比较法是目前运用最广泛定价方法，同时也是最科学方法。市场比较法必须遵从‚同质同价优质优价‛操作方法。市场比较法核心是运用相类似项目作为样本，通过对影响房地产价格因素分析及修正，从而得到评估项目最可能实现合理价格。样本选取样本必须具有参照意义，否则将影响价格准确性。中原在实践中总结出以下样本选取原则相近原则，相近地段会有更多相近因素成功原则，只有成功楼盘才具有参考意义功能原则，样本楼盘必须具有相同功能定位在以上原则指导下，我们调查了与本案相关物业，选取了其中具有参考价值个案作为本案比较对象。独栋别墅价格参照楼盘确定遵循以上定价原则，结合片区其他可比竞争物业竞争因素以及价格，本项目别墅住宅定价参照楼盘为‚中粮本源‛‚云水谣‛。表住宅参照楼盘价格及销售情况参照楼盘成交均价元月均销售套数中粮本源独栋双拼云水谣双拼资料来源上海中原地产投资决策中心现时独栋别墅价格确定表住宅价格拟合系数表比较内容权重中粮本源拟合程度比较系数建筑规模区域位臵外部环境社区景观立面设计房型设计配套设施营销企划开发商实力去化速度合计将各比较对象市场价格经比较系数修正后得出本项目公寓参考定价以项目中粮本源为参考据以上数据分析，本项目住宅现时价格应在元平方米左右，这是个通过市场比较得出数据。中原建议本项目独栋住宅现时均价为元平方米双拼别墅价格现时双拼别墅价格确定表住宅价格拟合系数表比较内容权重中粮本源云水谣拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑规模区域位臵外部环境社区景观立面设计房型设计配套设施营销企划开发商实力去化速度合计将各比较对象市场价格经比较系数修正后得出本项目公寓参考定价以项目中粮本源为参考以项目云水谣为参考本案价格推算本案价格以项目为参考定价权重以项目参考定价权重元平方米注权重各比较对象比较系数各比较对象比较系数之和据以上数据分析，本项目住宅现时价格应在元平方米左右，这是个通过市场比较得出数据。中原建议本项目双拼住宅现时均价为元平方米未来上市销售价格根据项目开发进度安排，本项目双拼别墅约在年月可以预售，而由于销售策略关系，独栋别墅预计在年月上市。因此，我们将现时价格拟合到上市时间。价格影响因素分析表影响因素分析表影响因素指标定义说明宏观影响因素宏观经济国内生产总值收支水平消费品零售额全市消费品零售总额居民收入人均年可支配收入价格水平居民消费价格指数全国政策制度房贷制度贷款成数年限及其他房贷限制区域发展旧城改造规划实施特别政策城市规横断，拆字为‚同里‛，沿用至今。同里古镇风景优美，镇外四面环水，古镇镶嵌于同里九里叶泽南星庞山五湖之中。镇区被川字形条小河分隔成七个小岛，而座古桥又将小岛串为个整体。建筑依水而立，以‚小桥流水人家‛著称，是目前江苏省保存最为完整水乡古镇，也是省重点文物保护单位，已列为太湖十三大景区之。古镇于年对外开放，年被省政府列为江苏省首批历史文化名镇。目前，同里镇退思园已被列入世界文化遗产，古镇同里也正申报世界文化遗产，随着宣传力度加强，古镇被越来越多人所了解熟悉，全国各大报纸以及美国香港等地报纸均以图文并茂形式介绍同里，影视摄制组也频频取景同里，所得这天然摄影棚蜚声海内外，中国电影家协会也在此设立了‚中国同里影视摄制基地‛。同里四大投资优势地理优势。同里处于上海都市圈内，具有良好交通条件产业优势。产业特色鲜明，基础良好成本优势。在土地劳动力上有较其他地区更低成本服务优势。政府高效服务，营造优良人居环境人口情况同里镇户籍人口总体呈现上涨趋势但上涨速度极为缓慢，年同里镇户籍人口平均增长率为，年年末同里镇户籍人口为人。同里镇外来人口总体呈现上涨趋势，年同里镇外来人口平均增长率为，年年末同里镇外来人口为人表近年同里人口年份年年年户籍人口人数据来源吴江统计局表同里外来人口年份年年年外来人口人比例数据来源吴江统计局同里与长三角同里距吴江市区仅分钟车程。距离苏州市区公里，开车到上海也仅需个小时。苏嘉杭高速公路国道苏同黎公路等交通线路四通八达，真正满足了人们‚小时生活圈‛构想。古镇同里为‚国家级生态宜居示范乡镇‛，是江苏省仅有两个国家级生态宜居示范乡镇之。近年来，更是加强了城镇基础设施和生态环境建设，不断优化人居环境。新同里将是座交通等基础设施现代化新水乡城镇，新城镇现代化风貌是基础，加上传统元素，中国味道，使同里镇成为处人们生活江南新水乡。二宏观经济与政策环境宏观经济发展状况中国宏观经济运行分析国际金融危机爆发以来，我国政府迅速出台了万亿投资计划十大产业振兴规划，稳定了投资者和消费者信心。年，我国经济遏制了急剧下滑势头，呈现企稳回升良好态势。固定资产投资快速增长，成为经济增长主要推动力，投资结构有所改善。但也出现了部分行业重复建设和产能过剩自主投资增长动力不足投资效益下降银行不良资产潜在风险增大等问题。年宏观经济态势特征内需回升明显工业生产加快物价停止下降景气稳步回升投资结构优化消费平稳增长外贸顺差缩小地方投资升温社会投资启动资金来源充裕当前经济运行中突出矛盾和问题产能过剩问题突出，有些行业仍在重复建设目前，我国产能过剩问题较为突出，从低端到高端产能从内需到外需产能从传统到新兴产能均不同程度面临过剩问题。是外需行业产能过剩问题难以解决。二是钢铁有色建材化工等传统行业产通规划未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系供应规模全市住宅供应量需求规模全市住宅租售量区域竞争相邻区域相邻区域发展对本区域影响可比区域可比区域发展对本区域影响客户偏好臵业喜好消费者对产品偏好影响区位调整区位偏好消费者对本区域物业选择偏好影响影响因素权重表影响因素年变动幅度影响因素变动情况宏观影响因素宏观经济收支水平政策制度城市规划微观影响因素供求关系区域竞争客户偏好区位调整结合上述各影响因素，并依住宅自身特征来判断各种因素对住宅影响程度，从而确定各影响因素权重。从权重分析表可以看出，相对于居住类物业受微观因素影响更多。价格预测结果涨幅依据表吴江市住宅成交均价及涨幅年份成交均价涨幅年月平均涨幅数据来源吴江市统计局表未来价格增长率预测影响因素居住物业价格增幅影响因素调整未来增幅预测注价格增幅统计参照吴江市住宅成交均价年年月涨幅④未来上市价格分析表未来价格预估类别双拼别墅元独栋别墅元价格增幅年月基价上市时间年月年月未来上市均价双拼别墅至年月开盘价格增幅独栋别墅至年月开盘价格增幅表项目销售额初步计算销售时间年下半年年上半年年下半年年上半年合计独栋销售面积万双拼销售面积万独栋单价双拼单价销售额万元六投资收益分析成本预测本项目总投资达万元。其中，建设投资成本合计万元，其他费用合计达万元。表项目成本明细项目总投资估算表单位人民币万元序号项目金额可售面积单方成本土地出让金含契税二前期费用,三建安费用四基础设施建设费,五小区内配套工程费,六可进入成本税费,七不可预见费建设投资成本合计八销售税金,九土地增值税,十营销费用,十管理费用十二财务费用,费用合计总投资项目收入预测本项目别墅销售收入总计万元。其中，双拼别墅产品销售收入万元，独栋别墅销售收入万元。表各物业类型销售收入单位万元物业类型下半年上半年下半年上半年双拼别墅独栋别墅损益分析通过计算可得，本项目税前利润率，税后利润率，两者比例差距较大，开发本项目，贵公司将有利可图。此外，由于同里本地税费规费土地闲臵费等标准可商量余地较大，对于本项目开发盈利大背景影响较小，因而本司建议贵公司与相关部门协商以期得到更大化利润空间。通过之前收益及成本估算，可得到下面损益简表项目损益表单位万元项目金额备注营业收入别墅销售收入,营业收入合计,减销售税金,减土地增值税,减建设投资成本,二主营业务利润,减营销费用,管理费用三息税前利润,减财务费用,目前年期贷款基准利率为，融资成本，贷款资金，为所需资金次性贷款四利润总额,减所得税,五净利润,税前利润率税后利润率内部收益率预测项目现金流表项目合计下半年上半年下半年上半年现金流出建设投资成本土地及相关费用前期费用建安费用基础设施建设工程小区内配套工程可进入成本税费不可预见费二销售税金三土地增值税四营销费用五管理费用六财务费用七所得税税前利润总额累计税前利润总额二现金流入销售收入经营净现金流量累计净现金流量由上表所示，如地价定为万元亩，则该项目最终内部收益率为，则本项目内部收益率较高。原因主要有以下点本项目销售周期较短，为年，因此导致项目资金利用率大幅提高本项目具有较大投资价值。以下为地价和内部收益率敏感性变动关系，以供参考表土地价格变化对应内部收益率变化地价内部收益率万亩万亩万亩万亩万亩万亩由此可见，当土地价格在万亩时候，内部收益率处于个较为适中区段内，故万亩可作为拿地成本参考价格。小岛串为个整体。建筑依水而立，以‚小桥流水人家‛著称，是目前江苏省保存最为完整水乡古镇，也是省重点文物保护单位，已列为太湖十三大景区之。古镇于年对外开放，年被省政府列为江苏省首批历史文化名镇。目前，同里镇退思园已被列入世界文化遗产，古镇同里也正申报世界文化遗产，随着宣传力度加强，古镇被越来越多人所了解熟悉，全国各大报纸以及美国香港等地报纸均以图文并茂形式介绍同里，影视摄制组也频频取景同里，所得这天然摄影棚蜚声海内外，中国电影家协会也在此设立了‚中国同里影视摄制基地‛。同里四大投资优势地理优势。同里处于上海都市圈内，具有良好交通条件产业优势。产业特色鲜明，基础良好成本优势。在土地劳动力上有较其他地区更低成本服务优势。政府高效服务，营造优良人居环境人口情况同里镇户籍人口总体呈现上涨趋势但上涨速度极为缓慢，年同里镇户籍人口平均增长率为，年年末同里镇户籍人口为人。同里镇外来人口总第部分投资环境研究分析自然地理环境苏州概述苏州概况苏州，全国首批个历史文化名城之，全国重点旅游城市，也是个全国重点环境保护城市之，并成功加入世界遗产城市联盟。苏州位于太湖之滨，长江南岸入海口处，京杭大运河京沪铁路京沪高铁在建和多条高速公路贯穿全境。苏州东邻上海，西抱太湖，南临浙江，北枕长江，东距上海市区千米。是江苏省东南门户，上海咽喉，苏中和苏北通往浙江必经之地。苏州共辖个市辖区金阊区沧浪区平江区苏州国家高新区虎丘区吴中区相城区工业园区，代管个县级市常熟市张家港市太仓市昆山市吴江市。市区户籍人口万人。暂住登记人口万。截至苏州与长三角苏州目前是中国发展最快，也是经济最发达城市之，是长江三角洲经济圈重要经济中心，是整个苏南第三产业比重有望继续加大，成为吴江市发展支柱。图吴江市三大托于同里湖旅游度假区良好规划和发展，本项目未来发展前景良好，升值潜力较大，易吸引投资客户价格定位定价思路本项目价格确定采用市场比较原则。市场比较法是目前运用最广泛定价方法，同时也是最科学方法。市场比较法必须遵从‚同质同价优质优价‛操作方法。市场比较法核心是运用相类似项目作为样本，通过对影响房地产价格因素分析及修正，从而得到评估项目最可能实现合理价格。样本选取样本必须具有参照意义，否则将影响价格准确性。中原在实