（投资分析）响水国际高尚住宅区项目投资立项可行性分析（立项建议）

营业推广营业推广是为了在个较大目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取鼓励购买各种措施。

多用于定时期定任务短期特别推销。

营业推广刺激需求效果十分明显且费用较少。

开发商可以通过开展大规模住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准住宅装修知识住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识同时，也可以增加消费者对开发商认同感。

另外开发商还可以举行开盘或认购仪式项目研讨会新闻发布会举办购物节寻找明星代言人举办文化与休闲活动业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业知名度，从而使企业销售业绩不断上升。

目前在重庆等地每年都要举办房地产交易会也是开发商展示自身实力舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有个不凡成交量。

销售期营销计划这是期计划，二三期内容和时间安排和期大体相同销售准备期所有制作类设计和制作工地围墙和户外看板等销售工作准备。

包括现场广告和广告围栅制作电视时段预约报纸广告版面预约以及网络宣传品制作广播相关时段节目预约等。

引导试销期以报纸广告为主，网络以及广播广告为辅，预告楼盘进行内部认购时间以及做富建帝逸国际项目可行性研究报告先期形象宣传。

邀请报纸电视台电台新闻记者发布相关新闻，重点围绕项目专业设计专业建筑质量专业物业管理以及建筑设计做重点宣传，配合硬性广告形象宣传。

针对既有目标客户和潜在客户寄发宣传手册以及售楼书并推出相关优惠措施。

公开销售期以报纸广告和电视广告为主要媒体，配合电台促销活动以及相关场地广告来形成强有力宣传攻势，增加与目标客户接触频次。

在销售同时，利用软性广告，用新闻炒作形式即时宣传销售情况，并形成种新闻热点。

适当使用户外媒体，以保持宣传持久性。

定期组织已购房客户参观建筑工地。

定期检讨既定媒介策略与组合，根据客户反映以及竞争对手做法，及时调整与更换我们媒介组合。

销售冲刺期根据前期销售情况及客户反馈情况，对广告诉求及表现形式做调整，继续以报纸广告为主广告攻势，并对已购买客户做跟踪服务，以挖掘潜在客户。

营销方案媒体选择与分析平面媒体盐城晚报扬子晚报盐城地方版在响水县及周边地区存在着大量读者，而这其中就有很多我们预期目标消费群体。

使用盐城晚报作为广告媒体主要是因为其覆盖面之广，能够接触到大量目标消费群体。

根据前期市场调查结论，当被问及主要通过什么媒介接收有关房地产信息，有相当被调查着回答是报纸，而这其中又以盐城晚报居多。

利用盐城晚报和扬子晚报盐城地方版发布本项目信息，可凭借其形象来获得市民认可。

富建帝逸国际项目可行性研究报告电视媒体响水电广播视台盐城广播电视台户外媒体广告围栅大型展示板公共汽车箱体广告以增速预测值进行调整。

房地产市场分析在国际金融市场动荡国内经济增速放缓背景下，年，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落。

市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。

年房地产市场运行特点房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长从资金供给总量来看，房地产资金在年第四季度达到个顶峰，年较年环比开始出现下降。

同时，资金供给增长率从年第四季度已经开始大幅下降，从月份，降到月份，下降了个百分点。

这种趋势估计仍将持续。

从资金来源看，房地产商资金主要来自国内贷款外资自筹资金订金和预付款个人按揭及其他。

年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型资金来源增幅均有显著下降。

到年月，原本第季度增长较快国内贷款也急剧萎缩，同比增长为，与上年增幅相去甚远，订金及预付款增幅为，也和前期差距很大。

尤其值得注意是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到月份已经为负增长，同比减少。

由此可见，房地产资金供给情况已经不容乐观。

房地产资金来源趋紧主要原因在于几个方面。

首先是银行贷款减少。

从紧货币政策使贷款成本增加，同时，银行对房地产行业波动性忧虑也使其进步收缩对房地产市场贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来风险。

其次是需求下降。

需求量下降必然带来预付款订金数量与个人按揭贷款减少。

房屋新开工竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落房地产新开工竣工和施工方面数据显示，年第季度，三者同比增幅达到和，较上年同期增幅都有显著上升。

到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发减缓作用开始显现，新开工竣工和施工面积同比增幅下降到了和月份，三者增幅已下降至和。

土地购置面积新开工面积施工面积增幅下降，正是房地产投资减缓重要表现，而这种投资减缓趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。

这种投资减缓状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。

需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降受国内宏观经济景气下降房地产市场低迷以及从紧货币政策影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。

尽管开发商动用了打折，买房赠装修赠汽车赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。

全国房价上涨幅度逐步放缓，珠三角部分热点城市已出现房价回落珠三角部分热点城市已经率先成为房价下降区域。

深圳房屋销售价格同比增速从年月份出现下降，月同比下降已达到，二手住房下降幅度更大，月份，同比增速下降。

月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降。

地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市房地产投资是投资重要组成部分，从全国平均水平看，占到固定资产投资左右，在有些城市超过。

对于地方政府而言，房地产投资下滑和交易量萎缩，已明显影响到地方政府土地出让金收入和税收收入。

面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房政策。

沈阳市政府宣布了系列暖市方案，包括将重启购房补贴政策提高住房公积金贷款年外广场大屏幕展示，自身建设工地周围宣传品宣传画张贴与展示。

其它媒体建立售楼中心，对项目进行宣传与展示，供公众参观并散发相关宣传品建立项目网站及相关论坛，通过最新电脑视觉技术介绍项目并就顾客关心问题进行解答。

销售价格市场定位市场法又称市场比较法比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当修正与调整，以次求取估价对象客观合理价格或价值方法。

市场法本质是以房地产市场交易价格为导向求取估价对象价值。

其理论依据是房地产价格形成替代原理。

可比案例案例项目名称交易记录日期均价元平方米阳光雅居元平方米恒美家园元平方米盛都华城元平方米碧桂苑元平方米富建帝逸国际项目可行性研究报告注由于可比案例交易情况正常，且都在左右，同时，由于最近响水县政府对响水县发展重视和半岛经济圈快速形成，以及物价指数不断上涨，因此本项目市场估价情况是元平方米。

七项目总投资估算估算依据和原则依据项目可行性研究已给有关资料通过有经验人士得到经验数据响水县建设项目收费相关规定国家制定有关规定标准原则稳健原则前瞻性原则富建帝逸国际项目可行性研究报告总投资估算序号工程或费用名称数量或计费基础单价或费率合计万元土地出让金前期工程费用建筑安装工程费基础设施建设费管理费用按照上述费用计取财务费用贷款万元，按照年期限利息支出，年利率按计算销售费用按销售收入计算其他费用销售税金税金按销售收入计算总投资总投资资金来源项目总投资资金万元，来源主要有三部分即项目资本金项目销售收入滚动使用以及项目长期借款。

其中项目资本金为万元，长期借款万元，销售收入投入万元。

富建帝逸国际项目可行性研究报告八项目财务评价财务效益目销售总收入为万元，开发成本万元，税金万元，税前利润万元，利润总额万元。

赢利能力分析在本报告中，项目全部资金现金流量表中数据最能够反映出本项目赢利能力。

分析表明项目有较好赢利能力。

考虑到资金成本以及通货膨胀等相关因素，最后确认基准财务内部收益率为年，折算成季度即项目计算期内部收益率为。

年份净现金流量取年折现率时取年折现率时取年折现率时+׀0׀ ׀0׀+׀2׀折算成季度即项目计算期内部收益率为。

全部资金评价指标财务内部收益率税后季度，年基准收益率富建帝逸国际项目可行性研究报告动态投资回收期累计净现金流量净现值开始出现正值年份上年累计净现金流量净现值绝对值当年净现金流量净现值根据上表可计算年折现率计算各年现金流量净现值第年第年第年计算累计现金流量净现值第年末第年末第年末求+׀7׀年不确定性分析本项目风险如同多数房地产开发项目样，主要来自建造成本售价销售进度开发周期贷款利率等方面，其中主要取决于销售进度快慢和建造成本控制，而这些风险因素又会受到来自政治经济社会等条件变化影响。

同时由于贷款资金成本问题也会影响到自有资金经济评价指标，因而需要项目开发商进行认真考虑。

盈亏平衡分析销售额建筑面积均价平方米元平方米万元，本项目盈亏平衡点是，即项目销售收入达到计划销售收入时，项目能保持盈亏平衡。

敏感性分析考虑到项目事实过程中未知因素变化，本报告就项目建设投资与销售收入在，之间变化时，对该项目盈利能力影响进行富建帝逸国际项目可行性研究报告敏感性分析。

单位万元经济效益测估综合从财务分析表明，项目在计算期内财务效益好。

项目实施后可获得较好利润，利润总额为万元，上缴税金万元。

项目开发成本销售收入所交税金税前利润利润总额基本方案销售单价建设投资富建帝逸国际项目可行性研究报告九项目综合评价及结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好内部收益率，有很强贷款偿还能力和自身平衡能力，而且有较强抗风险能力。

评估结果表明，该项目是可行。

本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前两年全部销售收入均用于项目投资。

因此项目建设投资与项目销售收入是本项目能否达到预期效益关键。

本项目各类物业预期售价是在经过同类项目市场物业价格调查以及比较直接比较法基础上确定。

考虑到今后政府对于房地产开发新政策出台以及响水县整体经济增长态势以及响水县居民不断增长购买力，还有响水县对于城南发展定位及新城中心逐步形成，预期售价还会有不小变动。

但是从当前形式看，预期售价是比较合理。

较年环比开始出现下降。

同时，资金供给增长率从年第四季度已经开始大幅下降，从月份，降到月份，下降了个百分点。

这种趋势估计仍将持续。

从资金来源看，房地产商资金主要来自国内贷款外资自筹资金订金和预付款个人按揭及其他。

年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型资金来源增幅均有显著下降。

到年月，原本第季度增长较快国内贷款也急剧萎缩，同比增长为，与上年增幅相去甚远，订金及预付款增幅为，也和前期差距很大。

尤其值得注意是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到月份已经为负增长，同比减少。

由此可见，房地产资金供给情况已经不容乐观。

房地产资金来源趋紧主要原因在于几个方面。

首先是银行贷款减少。

从紧货币政策使贷款成本增加，同时，银行对房地产行业波