投资竞争对手，也将可能影响到本项目销售。本项目销售和招商受政府政策影响较大，方面项目开发需要政府给予相关开发税费上优惠和扶持，另方面本项目销售和招商需要政府给予相关行业整合经营税费等政策支持，如这些政策不能按时落实到位，将对本项目顺利销售带来威胁因素。十七经济评价成本费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平。销售费用因本项目偏离市中心，地段还未被全部大部分市民完全认可。因此考虑推广费用适当增加，销售费用暂按万元计算。营业税及附加营业税按照营业收入计算，所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税实际应按计取，但根据本项目情况，暂预估为万元。项目投资利润根据本报告拟定项目收益成本费用和税收等水平，通过相关计算分析，整个项目开发期在返租销售模式时累计税后利润万元。项目开发毛利率达到。财务指标分析项目毛利率净利率均达到行业平均水平，本报告在财务指标分析后认为该项目经济效益是可行。十八社会评价环境评价定性本项目将以体现现代社会以人为本思想，设计上充分考虑使用功能和比例尺度，将建筑定位于现代文化与经济发展新阶段之上设计构想，建筑设计现代感强烈，将成为涟源市商业和城市地标项目，为提升城市品位，美化城市环境起到不可忽视作用。本项目住宅与商业区实现人行系统分流，住宅建筑形态力求时尚且经典，曲线流畅造型优美，线条和细部处理处理简约明快，独具格，符合当前住宅设计总体潮流。裙楼顶部绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出个良好居住氛围。项目建成后可以彻底改变当地低矮平凡密集，设施简陋，环境恶劣现状，形成个商业繁华环境优美配套设施齐全新型商业项目，有效带动芙蓉广场周边物业价值提升。社会评价定性城市发展影响实现光明山商圈五马广场商圈和芙蓉广场三点线城市商业结构，为涟源市城市商业发展起到促进和拉动作用改变芙蓉广场周边街区形象，并将明显提升人民西路芙蓉路物业价值，有利于扩大城区面积，提升和丰富街区商业经营结构有效解决交通路目前家居建材行业经营所导致交通拥挤城市管理难度较大等问题，大大改善交通路及其沿线街区面貌，使城市商业中心体现出真正商业价值本项目经营，将带动部分市民前往城西进行消费，从而使项目周边餐饮娱乐休闲商务配套型产业快速发展。对行业市场影响站式家居建材广场消费模式，将彻底改变涟源市家居建材行业分布凌乱，不成规模状况，在行业整合前提下，增强行业竞争力。为广大家居建材经营户提供了环境更好，配套设施更齐全经营环境，使家居经营户能形成更为透明化水榭花都所上市住宅面积总和已超过万平米，而涟水名城总建筑面积为万平米。因此，未来年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格更具竞争力住宅。商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确市场定位成商业项目操盘重中之重。经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项目推广销售，市民对商铺投资概念理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。在本次调查中，被访者表示不会进行商铺投资，仅被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需大力引导。家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。仅客户表示对目前经营状况满意，行业竞争加剧日趋白热化价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合必然性和必要性。本次接受经营户调查被访者中，大部分人均希望能进行有效市场整合。说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，经营局面已迫切希望被改变，市场呼唤站式家居建材消费场所出现。撼动自发形成市场地位仍需要强势政策进行引导。在接受本次调查被访者中，经营户表示愿意进场经营。但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来阴影和地理位置仍成为经营户提及较多意见，另根据调查，当前家居建材经营户商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期价格租金需要花费较大精力和物力进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府行业集中政策和各项税费减免政策，以项目营销过程中销售和招商政策三方面全方位进行项目市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置搬迁疑虑心理阴影。本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。近经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场发展前景，市民对芙蓉广场地块未来年内升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，是本项目发展不可或缺基础条件。通过对本次调研结果分析研究，置嘉地产顾问机构认为涟源市经济较为活跃，市民中蕴藏着定市场购买力，但其对商铺投资概念还有待成熟。经过近年来涟源房地产行业发展和五江购物中心金地带时尚广场等商业项目推广销售，涟源市商业地产市场已经具备定气氛和发展基础。本项目发展，将成为年度涟源房地产市场热点项目，因本项目地域特点及主题行业特殊性，势必在涟源营造空前销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念传播。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要数据型参考资料。三项目建设意义关于城市发展意义随着城市经济发展，涟源市商业格局已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射商业格局。五马广场商业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路交汇处，地理位置优越，化，更为公平经营环境。有利于市场产品质量和价格透明，从而使消费者受益。大型龙头主力店规模效应，将为本项目内经营户带来更多客流，使经营户客流量更为集中，增加销售额，提升经营效益。符合行业市场发展形势，行业集中将使本项目辐射到周边邻近县市，从而使涟源家居建材行业更具影响力。本项目成功开发营业，将使大部分经营户仓库集中在涟源市建材市场内，从而盘活目前陷入困境建材市场，使建材市场获得新发展机遇。对其他社会因素影响本项目将在开发过程中和经营过程中向社会提供就业人口个以上稳定投资收益和较低投资门槛，将为社会提供更为便捷和安全投资渠道消费者在家居建材过程中将能享受到质量放心，价格最低，服务周到家居建材消费服务。本项目住宅将为涟源市民提供环境优美，价格适中住房，从而改善目前市民住房结构本项目开业经营，将对周边文化体育卫生金融等行业都将能起到明显补充和带动作用。综合评价本项目开发建设,有利于改善城市及项目周边街区环境,提升城市品位,美化城市环境对社会行业及其他社会综合效益影响明显，环境效益和社会效益评价均是可行。涟源华鑫项目可行性研究报告第五章研究结论及建议十九总体结论及建议研究结论在对华鑫项目开发进行可行性研究后，本报告得出结论涟源华鑫项目开发将获得可观经济效益和社会综合效益，该项目可行,存在问题及建议成本控制项目受成本影响较为明显，因地段区位优势不明显，价格不能太过于超出市场承受范围。因此，本项目应努力控制建设成本，建立完善成本控制体系，以保留项目可观利润空间。开发规模成本开发规模同时成为影响本项目利润最为关键两个因素。因项目用地面积有限，本报告内经济效益评估是以项目用地面积全部铺满为基础进行测算，如建筑面积减少，则势必影响项目总体销售额，从而影响项目利润。本项目应在相关政策允许范围内，最大限度地争取建筑规划条件，使项目开发规模最大化，才能实现开发利润最大化。广告推广本项目广告推广意义非常重大，不但要对芙蓉广场商圈概念进行炒作，以在市民心目中加强对本地域价值印象，获得强大感官冲击效应而且对本项目家居建材广场定位进行宣传推广，传达投资概念和商机概念，瞄准主要销售招商客户群体并将广告网络延伸至周边县市，以强大广告宣传攻势掀起年涟源新投资创富风暴。政策支持项目应更为到位贯彻本项目关于返租免租营销策略，并尽最大力度地争取政府相关方面政策支持。在有关政策允许范围内，应该争取更为优惠开发条件，并为本项目后期招商经营争取相关税费支持政策，以确保招商成功也将为项目投资者及进驻企业和投资者创造更便利更具投资价值物业,开发进度项目应对开发进度进行严格把关，使项目赶上明年月份房地产销售旺季，营造项目开门红旺销局面，提升投资者和经营户信心，树立本项目在涟源本地乃至周边几县市内行业领袖地位。项目开发进度旦与销售脱节，将严重影响项目推广和销售节奏。项目招商项目应对主力店进行重点对待，在年底之前与主力店达成合作，并开始广告推广，以确保明年月份正式启动广告宣传，月份左右启动销售计划，为后续竞争对手设置进入壁垒，从而赢得市场先机。并在项目推广和销售启动后，在适宜时间确定相关招商对象招商政策，为项目成功运营打下良好基础。另外，本项目建筑工程量在工程建设中应该多听取有关专家意见和建议，有关论证设计施工策划推广销售要紧密配合，对于建设过程中出现问题，应该用科学方法进行分析比较论证。在设计和施工中，吸取长沙等其他地区家居建材市场建设经验，采用合理可行有效技术手段，确保工程万无失。在项目营销策划上力求创新，以符合本项目定位前瞻性眼光进行整个项目全程策划工作，确保开发商投资者社会及其他合作企业取得更大效益。置嘉地产专业房地产营销策划团队将继续以精诚合作服务态度全心全意为华鑫项目策划销售尽职尽责，以科学有效专业房地产营销之道协助华鑫房产投资有限公司解决项目发展过程中可能出现各类问题，合理安排项目推广销售节奏，实现项目稳健成功发展，为项目经济效益和社会效益最大化而继续努力,恭祝华鑫项目成功开发,首要因素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格更具竞争力住宅。商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确市场定位成商业项目操盘重中之重。经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项目推广销售，市民对商铺投资概念理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。在本次调查中，被访者表示不会进行商铺投资，仅被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需大力引导。家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。仅客户表示对目前经营状况满意，行业竞争加剧日趋白热化价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合必然性和必要性。本次接受经营户调查被访者中，大部分人均希望能进行有效市场整合。说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，经营局面已迫切希望被改变，市场呼唤站式家居建材消费场所出现。撼动自发形成市场地位仍需要强势第章总论项目背景项目名称因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以华鑫项目代表该项目。以下简称本项目。项目开发背景涟源华鑫项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公司用地。宗地面积约平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。项目地块为典型城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌出让后，涟源市华鑫房产开发投资公司成功竞标获