。将任何个细节体现得淋漓尽致，成为本项目成败关键。打造细节文化，细节差异将是本项目产品差异化重点。三突破性定位市场定位产品定位规划定位建筑风格定位消费者定位价格定位品牌形象定位等，是本项目成功根本点和基础点。细分市场，以前瞻性眼光开发项目，对市场未来预测，寻找其他项目营销赢利以及优劣势，确定本项目定位。通过对市场了解，本区域商品房住宅产品性价比普遍较低，所以如何能够体现楼盘高品质高起点，以中档楼盘价格占领并能持续引领该区域市场，将是本项目走向长期成功关键。消费群体定位在产品定位过程中首先定位消费群体，在确定了消费群体定位后，根据主力消费群生活方式品位收入工作性质个人喜好来确定产品。四专业营销推广市场处在不断变化中，需要套过硬策略营销体系来支撑。能够根据市场波动随时调整策略，将楼盘快速有效推广出去，依托强大销售体系，方能成功完成整体推广营销战略。本案所处是个即将启动市场，需要对市场现状进行深度剖析，做出有效判断。制定整套完善市场推广和营销策略，保持产品长期差异化与强大市场竞争力。系统建设市场深度研究对市场现状进行详细调研，研究地区市场发展规律。对未来市场发展趋势进行准确判断。指导整体推广营销策略。建立本项目核心价值体系通过对产品深度理解，综合市场研究与目标客户群体分析结果，挖掘产品核心价值体系。为造就产品长期强大核心竞争力做好准备。确立整体营销推广思路在核心价值体系基础上，拓展出整套灵活而富有竞争力策略机制。配合强大销售团队与强势推广手段。强调与关注整体推动力与执行力。第十部分影响开发节奏基本因素影响项目开发节奏基本因素政策法规因素在新国八条出台后，各个线开发城市立即出现了房价下调现象，而身处二线城市西安，楼市也不可避免地受到了影响，些项目出现了购房者持币观望情形。但是，从长远来看，国八条对西安地产既是规则确立也是新机遇来临。同时，按照地产行业界定，西安属于房地产二线城市，仍然存在较大投资空间。地块区域发展状况因素项目地块处于西安南郊郭杜大学城市北端核心位置，北面邻近西安市高新区新型工业园区，长安区新行政中心区政府。同时拥有南区认同度和大学城人气，发展前景无限良好。开发商操作水平因素陕西金泰恒业房地产有限公司是陕西省投资集团规模扩张势头，加快城市化进程。附西安市第四次城市总体规划城市规模数据表城市规模年年年人口规模万人市域总人口市区人口主城区人口用地规模平方公里市区用地主城区用地城市化水平可以看出，西安市在未来十余年内将保持高速扩张速度，扩大城市规模和人口，带动商品房刚性需求，为房地产业可持续发展提供了坚实基础。同时，根据城市发展方向我们认为城南城北将是我们今后获取土地重点关注区域。三西安市宏观经济运行状况国民经济增速连续五年超过，年更是突破千亿大关，成为全国个生产总值过千亿城市之这标志着西安市综合实力迈上了个新台阶，步入个新增长期。年上半年西安国民生产总值亿元，比去年同期增长，其中第产业增加值亿元，比去年同期增长，第二产业增加值亿元，比去年同期增长，第三产业完成增加值亿元，比去年同期增长。产业结构年西安产业结构对比图第产业第二产业第三产业第产业第二产业第三产业年代以后，西安大力发展第三产业，充分发挥自身旅游商贸科技优势，年第三产业比重达到。由于近几年第二产业增长迅速，主要源于新兴产业快速发展和外商投资规模迅速扩大，这为商品房市场提供了大批具有较强房屋消费能力群体。固定资产投资与社会消费近几年西安市固定资产投资总体呈快速上升势头，尤其是从年起增幅大幅提高，主要是政府加大了城市市政基础建设力度，加快城市扩张速度。固定资产投资占比重逐年提升，已由年达到年，显示固定资产投资对经济拉动作用日趋明显。年年年年固定资产投资亿基础建设投资亿更新改造投资亿年上半年全市完成固定资产投资亿元，同比增长房地产开发完成投资亿元，比去年同期增加年上半年西安市社会消费品零售总额亿元，比去年同期增长。居民生活水平各类指标年年年年人均可支配收入元同比增长城乡居民储蓄存款余额亿同比增长城市居民人均消费支出元同比增长可以看出，年西安市人均可支配收入同比增长，已经步入快速增长期同时，城乡居民储蓄存款余额增幅出现减缓趋势，人均消费支出增幅平稳，表明居民消费水平不断提高，消费结构正在发生变化，大额消费性支出购房购车等和投资所占比例日渐加大。年上半年西安市居民消费价格指数与年相比为消费品价格指数为，其中食品类为，衣着类为，医疗保健和个人用品类为，娱乐教育文化用品类为，居住类，商品零售物价总指数为。至年上半年，全市在岗职工平均工资元，比去年同期增长城市居民人均可支配收入元，比去年同期增长，城市居民人均消费支出元，比去年同期增长。结论西安市国内生产总值连续几年快速增长有限公司控股子公司，承担着集团公司大力发展房地产业重要战略职能，注册资金万元人民币，房地产开发二级资质，目前正在运作金泰丝路花城与金泰财富中心两个项目。从已经运作两个项目来看，金泰恒业已经掌握和积累了定房地产开发经验。市场供求因素年第季度西安市商品房施工面积平方米，比去年同期下降，较上期增长本期商品房竣工面积平方米，比去年同期下降，较上期上升年第季度西安市商品房新开工面积平方米，较上期增长，较去年同比下降年第季度西安商品房市场平均成交价格为元平方米，较上期增长，较去年同期增长。从市场销售价格来看并未出现明显下降趋势，市场销售放缓主要在于市场观望情绪所致，目前已经开始处于恢复中。入市时间要求由于本地块所处区域和市政规划对本地块要求，对于个基本处于个农材状态地区开发大体量商业，从客户接受角度来看，现在入市是比较超前。所以我司建议贵公司在拥有此地块情况下，先开住宅，等聚集了定人气，进步提升对本地块认同度后进行商业开发。二项目开发进度依据尽量缩短建设工期因为房地产开发项目投资巨大，且开发所需大部分资金是借贷资金，工期长短在定程度上决定了利息多少。因此，在不影响工程质量前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。而且，工程在建设过程中需专业管理人员及定量物质资源，这样,工期越长，管理成本就越高。同时，短平快在工程上会给开发公司带来运营效率高良好印象。为了缩短工期，重点做好以下工作选择优秀承包商来确保工程按期完成多个施工队同时开工，做好不同施工队协调工作，使他们之间造成影响降到最低。住宅和公建配套同步开发住宅和相应配套工程同步既可以避免不同步开发造成先期入住居民受干扰因素，同时又给居民提供了个完整生活空间。高效运用资金高效运用资金既可以降低银行贷款利息额，从而降低成本，而且同时能用有限资金确保项目实施所需资金及时到位成为项目成功开发关键。通过合理安排工期，使先期工程销售收入用于后期工程投资中，实现项目滚动开发。第十部分结论与建议通过抓住长安区政府重点发展该区域这契机，充分利用我们在项目操作上优势，增加自身信心。在操作过程中，我们对周边项目进行充分剖析，抓住市场空白，用高性价比产品吸引客户。总体来讲，此项目优势较为突出，潜力巨大。而且从周边配套来说，本项目位于西部大学城，有着浓厚文化氛围，除此之外，规划建绿措施必将提供宜人居住环境。低密度住宅区定位，更符合现代人居要求小区内部园林景观，提高了小区整体品质，使小区在周边建筑群中脱颖而出。结论受西部大开发影响，近几年，西安市政府不断加大力度改善投资环境来招商引资，房地产业迅速发展。目前，城南是西安市城市发展主要方向，长安区大学城在地块规模上完全支持我们可持续发展战略，多家开发商已经把目光投向了长安区，从西安市整体发展上来看，北郊和长安区必然是城市开发重头戏。二建议根据调查结果显示，现对本项目做出以下建议在小区环境上加大项目投资，在园林设计上做到独树帜。物业管理也要超越周边楼盘物业，提高服务水平和质量。介于以上各种因素深度剖析，本项目有着较大发展潜力，建议获取此块土地。次城市总体规划要求和规定，西安市在未来年内加大城市规模扩张势头，加快城市化进程。附西安市第四次城市总体规划城市规模数据表城市规模年年年人口规模万人市域总人口市区人口主城区人口用地规模平方公里市区用地主城区用地城市化水平可以看出，西安市在未来十余年内将保持高速扩张速度，扩大城市规模和人口，带动商品房刚性需求，为房地产业可持续发展提供了坚实基础。同时，根据城市发展方向我们认为城南城北将是我们今后获取土地重点关注区域。三西安市宏观经济运行状况国民经济增速连续五年超过，年更是突破千亿大关，成为全国个生产总值过千亿城市之这标志着西安市综合实力迈上了个新台阶，步入个新增长期。年上半年西安国民生产总值亿元，比去年同期增长，其中第产业增加值亿元，比去年同期增长，第二产业增加值亿元，比去年同期增长，第三产业完成增加值亿元，比去年同期增长。产业结构年西安产业结构对比图第产业目录第部分西安市场现状及区域市场发展趋势判断西安市现状及整体规划二西安市宏观市场定位分析三西安市宏观经济运行状况四国家宏观金融政策五国家房地产相关政策六西安地产板块供需状况七项目所在区域房地产市场概况第二部分项目用地周边环境分析宗地概况二分析第三部分项目规划设计内容规划建设依据二规划建设内容第四部分项目市场定位周边类比楼盘调研核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,二项目定位三区域定位四客群定位五功能定位六建筑风格定位七建筑布局定位八建筑单体设计定位九交通组织定位十商业定位第五部分土地成本与收益估算周边项目价格走势二土地成本与收益估算静态分析第六部分项目定价模拟均价确定二项目住宅内部定价法第七部分项目投入产出分析项目建设投资及收入估算二项目开发建设及经营组织与实施计划三项目经济效益评价分析四盈利能力分析五项目不确定性分析第八部分投资风险分，以及客户心理需求，最大层面上塑造产品差异化，是赢得市场关键因素。因此，在理解产品差异化时候，不可单纯理解产品，产品已经不单是指单纯产品和项目，而应该扩大外延，这里产品应该是全案营销过程。将任何个细节体现得淋漓尽致，成为本项目成败关键。打造细节文化，细节差异将是本项目产品差异化重点。三突破性定位市场定位产品定位规划定位建筑风格定位消费者定位价格定位品牌形象定位等，是本项目成功根本点和基础点。细分市场，以前瞻性眼光开发项目，对市场未来预测，寻找其他项目营销赢利以及优劣势，确定本项目定位。通过对市场了解，本区域商品房住宅产品性价比普遍较低，所以如何能够体现楼盘高品质高起点，以中档楼盘价格占领并能持续引领该区域市场，将是本项目走向长期成功关键。消费群体定位在产品定位过程中首先定位消费群体，在确定了消费群体定位后，根据主力消费群生活方式品位收入工作性质个人喜好来确定产品。四专业营销推广市场处在不断变化中，需要套过硬策略营销体系来支撑。能够根据市场波动随时调整策略，将楼盘快速有效推广出去，依托强大销售体系，方能成功完成整体推广营销战略。本案所处是个即将启动市场，需要对市场现状进行深度剖析，