配套全规模大规划好文化气息浓高尚会所具备。规划设计建议项目规划布局总体规划构思本项目设计总体规划主要体现现代化手法特点，融合花都特定地理环境与人文特色，创出个具有时代气息和华南特色建筑环境。注重生态园林自然环境宣示及塑造。规划设计原则突出文化特征重视整体效益提供丰富交往空间注重与当地环境形态协调，历史传统符号保存，改造和创新环境规划构思本项目追求全新休闲居住环境。创造个既能满足现代人居住心理需要，具有浓郁时代气息又能体现深厚文化底蕴岭南特色居住环境。建筑单体设想按照房地产市场现况和今后发展趋势，并依据高品位开发思路，本项目建筑单体以多层高层和别墅为主，别墅外型设计以中式建筑为主。装修设计建议装修好套房在视觉上能给予人美观感受，可以促进项目销售。价格构成，除了建筑与环境，装修标准也是其中个关键。家庭装饰是个个性化私密性很强系统工程，其设计本质除具有舒适温馨怡人氛围，更需具有宽敞明亮空间和方便合理机能设计。成功装修设计，结合合理价格系统，将会是项目销售最大推力。初步营销设想销售范围主要销售推广地区广州花都以软性广告作项目宣传铺垫，然后以系列推广策略在广州打响头炮，展销会后在报章上报以佳绩。销售执行策略设想形象塑造在前，销售推广在后广告宣传在先，面市发售在后先慢慢蓄势，在集中造势，再猛力发势，进行瞬间引爆。前期推广活动以项目主题举办大型公益活动或绿色别墅小区研讨活动，诣在加深人们对项目印象，培养优良区内文化。同时利用如新闻发布会座谈会等连串事件增强项目曝光率及提升项目公众形象，以利日后销售活动吸引力。这些软性宣传令买家经过多重潜移默化及咨讯轰炸攻势后，以达到蓄势待发效果。软性广告宣传阶段及买家入市利用我司与各大媒体良好关系，以软性广告和新闻稿件形式在广州花都各大家报纸上发布，引发目标客户注意。同时将前期掌握众多买家召集进行项目介绍，并为这类客户提供具吸引力及投资性条件，以限额方式引入项目第批消费者。轮筹法销售。在项目全方位立体化大型宣传攻势出台之时，我们会将首次公开发售单位限制在定数额，以轮筹法进行销售，以引起市场关注并形成热点，从而可大大提高项目第批客户。巡回公开展销会有节奏地举办项目巡回公开展销，在东山区天河区人气聚集地方巡回招开展销会，以求将项目市场扩展，并广泛听取客观反馈意见。宣传促销手段建议邀请在广州香港两地具知名度人士具有现代成功人士形象作为项目推广形象代表。贯穿于整个推广活动中，利用其知名度引起买家关注，从带出本项目品牌和质素。于广州通往花都主干线上安排抢眼清晰统广据中原地产介绍，在原有恒大地产美林基业雅居乐合和集团雅堡集团碧桂园集团外，近年更有祈福集团新鸿基地产中房集团富力地产万科地产合景泰富等多家大型房地产开发企业进驻花都。物业开发也呈多元化发展，包括住宅别墅商业办公写字楼物流酒店以及工业房地产等多种类型。目前花都新开工房地产项目总量达到多个，已公开新项目总建筑面积约在万平方米左右，场地产开发热潮将在北部掀起。综合分析花都众多楼盘，其市场有以下特点在供应方面项目开发以多层住宅别墅为主，并以别墅为发展方向。在需求方面买家以广州香港人士为主，其中广州人占大部分，其余少量为花都人吸纳消化。还有，买家以二次置业者居多，中等面积单元销路较大，以别墅为市场焦点。在销售策略上，般先以低价入市，带动起人气，得到社会认同，创造出项目品牌，然后再进行后期开发。市场走势及前景判断政府政策花都区国土房管局早在年月日就颁布了国有土地基准地价，实行土地拍卖制度，使土地市场走上法制化规范化轨道，保证了土地增值保值和房地产市场健康发展。花都区地价和房价在广州市各区中属于偏低，但社区环境相对成熟类，投资大有可为。市场需求根据珠江三角洲经济区城市群规划预测到年，花都城区规划范围为平方公里，城区常住人口达万人，城镇居民人均居住面积达到平方米以上。由于城区和人口膨胀，将会带来大规模城市建设，反过来，由于耕地减少，促进更多农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。由于经济连续快速发展，未来几年，花都区人口将快速增长。其中汽车产业方面，目前全区共有整车生产企业家，汽车零部件生产企业已超过多家。年产值达到多亿元，占全区工业总产值左右，对全区工业增长贡献率达到以上，根据花都区政府工作计划，预计到年花都区汽车及相关产业产值将可超过亿元，花都将被打造为全国汽车产业基地，规模达到平方公里汽车工业园将全面建成。已在汽车城正式落户世界强企业有家。目前已投产企业共家，大部份投资企业目前均在装配建设中，随着大批进驻投资企业建成投产，预计未来几年可以为花都区增加大量外来人口，其中由于汽车及其零配件企业因技术要求较高，技术人员及管理人员占有较大比例，其中将会有较多外籍技术及管理人员，外来人口素质及其购买力相对较高，住房需求将会有大幅度增长。除了汽车产业带动外，花都区由于新机场投入使用，空港经济快速发展，将会有大量航空物流等人群涌入花都，空港物流业发展将会有无限商机。由于新机场投入使用，与之相关航空物流国际商务广大国际游客等将为花都注入勃勃生机，各项相关产业也将随之兴旺。目前世界四大快递公司之美国联邦快递公司亚太转运中心落户花都并已开工建设，同时祈福集团富力地产在花都大型物流项目也相继开工建设中，众多大型星级酒店将云集新机场周围。预计空港物流业及其相关产业快速发展，将会吸纳更多人才进入花都，加上白云机场庞大员工队伍，必将带来大或交通指示路牌，以此引导买家实地考察，并吸引过往人流注意，以提高买家购买欲念，提高项目知名度各类媒介立体宣传于公开展销会前后，连续于以下媒介展开项目全方位宣传攻势广州日报羊城晚报省市有线电视台广告运作安排以目前市场之竞争环境，广告是最重要宣传手段，它最直接地体现我们销售策略实施方面并将项目信息有效地传播给买家。故我司通常采用多元化广告配合项目本身特点，其中包括报纸广告电视广告电台广告项目工地之路牌广告策划等对项目作专业包装。物业管理建议该项目位于广州市花都区，所以该项目物业管理宜引入香港先进物业管理理念和管理方式，从项目筹划定位阶段开始，到物业竣工验收交付使用，从物业管理角度配合整个项目建设，创出本项目物业管理特色，将成为当地房地产个亮丽卖点。也为提高本物业档次及价值，使该物业达到日后保值升值目打下良好基础。本项目规模较大，作为高级别墅住宅项目，物业管理水平宜定位在高档，以配合本物业档次物业管理从业人员素质起点要求也应较高，要求有大专以上文化建筑相关专业毕业有服务意识及有工作耐心，以保证物业管理质量持续发展。物业管理工作宜在建设阶段介入，使物业从设计到使用都能得到全过程监督和管理，并从管理使用角度对不合理设计和施工加以改进，以便于日后物业管理，保障建设责任与管理利益有机结合，提前做好建设和管理工作衔接，主要作用如下规划设计时，安排好建设期间小区封闭管理，垃圾点设置，监控设施安装防盗系统设置物业管理用房位置确定等。在工程建设中参与，方面监督建设单位按原设计意图进行建设，保证工程质量，制止建设单位不顾今后物业管理难度和广大业主利益，而随意改变设计现象发生，另方面，可以熟悉了解物业基础设施情况，提前作好准备，使建设寓于管理之中。在物业验收接管期间，对配套设施设备公共设施环境等进行前期管理，以便于进步熟悉环境方便业主入住装修和为业主入住后管理做好准备。对本项目配套设施及服务建议常规性服务项目此项目费用包括在管理费内二十四小时保安值班，出入口有固定岗位守卫，小区内各分区有保安巡逻或安装闭路监控有专业清洁队伍对楼宇内小区公共区域进行日常保洁，垃圾清运对物业内配套设备设施实行定期维修保养绿化有专业人员进行定期养护对小区内公共设施包括停车场进行科学维护保养。特约服务项目另外收费家政服务包括家居清洁大扫除专业洗衣家电维修代接送小孩等商务服务代办票务代购物品收发传真打字代订书报等设计装修服务为有需要业主提供专业室内装修设计及装修施工绿化养护服务。公共配套设施设置做户外儿童游乐中心设置会所利用广播做背景音乐，定时开放会所配套设施设置室内泳池健身室乒乓球室保健中心与医疗机构合作设立门诊部多功能会议室音乐茶艺室对外营业壁球室羽毛球室桌球室。除此之外，管理公司应定期举行小区内文化及联谊活动，增强小区内居民归属感。为了促进物业后期销售，在制订物业管理收费水平时，应抱着管理费收入与支出应大致平衡为原则，不宜太高。相邻金碧御水山庄物业管理费为元，所以南航碧花园销售期物业管理费也定在元标准为宜。社会和环境效益评价本项目建成，将在花都形成个环境幽雅，景色宜人度假休闲居住区，其全新建筑造型雅致园林景点，秀丽自然景观与功能齐全，配套完备公共服务设施，无疑将在花都形成个新休闲居住胜地，对于美化环境，促进花都旅游区形象建设，繁荣房地产市场，改善投资环境将带来较大影响，具有良好社会效益和环境效益。结论通过上述对该项目经济社会效益分析可知，南航碧花园市场前景还是好，项目自然条件良好，容易营造良好居住环境。同时，该项目经济效益评价指标显示，其具有高出基准收益率内部收益率。虽然评估结果表明，该项目是可行，但敏感性分析表明，该项目抗风险能力较低，而且项目赢利水平不高，在同类项目中，并不是最理想。因而，若条件允许，可考虑修订规划设计和项目开发经营方案，以提高经济效益。墅商业办公写字楼物流酒店以及工业房地产等多种类型。目前花都新开工房地产项目总量达到多个，已公开新项目总建筑面积约在万平方米左右，场地产开发热潮将在北部掀起。综合分析花都众多楼盘，其市场有以下特点在供应方面项目开发以多层住宅别墅为主，并以别墅为发展方向。在需求方面买家以广州香港人士为主，其中广州人占大部分，其余少量为花都人吸纳消化。还有，买家以二次置业者居多，中等面积单元销路较大，以别墅为市场焦点。在销售策略上，般先以低价入市，带动起人气，得到社会认同，创造出项目品牌，然后再进行后期开发。市场走势及前景判断政府政策花都区国土房管局早在年月日就颁布了国有土地基准地价，实行土地拍卖制度，使土地市场走上法制化规范化轨道，保证了土地增值保值和房地产市场健康发展。花都区地价和房价在广州市各区中属于偏低，但社区环境相对成熟类，投资大有可为。市场需求根据珠江三角洲经目录项目概况项目背景项目现状项目规模区位分析涪陵概况地理环境经济发展情况人文社会环境城市建设与交通区位分析市场分析涪陵房地产市场基本概况及特点市场走势及前景判断项目发展定位研究项目分析市场定位研究需求定位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,发展定位目标客户定位规划设计建议项目规划布局环境规划构思建筑单体设想装修设计建议初步营销设想销售范围销售执行策略设想宣传促销手段建议广告运作安排物业管理建议社会和环境效益评价结论项目概况项目背景南湖项目地址位于涪陵四环路，现太极集团四周，东至南至西至北至，其中路，路经过，交通便利，与森林公园为邻，环境狭隘