表项目整体出租年租金收入估算表单位万元序号项目指标备注年经营收入,商业物业租金收入,每平方米月租金元车位租金收入每日小时项目财务评价评价指标及评价参数选取两项静态指标投资回收期及投资收益率作为评价指标。评价参数根据广州市及番禺区类似商业物业投资回首期和投资收益率确定投资回收期为年，投资收益率为。分拆招商经营模式财务评价根据以上条件设定及预测，计算项目静态财务评价指标如下表表项目分拆出租财务评价表序号项目指标备注经营收入,商业物业租金收入,超市,百货,楼服饰,空置率二楼通信数码空置率三楼家居用品空置率三楼儿童天地空置率四楼影院空置率四楼游乐场空置率四楼餐饮空置率车位租金收入每日小时经营税费,营业税及附加房地产税其它税后经营收入,经营成本,折旧及摊销,固定资产按年折旧土地租金按年摊销其它投资按年摊销经营管理费用经营收入大修理费经营收入银行贷款利息前年土地租金按年利率为计算利润总额,企业所得税净利润,投资回收期年投资收益率所得税前投资回收期年所得税前投资收益率在分拆招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率达到评价参数水平，方案可行，并具有定赢利能力。整体出租模式财务评价根据以上条件设定及预测，计算项目静态财务评价指标如下表序号项目指标备注经营收入,商业物业租金收入,每平方米月租金元车位租金收入每日小时经营税费,营业税及附加房地产税其它税后经营收入,经营成本,折旧及摊销,固定资产按年折旧土地租金按年摊销其它投资按年摊销经营管理费用经营收入大修理费经营收入银行贷款利息前年土地租金按年利率为计算利润总额,企业所得税净利润投资回收期年投资收益率所得税前投资回收期年所得税前投资收益率在整体招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率未达到评价参数水平，方案不可行。财务评价结论通过两个经营模式方案评价对比可见，由于分拆招商出租经营模式可以灵活根据市场变化而适时调整物业租金，保证项目能够较好地实现市场价值，因此，相对整体招商出租经营模式更具有好赢利能力，二者比选，分拆招商出租经营模未来番禺区商业发展空间结构体系将由两大系统三条发展轴四级网络商业功能区和五大重点发展区为主人均居民储蓄余额元人均居民储蓄余额年年年年年体，构建多中心多层次均衡分布组团式布局。三条发展轴是地铁三号线发展轴线地铁四号线发展轴线和沙湾中心城区石基商业发展轴线。四级网络则由包括易发商业步行街商业中心番禺广场罗家现代商业中心汉溪现代商业中心在内区级中心区，由个商业中心组成区级副中心区，由个镇商业中心和个楼盘商业中心构成镇级大型楼盘商业中心区和包含批村及社团组团商业中心社区商业中心区构成。中心城区发展区北部重点建设区东部重点发展区南部引导发展区大学城重点发展区未来番禺五大重点发展区分别是中心城区发展区北部重点建设区东部重点发展区南部引导发展区大学城重点发展区。中心城区发展区东起石基南部干线，西至市桥景观大道规划中，北至北二环，南到市桥水道，以易发步行街以及繁华路大北路带区域和番禺广场罗家购物中心为代表城市商业中心。北部重点建设区是金山大道以北，南部干线以西区级副商业中心区，依托主要快速干道发展大中型专业批发市场，提升所在范围镇级和社区商业中心，发展以零售和服务为主导商业网点。东部重点发展区包括石基石楼东涌鱼窝头，将以建设广州新城为契机，发展区级零售和休闲服务为主导商业功能区。南部农副产品交易中心是以沙湾水道以南鱼窝头榄核大岗等镇构成。大学城商区主要满足大学生和教职工商业需求并辐射周边。资料来源广州日报番禺区商业网点发展规划主要分三类，第类是现代商业中心，第二类是批发市场和物流园区，第三类是零售网点。具体情况如下中心城区发展区重点建设和改造现代商业中心番禺区近期要重点建设和改造两个有代表性现代商业中心，这两个商业中心都位于中心城区发展区，形成番禺区最具影响力商业中心，留住区内消费层，有利于形成番禺区商业形象。其中两大商业中心包括汉溪现代商业中心和繁华路现代商业中心。建设和改造批发市场园区和物流园区番禺区批发市场发展比较快，但是由于缺乏总体规划和宏观指导，大部分批发市场都有着规模小档次低管理滞后弊病，为了更好地利用交通四通八达地理优势，番禺区近期要重点规划发展个批发园区和个物流园区。其中包括万博中心和雄峰商贸城目前空置构成高级批发市场园区由为优。在项目经营过程中，分拆招商出租经营模式将承受更大经营风险，因此，应加强在经营团队建设以及物业运营管理，以确保项目实际经营实现预定目标。结论与风险规避措施建议首先，从宏观看，番禺经济处于个持续调整发展阶段，其人均城镇居民可支配收入等多项目指标均高于广州水平，显示出其经济发展到了个较高水平，而且可以预见这种增长还将维持较长时间居民具有巨大消费能力，且消费需求在不断升级中其次，从商业餐饮娱乐行业看，经济持续发展，收入不断提高，为商业餐饮娱乐业发展提供很好外部环境社会零售总额每年巨大增量，需要有更多商业物业支持其发展，而目前市桥商业物业面临着极大升级需求，未来几年番禺商业物业将面临着较大发展机会再次，广州城市南拓，番禺市区向外扩展，将对新商业中心形成起强大推动作用，番禺周边虎门容桂等发展大型综合性商业物业经验表明，大型综合性商业物业在镇级商业中心中同样具有生存空间第四，从本项目条件看，本项目具备了开发大型综合性商业中心规模交通消费群等所需条件项目经济发析显示，在分拆招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率达到评价参数水平，方案可行，并具有定赢利能力。基于以上几点，我司认为，从整体而言，开发罗家商业中心外部及内部条件已经具备，我司判断本项目是可行。但同时也不应忽视是，由于本项目规模较大，在发展过程中面临几大风险，应注意采取积极措施加以规避。高架桥影响，如果政府不能如期将现有高架桥拆除并开通地下隧道，对于项目形象是极大损害，很难将消费者吸引到本项目，番禺广场罗家商业中心将难以真正成为个商业中心因此，应积极与政府协调，争取将高架桥拆除并开通地下隧道以疏导过境车流本项目体量庞大，其招商难度较高，如果在主力店如超市百货方面招商失败，项目后期招商将面临着极大风险即使主力店超市百货招商成功，自己掌握面积量仍然非常巨大，对招商形成巨大压力因此，应着重加强招商团队组建，及早与主力店展开接触汉溪现代商业中心建设方向目前还不明朗，旦以大型形式来建设，对周边几大板块将产生强大吸引力，从而在很大程度上分流本项目目标消费群在这种情况下，项目必须及时调整政策，加大宣传力度，争取华南板块消费者，同时将主要消费群转向市桥及石基石楼居民。未来新光快线及三号线通车后，广州对番禺吸引力更强，且从目前来看，由于项目地处地铁终点站，开通所带来人流量不确定性较高对此，应采取积极措施，利用多种渠道吸引消费者前来，降低项目对地铁带来客户依赖性。业网点发展规划已初步编制完成，到年，番禺将沿地铁发展建四级网络，北部发展批发市场，南部主攻农副产品交易，个镇商业中心和个楼盘商业中心构成商业中心区和批社区商业中心区。根据广州市番禺区年商业网点发展规划送审稿，未来番禺区商业发展空间结构体系将由两大系统三条发展轴四级网络商业功能区和五大重点发展区为主人均居民储蓄余额元人均居民储蓄余额年年年年年体，构建多中心多层次均衡分布组团式布局。三条发展轴是地铁三号线发展轴线地铁四号线发展轴线和沙湾中心城区石基商业发展轴线。四级网络则由包括易发商业步行街商业中心番禺广场罗家现代商业中心汉溪现代商业中心在内区级中心区，由个商业中心组成区级副中心区，由个镇商业中心和个楼盘商业中心构成镇级大型楼盘商业中心区和包含批村及社团组团商业中心社区商业中心区构成。中心城区发展区北部重点建设区东部重点发展区南部引导发展区大学城重点发项目简介项目情况介绍番禺罗家商业中心拟由深圳泓源投资有限公司开发建设。项目位于番禺区东环路清河东路与市莲路交界处，总占地约万，为集体性质用地。项目拟分两期开发，期占地，拟开发成商业物业在项目期用地范围内有罗家电脑城罗家购物广场多家餐饮企业以及五金配件杂货等商铺项目地块临东环路项目地块临清河东路项目地块临市莲路项目地块临街核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,表罗家商业中心项目期规划指标序号指标数值单位占地面积平方米容积率许可建筑面积平方米建筑密度许可单层建筑面积平方米期拟开发面积平方米实际容积率绿化率研究目研究项目番禺区相关物业市场状况，判别项目市场前景，寻找项目市场空间，以论证项目可行性确定项目市场定位，并通过行之有效策略，争取实现项目市场价值最大化。研究方法本报告通过分析广州市及番禺区宏观经济人口状况房地产市场状况区域现状及有关规划各商圈相关物业发展状况及项目区位等因素对项目发展影响，结合项目自身条件规划要素，判别项目市场前景，及确定项目市场定位，提出项目建议梳理各种对项目发展利弊因素，扬长避短，率四楼餐饮空置率车位租金收入每日小时整体出租经营模式收入估算根据目前潜在客户出价，重点参考项目周边物业目前租金水平，预测项目整体出租初始月租金为元平方米，年增长率为，则第年即年月租金水平为元平方米。表项目整体出租年租金收入估算表单位万元序号项目指标备注年经营收入,商业物业租金收入,每平方米月租金元车位租金收入每日小时项目财务评价评价指标及评价参数选取两项静态指标投资回收期及投资收益率作为评价指标。评价参数根据广州市及番禺区类似商业物业投资回首期和投资收益率确定投资回收期为年，投资收益率为。分拆招商经营模式财务评价根据以上条件设定及预测，计算项目静态财务评价指标如下表表项目分拆出租财务评价表序号项目指标备注经营收入,商业物业租金收入,超市,百货,楼服饰,空置率二楼通信数码空置率三楼家居用品空置率三楼儿童天地空置率四楼影院空置率四楼游乐场空置率四楼餐饮空置率车位租金收入每日小时经营税费,营业税及附加房地产税其它税后经营收入,经营成本,折旧及摊销,固定资产按年折旧土地租金按年摊销其它投资按年摊销经营管理费用经营收入大修理费经营收入银行贷款利息前年土地租金按年利率为计算利润总额,企业所得税净利润,投资回收期年投资收益率所得税前投资回收期年所得税前投资收益率在分拆招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率达到评价参数水平，方案可行，并具有定赢利能力。整体出租模式财务评价根据以上条件设定及预测，计算项目静态财务评价指标如下表序号项目指标备注经营收入,商业物业租金收入,每平方米月租金元车位租金收入每日小时经营税费,营业税及附加房地产税其它税后经营收入,经营成本,折旧及摊销,固定资产按年折旧土地租金按年摊销其它投资按年摊销经营管理费用经营收入大修理费经营收入银行贷款利息前年土地租金按年利率为计算利润总额,企业所得税净利润投资回收期年投资收益率所得税前投资回收期年所得税前投资收益率在整体招商出租经营模式下，项目投资回收期及投资收益率未达到评价参数水平，方案不可行。财务评价结论通过两个