层，为商铺。

配套及路网规划地下停车场多中央休闲广场中央空调部观景电梯每层两部扶梯。

营销推广卖点№区位地处咸安区人口密集区，交通便利。

№规模及规划№产权商铺№招商旗舰店带动二级店招商模式统招商，统经营管理。

价格未确定目前销售情况预约登记中，预计开盘时间为年月№案名宁虹大市场位臵咸安区永安大道号原燃料公司南山煤厂规模占地整体定位咸宁市最大最高档菜场及批发市场功能定位地下为菜市场地面商店规划为摩托车电脑文体市场三个区营销推广核心卖点№规划专业性及唯性№区位项目周边近万户居民和多家餐饮服务企业，意味着终端消费市场得到了保障，同时也意味着终端消费租赁链条得到了优化。

№投资回报率高，菜市场摊位即买即收租金。

№咸宁市政府重点招商项目咸宁市政府民心工程。

价格菜场摊位按照肉类海鲜蔬菜干货等分区依次为万元个万元个和万元个地面零售店层单价在元元之间二层单价为元。

单套面积范围菜市场摊位个街区门面单套面积范围在之间，内街面积在之间。

目前销售情况层销售率。

工程进度年月日交付使用。

客源分析主要为本地投资者和自营户。

№案名世纪新城位臵咸安区火车站对面转盘规模规划幢住宅，为单层商铺，总计套。

规划商业总建余平。

价格单价在元元之间为元。

面积单套面积范围在之间，主力面积区间为之间。

工程进度年月交付使用。

销售进度合同销售套，占总量，定单数量为，占总量。

去化№主力面积之间。

№主力总价万万之间。

№位臵合同销系数富裕阶段，消费需求将进入享受型发展阶段。

年咸宁全市实现社会消费品零售总额亿元，增长，从城乡消费市场看，城市消费快于农村，城市消费品零售额亿元，增长农村消费品零售额亿元，增长。

十五期间全市社会消费品零售额从年亿元增长到年亿元，年均增长。

消费水平持续增长，将促进商业市场进步发展。

居民定期储蓄存款超过同期银行储蓄存款，市场潜在投资能力强年咸宁市城乡居民储蓄存款达亿元，比年初增加亿元，其中定期存款亿元，活期亿元，定期存款占同期储蓄存款。

居民定期储蓄存款比重大，大量闲余资金积淀在银行，说明市场投资渠道狭窄，居民投资理财行为需要引导，因此做为投资产品商业房地产开发，有着较强市场潜在购买力。

小结从经济运行情况分析，咸宁市城市经济正处于稳步上升趋势，商业发展具有经济持续稳定发展基础和居民收入稳步提高动力，随着人民生活水平提高，必将对商品零售业经营理念经营业态提出更高要求，因此温泉商业街改造具有城市经济不断增长基础和居民消费结构升级依托。

大量居民定期储蓄存款积淀，为商业房地产开发提供了潜在投资市场。

本案开发销售有着良好民间资本依托。

三人口环境分析温泉城区温泉城区居民构成以具有高消费能力市政府机关事业单位人员为主，商业市场具有坚实消费基础年咸宁城市建成区面积为平方公里，城市人口万人。

市区由咸安区永安街道浮山街道温泉街道个街道组成，永安街道人口万人浮山街道万人温泉街道余万人。

现已形成咸安温泉两个相对老城区。

咸宁市委市政府驻地温泉，温泉城区是鄂南经济政治文化信息交流中心，城区内分布着众多政府行政机关事业单位，大量政府工作人员，成为温泉城区商业主力消费群体，因此，温泉商业具有强有力消费力支撑。

温泉城区中高等学校众多，学生数量庞大，大量学生消费需求，将推动商业市场进步繁荣根据统计资料显示，年咸宁共有普通高等院校所，在校学生数人，中等职业教育学校所，在校学生人，中高等院校共有在校学生人，这些学校大多位于咸宁市温泉城区，庞大学生消费群体，构成了温泉商业重要消费力量，有力推动了温泉城区商业进步发展。

小结温泉城区具有大量高素质高消费能力居民，商业市场消费基础坚实，因此温泉商业街开发不但有市场依托，同时在功能上具有迎合消费者高级消费需求，提升温泉城区商业品位商业效应。

强大学生资源是现有温泉城区商业重要消费套有套为底层商铺，占。

客源分析本地客源主要来自咸安区。

二在售商业物业分析从在售商业供应体量分析，目前咸宁市区在售商业面积超过万平方米，在以本土投资力量为主商业市场，整体供应量增加将加剧项目之间竞争。

从项目定位分析，在售商业都提出了鲜明商业主题，商业步行街专业类市场等主题型商业纷纷出现，同时商业内部也更加注重定位细分。

主题商业出现改变了咸宁目前街区商业小型购物商场单格局，将大大改善咸宁市购物环境，提升城市商业消费品位。

从商业功能定位分析，商业市场更加注重功能细分，专门休闲购物娱乐步行街精品百货商场电子电器卖场等出现，有效填补了咸宁目前商业市场空白。

从销售价格分析，不同区域地段商业项目价格差异较大，温泉核心商圈内商铺以其优越商业地段，价格高出其它商业街元平方米，商业地位优势明显。

同个案沿街店面与内街店面层与二层差别较大，差价系数在左右。

从销售情况分析，温泉商业项目销售率高于咸安，商业投资接受度更高。

层商业销售率高于二层，二层以上商业投资意向率相对较低。

从销售形式分析，目前咸宁商业已引入了返租销售模式，强调投资者投资回报率。

小结温泉商圈做为咸宁市第商圈，商业价值高，市场接受度强，因此，本案开发销售具有良好投资市场基础。

咸宁目前商业开发量充足，商业地产面积临着激烈竞争，本案在地段上虽然占有优势，但要提升整体商业开发价值，必须导入差异化市场策略，塑造鲜明商业主题，有效避开其它项目阻击，占据竞争主动权。

市场调查总结咸宁市做为长江经济带和京广经济带中部承接点武汉城市圈紧密圈层城市之，经济正处于快速增长阶段，商贸流通市场将更为活跃频繁，温泉商业街开发符合城市商业发展需求，具有持续增长经济基础。

随着居民生活水平不断提高，消费结构不断升级，必将对商品零售业经营理念经营业态提出更高要求，因此，温泉商业街改造开发迎合了消费者不断升级消费需求，它开发建设将大大改善咸宁居民现有消费购物环境，提升城市商业品位，具有显著社会效益。

温泉路商圈做为咸宁市第商圈，是咸宁商业名片，而现有温泉村商业街破旧景象与其商业地位明显不协调，影响了城市商业进步发展。

温泉商业街改造开发将重塑温泉商圈品牌形象，提升温圈商圈竞争力，将成为咸宁商业增长发动机和助推器。

咸安区做为咸宁市区域中心城市，缺乏上规模小商品批发市场和大型综合型消费购物中心，而温泉商业街小商品市场和综合型购物中心规划定位，有效填补了咸宁商业市场空白，将成为咸宁新经济增长点，推动城市经济进步向前发展。

温泉商圈投资价值认同度高，市场基础好，因此温泉商业街做为商圈核心商业，将具有良好销售前景，发展前景看好。

年咸宁市城镇居民人均可支配收入元，同比增长，在岗职工平均工资元，同比增长。

居民收入呈稳步增长趋势。

城镇居民人均消费性支出元，其中食品支出元，城镇居民恩格尔系数，已进入了恩格尔系数富裕阶段，消费需求将进入享受型发展阶段。

年咸宁全市实现社会消费品零售总额亿元，增长，从城乡消费市场看，城市消费快于农村，城市消费品零售额亿元，增长农村消费品零售额亿元，增长。

十五期间全市社会消费品零售额从年亿元增长到年亿元，年均增长。

消费水平持续增长，将促进商业市场进步发展。

居民定期储蓄存款超过同期银行储蓄存款，市场潜在投资能力强年咸宁市城乡居民储蓄存款达亿元，比年初增加亿元，其中定期存款亿元，活期亿元，定期存款占同期储蓄存款。

居民定期储蓄存款比重大，大量闲余资金积淀在银行，说明市场投资渠道狭窄，居民投资理财行为需要引导，因此做为投资产品商业房地产开发，有着较强市场潜在购买力。

小结从经济运行项目背景项目基本情况温泉商业街项目位于咸宁市温泉商圈核心位臵，项目东临咸宁学院温泉校区，西面商业主干道温泉路，北靠咸宁卫校附属医院，南连咸宁市中心医院。

项目用地范围内，现状分布有温泉农贸市场小商品市场和大量沿街零售商业，区域内人流密集，商业气氛浓厚，是目前咸宁市商业最为繁华核心商业圈，是咸宁市民逛街购物首选街区，项目用地开发有着有效商业人流支撑，具有良好商业基础。

二项目市场背景温泉商圈做为咸宁市核心商圈，是咸宁市城市形象窗口，在咸宁十五规划构建鄂南门户和湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心城市发展目标中，具有举足轻重作用，但由于现有温泉商圈内街区发展不均衡，特别是本项目用地商业建筑现状多为临时搭建和棚户结构，商业形态和形象落后，与温泉核心商圈形象不协调不匹配，极大影响了商圈形象进步提核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，升和商圈发展与壮大。

因此本项目拆迁重建，符合咸宁城市商业发展战略规划，具有重塑温泉商圈形象，提升城市商业品牌和城市经济作用。

调查前言本次市场分析是针对瑞融地产公司温泉商业街家。

价格未确定，目前预约登记中两幢预计价格为层元，二层元，三层元。

单套面积范围目前销售情况预约登记中工程进度入口处楼已经封顶其余在建。

咸安区№案名大富源商业中心位臵咸安区原咸宁宾馆旧址规模占地，总建。

整体定位国际化休闲娱乐商业中心功能定位№百货精品广场超市地下停车场品牌专卖彩妆黄金珠宝手表银行通讯女装鞋类快餐店男装女装箱包运动品牌服装体育用品家纺童装童玩休闲餐饮№家电数码广场地上五层，以家电和通讯科技产品为主，主力店待定。

№幢层小高层，为商铺。

配套及路网规划地下停车场多中央休闲广场中央空调部观景电梯每层两部扶梯。

营销推广卖点№区位地处咸安区人口密集区，交通便利。

№规模及规划№产权商铺№招商旗舰店带动二级店招商模式统招商，统经营管理。

价格未确定目前销售情况预约登记中，预计开盘时间为年月№案名宁虹大市场位臵咸安区永安大道号原燃料公司南山煤厂规模占地整体定位咸宁市最大最高档菜场及批发市场功能定位地下为菜市场地面商店规划为摩托车电脑文体市场三个区营销推广核心卖点№规划专业性及唯性№区位项目周边近万户居民和多家餐饮服务企业，意味着终端消费市场得到了保障，同时也意味着终端消费租赁链条得到了优化。

№投资回报率高，菜市场摊位即买即收租金。

№咸宁市政府重点招商项目咸宁市政府民心工程。

价格菜场摊位按照肉类海鲜蔬菜干货等分区依次为万元个万元个和万元个地面零售店层单价在元元之间二层单价为元。

单套面积范围菜市场摊位个街区门面单套面积范围在之间，内街面积在之间。

目前销售情况层销售率。

工程进度年月日交付使用。

客源分析主要为本地投资者和自营户。

№案名世纪新城位臵咸安区火车站对面转盘规模规划幢住宅，为单层商铺，总计套。

规划商业总建余平。

价格单价在元元之间为元。

面积单套面积范围在之间，主力面积区间为之间。

工程进度年月交付使用。

销售进度合同销售套，占总量，定单数量为，占总量。

去化№主力面积之间。

№主力总价万万之间。

№位臵合同销量之，因此温泉商业街商业运营过程中，应充分挖掘学生消费经济，打造学生商业消费平台，让学生经济成为咸宁商业新增长点。

四旅游环境分析城市旅游资源丰富，旅游消