1、投资成本后，将土地交付使用者供其使用。因此，此类土地可以实现土地开发成本回收。待储备地块征用整治成本为万元亩,可回收土地开发成本土地面积为亩,占总用地。由此计算可回收土地开发成本。第九章财务分析资金平衡分析经过对土地征用整治成本和可能出让价格估算，预计可获得综合效益万元，利润率。表资金平衡分析双洞子城市副中心地块合计总投资万元土地征用整治成本万元总收入万元土地出让收入万元土地开发成本回收万元综合效益万元投资利润率二现金流量分析本报告储备出让时现金流量分析，预计可获得综合效益万元，净现值为万元，动态投资利润率为。表现金流量表双洞子城市副中心地块合计出让面积亩现金流出万元土地征用整治成本万元现金流入万元土地出让收入万元土地开发成本回收万元净现金流量万元净现值万元三不确定性分析成本不确定性政策变动造成不确定性当前正处于我国征地政策变化敏感期，新。

2、按般土地投资情况，土地取得费在征地时次支出。经调查相同或类似土地开发周期，同时结合待储备地块实际情况，预计土地征用整治所需周期为年。以征地拆迁成本土地整治成本不可预见费和经营管理费用之和为基数计算。资金年利率按照水投公司与重庆国投土地储备整治信托贷款协议，年利率为。第八章收益分析本项目收益来自整治后土地出让所得。本报告采用假设开发法和市场比较法两种方法来预估待储备地块可能出让价格。假设开发法预估出让地价出让地价预估待储备地块所在地区平均容积率状况，假设其居住用地容积率为,商业用地包括商业服务业文化娱乐用地容各率为。由于可用于出让经营性地块面积亩，可销售建筑面积为万平方米，预计开发周期为年。根据待储备地块周边楼盘销售价格，以住宅元平方米，商业元平方米销售价格估算，由假设开发法预估待储备地块出让收入合计万元,合万元亩。其中居住用地出让地价为万。

3、地成交价格总体上呈现增长态势，预计在未来年内，在无重大政策调整前提下，土地价格将保持增幅。因此，从市场行情看，预计待储备地块出让价格为万元亩左右。表云阳县年土地出让情况年度价格最高价最低价平均价三待储备地块出让价格估算结果在对土地价格预测过程中，取两种估价方法平均值作为估算价格，可以有效降低由于单方法些不确定因素导致地价失真。由于缺乏与待储备地块肯有可比性土地出让具体案例，因此分别取假设开发法和市场比较法两种方法权重为和,由此加权平均得到待储备地块可能出让价格。表待储备地块可能出让价格估算结果预估出让地价万元亩假设开发法市场比较法平均值出让收入万元双洞子城市副中心地块四土地开发成本回收待储备地块规划土地利用类型中，除可用于经营居住用地商业服务业用地和文化娱乐用地外，其他用地兼具经营和公益属性，般通过划拨协议出让等方式，在使用者缴纳土地开发。

4、司关于明确重点水利工程储备土地相关问题请示渝水投号，可免缴该项费用。综上所述，地块相关税费共计元。综上所述,仅从征地拆迁成本来看,根据补偿文件标准计算得到征地拆迁成本为元,合元亩。二土地整治成本土地整治成本指使土地达到红线外六通平时所需成本，包括市政基础设施建设费和场地平整费，即实现项目区规划主干路及沿红给水排水污水雨水电力燃气电信配套建设。待储备地块已基本具备六通条件，在进行局部阶梯土地平整后即可进行土地出让。按照土石方量元立方米计算，平整过程预计需要成本元,合元亩。三其他成本不可预见费土地征用整治不可预见费按照土地征地拆迁成本与土地整治成本之和计算。经营管理费用按照重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法，土地储备整治工程管理费按比例提取。当期土地储备整治工程征地拆迁补偿安置提取，当期整治工程前期工程费和整治工程支出总额按提取。财务费用。

5、告所得结论可能会产生误差。待储备地块均未进行勘查定界工作，确切土地面积及土地红线范围未确定，将对本可行性研究产生定影响。待储备地块最终投资成本以勘界结果为准。本报告结论是依据云阳县县情及有关资料进行测算进行测算获得。本报告仅供中介机构作为项目论证参考，不得用于其他用途。其他单位或个人未经许可，不得引用报告中内容。第二章双洞子城市副中心待储备地块概况待储备地块位置待储备地块位于云阳新县城拟建高速公路入城干道和沿彭溪河岸滨江路段。二地形地质状况北高南低，坡度约,不易于平整,地质状况良好。防震级别为。三待储备地块面积和地上物概况待储备地块面积为亩。无详规。属农村集体土地。四基础设施市政建设条件在小江片区双洞子组团中结合中央绿化公园，两侧应主要集中布置金融保险贸易咨询等用地，形成县级商服文化中心区，预估出让地价根据云阳县近年来土地出让实际情况，土。

6、旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。国家将保护农民利益作为征地拆迁重要原则，加大了本项目征地拆迁风险性和不确定性。双方协商不确定性与移民局协商结果构成项目大不确定因素。二收益不确定性出让价格不确定性由于土地出让价格受到宏观经济市场情况相关政策等诸多因素影响，具有极大不确定性。规划不确定由于待储备地块尚未进行详细规划，具体规划指标未定，导致实际可出让土地面积无法确定，对估算结果产生定影响。财务费用不确定性本次可行性研究财务费用是按照水投集团与重庆国投之间关于土地储备整治信托贷款协定估算，由于本项目周期长，土地售出后收款时间和方式不确定，将受到利率波动影响，从而导致财务费用不确定性。第四部分结论第十章项目结论经测算，土地征用整治成本为元亩,共需征用整治成本万元,可获得综合效益万元,利润率,具备土地增值能力,可用于开展储。

7、元亩，商业用地出让地价为万元亩。表假设开发法估算土地出让价格双洞子城市副中心地块居住商业合计土地面积亩容积率建筑面积平方米预计开发完成后不动产总价万元售价元平方米销售收入开发成本万元建造成本管理费用专业人士费合计投资利润万元投资利息万元销售两税费税费万元买卖手续费推广费用合计总地价万元熟地价万元亩二市场比较法预号重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法二地方政策云阳县人民政府印发云阳县征地补偿安置实施办法通知云阳府发号三土地储备相关文件重庆市人民政府关于重点水利工程土地储备有关问题批复渝府号云阳县人民政府重庆市水利投资集团有限公司关于用土地储备筹集云阳县梅峰水利工程建设资本金协议城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城市用地分类与规划建设用地标准等技术规范技术标准及部门规章四重庆市云阳县城总体规划年五重庆市云阳县土地利用总体规划年六征地拆。

8、块相关税费共计元。综上所述,仅从征地拆迁成本来看,根据补偿文件标准计算得到征地拆迁成本为元,合元亩。二土地整治成本土地整治成本指使土地达到红线外六通平时所需成本，包括市政基础设施建设费和场地平整费，即实现项目区规划主干路及沿红给水排水污水雨水电力燃气电信配套建设。待储备地块已基本具备六通条件，在进行局部阶梯土地平整后即可进行土地出让。按照土石方量元立方米计算，平整过程预计需要成本元,合元亩。三其他成本不可预见费土地征用整治不可预见费按照土地征地拆迁成本与土地整治成本之和计算。经营管理费用按照重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法，土地储备整治工程管理费按比例提取。当期土地储备整治工程征地拆迁补偿安置提取，当期整治工程前期工程费和整治工程支出总额按提取。财务费用按般土地投资情况，土地取得费在征地时次支出。经调查相同或类似土地开发周期，同时结。

9、迁估价等行业标准七重庆云阳水利水电实业开发有限公司提供其他资料八重庆市市域城镇体系规划九云阳县城镇体系规划十重庆市规划局关于加强区县城市总体规划修编工作意见渝规郊字号十重庆市云阳县土地利用总体规划十二重庆市云阳县土地开发整理规划十三云阳县全面建设小康社会发展规划纲要十四重庆市港口岸线利用规划十五重庆市云阳县交通发展规划十六重庆市云阳县新城总体规划修编城市总体规划阶段用地地质灾害调查评价报告年。十七实地勘查获取资料及搜集市场资料四可行性研究结论经测算，双洞子城市副中心小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间区域地块土地征用整治成本为万元,共需征用整治成本万元,可获得综合效益万元,利润率增值能力,可用于开展储备征用整治。五特殊说明事项本可行性研究根据地块周边环境状况，按照当前时点社会政治经济情况作出，对于未来发生不可预见社会重大变动，本报。

10、水电实业开发有限公司提供其他资料八重庆市市域城镇体系规划九云阳县城镇体系规划十重庆市规划局关于加强区县城市总体规划修编工作意见渝规郊字号十重庆市目录第部分概述第章项目概况项目简介项目名称二项目范围三项目任务四项目目标二项目背景三项目可行性研究依据四可行性研究结论五特殊说明事项第二章双洞子城市副中心待储备地块概况双洞子城市副中心待储备地块位置双洞子城市副中心待储备地块概况二地形地质状况三储备地块面积地上物概况四础设施市政建设条件核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,备土地相关问题请示渝水投号，可免缴该项费用。养老保险统筹经费根据重庆市人民政府渝府发号文规定，各区县自治县市人民政府建立征地农转非人员养老保险统筹经费。云阳县为元亩计收。根据重庆市水利投资集团有限公司关于明确重点水利工程储备土地相关问题请示渝水投号，可免缴该项费用。综上所述，地。

11、合待储备地块实际情况，预计土地征用整治所需周期为年。以征地拆迁成本土地整治成本不可预见费和经营管理费用之和为基数计算。资金年利率按照水投公司与重庆国投土地储备整治信托贷款协议，年利率为。第八章收益分析本项目收益来自整治后土地出让所得。本报告采用假设开发法和市场比较法两种方法来预估待储备地块可能出让价格。假设开发法预估出让地价出让地价预估待储备地块所在地区平均容积率状况，假设其居住用地容积率为,商业用地包括商业服务业文化娱乐用地容各率为。由于可用于出让经营性地块面积亩，可销售建筑面积为万平方米，预计开发周期为年。根据待储备地块周边楼盘销售价格，以住宅元平方米，商业元平方米销售价格估算，由假设开发法预估待储备地块出让收入合计万元,合万元亩。其中居住用地出让地价为万元亩，商业用地出让地价为万元亩。表假设开发法估算土地出让价格双洞子城市副中心地块。

12、备征用整治。第十章建议建议对云阳在高速公路出口至小江片区双洞子城市副中心划定即双洞子城市副中心至小江片区上青龙嘴山梁绿脉亩作为梅峰水利工程储备用地，区位优势好，增值大，变现快，应抓紧进行土地储备征用整治，弥补梅峰水利工程建设和咸池水库移民问题存在资金缺口有偿使用费征收等别通知渝财建号重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法二地方政策云阳县人民政府印发云阳县征地补偿安置实施办法通知云阳府发号三土地储备相关文件重庆市人民政府关于重点水利工程土地储备有关问题批复渝府号云阳县人民政府重庆市水利投资集团有限公司关于用土地储备筹集云阳县梅峰水利工程建设资本金协议城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城市用地分类与规划建设用地标准等技术规范技术标准及部门规章四重庆市云阳县城总体规划年五重庆市云阳县土地利用总体规划年六征地拆迁估价等行业标准七重庆云阳水利。

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[14]（投资分析）重庆两江国际配件物流商城项目投资立项可行性分析（立项建议）（第71页，发表于2022-06-24）

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[18]（投资分析）重庆XXX住宅项目投资立项可行性分析（立项建议）（第178页，发表于2022-06-24）

[19]（投资分析）重庆##区域老年住宅公寓计划立项项目投资立项可行性分析（立项建议）（第13页，发表于2022-06-24）

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