1、酷暑，冬无严寒，年平均气温摄氏度。阳光雨量充足，草木常青，四季花开。王子山下依山傍水南航碧花园实景南航碧花园位于花都区狮岭镇陆花岗水库风景区，北靠万平方米王子山，南临山前旅游大道，中部环绕万平方米天鹅湖，山环水绕尊贵家园，尽享天湖光山色，是处独特山水园林生态社区。周边芙蓉嶂渡假区是广州市北郊重要旅游景点，区内有芙蓉公园芙蓉峰芙蓉水库西山瀑布通天河等自然景观，还有水上乐园漂流等健康休闲设施，是个渡假好去处。这里自然环境优美，人文环境丰富，山青水秀，林绿风爽，是块纯天然山水养生福地。地理交通花都位于广东省中南部，珠江三角洲北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远。地理位置十分重要，是南北交通要道，是广州北大门，素称省城之屏障，南北粤之咽喉。花都区是广州市重要交通枢纽，区内交通运输环境和条件日臻完善。在公路方面，三条国道由北。

2、，其全新建筑造型雅致园林景点，秀丽自然景观与功能齐全，配套完备公共服务设施，无疑将在花都形成个新休闲居住胜地，对于美化环境，促进花都旅游区形象建设，繁荣房地产市场，改善投资环境将带来较大影响，具有良好社会效益和环境效益。十四综合评价通过上述对该项目市场分析营销分析经济社会效益分析可知，南航碧花园市场前景良好，项目自然条件优越，容易营造良好居住环境。同时，该项目经济效益评价指标显示，项目抗风险能力强，而且项目赢利水平高，投入产出比超过，其具有高出基准收益率内部收益率。因此，综合经济效益评估结果表明，该项目是可行。十五企业法人代表简历林榜昭，揭阳市人，出生于年。年，创立揭阳市冠义塑胶实业有限公司年，开始涉足揭阳市部分市政工程项目年，成立揭阳中萃房产开发有限公司年，自主建设开发揭阳高档小区中阳花园以及开发当地步行街年，收购并开发南航碧花园。。

3、市政工程建设包括道路给排水工程和电力设施，已有栋别墅建好封顶，另栋别墅建设基础也已开工。计划在二年五月开始对外销售。规划中计划建别墅套，建筑面积共万平方米,绿化率高达。至年底，南航碧花园由权威机构评估总资产值超过亿元人民币以上，是个成熟极具升值潜力著名大型社区楼盘。近几年来，南航碧花园小区先后荣获广东省企业品牌建设十佳单位广东省房地产最受消费者喜爱十大明星楼盘最受消费者推崇奖珠三角最具投资价值别墅广州十大明星楼盘华南十大地产品牌中国主流地产金筑奖最佳生态人居别墅奖花都区先进企业花都区级纳税人中国和谐人居金筑奖广东省房地产诚信经营十强企业广州市最具文化竞争力十强企业等荣誉称号。所处环境广州市花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘，中部浅丘台地，南部为广花平原，形成东北向西南斜置长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏。

4、延长项目开发周期来减缓资金压力。延长开发周期会造成利息增加，但项目开发总周期时间不长，其利息增加幅度有限，对项目收益影响很小。若项目销售不理想，未能接计划进行。可降低产品销售价格，增强项目变现能力。可研报告中产品定价底于同区域同质素楼盘售价，已具备很强竞争优势。若项目仍不能按计划进行，可减价促销，即使销售价格下降，项目仍有相当大利润空间。三保底方案当项目开发出现了不可预见因素，致使项目无法继续开发，我司特制定了个保底方案以求使项目风险和亏损降至最低确保如期还贷。区已建成，尚未出售别墅套，市值万元尚未出售公寓套，市值万元尚未出售商铺套，市值万元。总市值可达万元。由以上计算可以得出，在保底方案下，光现有区物业销售就基本可以支付区贷款。南航碧花园区在售别墅型实景十三社会和环境效益评价本项目建成，将在花都形成个环境幽雅，景色宜人度假休闲居住区。

5、要竞争者分析„„„„„„„„„„„„„„六冷静的自我审视七项目开发建设方案八项目投资经营方案九项目营销方案十物业管理方案南航碧花园成立于年，总用地面积万平方米。其中建设用地面积近万平方米，湖区面积万平方米,总建筑面积万平方米。第期为别墅区区，已建成高档别墅套，建筑面积万平米，绿化率高达。目前已全部售罄。第二期区开发建设从年开始。项目总用地面积平方米亩，至年月，已建和在建别墅套，公寓套，建筑面积万平方米,绿化面积平方米，绿化率高达。第二期在建筑规划上保留了碧花园期建筑风格，在原有天然山水环境基础上着重考虑了生活社区多功能化，彰显以人为本生态为先设计理念。由于小区环境优雅，配套日趋完善，备受市场追捧。除广州深圳等地业主大量入驻外，还有美国法国韩国等几十多户外籍人士入驻区高档别墅区。目前，第三期区亩已批别墅用地已进入开发阶段，现已完成规划中。

6、南穿过区内连接广州。在铁路方面，南北交通大动脉京广铁路穿过花都区，广州火车站北站也搬到花都规划中珠江三角洲轻轨交通网络将广州花都佛山南海顺德番禺等地连成国际都市大区。在水路方面，在花都港可经巴江河道通往珠江三角洲地区和港澳地区，千吨级船只通行无阻。随着广州白云新机场投入使用，在花都区己形成了个现代化水陆空立体交通网。南航碧花园地处花都山前旅游大道，广清高速机场高速北二环高速地铁三号线广州火车北站交通网络中间，紧靠广州新机场，从广清高速到广州市区只要分钟，往新机场只要分钟，武广铁路已经开通，广州市规划中山前大道北三环路也已完成勘测，今年即将开工。自然和人文环境相当优越。南航碧花园地理位置及交通图配套设施南航碧花园已配套占地多亩两个高档会所南航国际俱乐部和南航碧花园体育会所，还有航空培训中心两个超市和个大型菜市场水上娱乐场高技术水准保安监。

7、，成立香港凯吉电子股份有限公司年，当选为揭阳市工商业联合会执行委员会副主席年，成立唐山碧花园房地产开发有限公司，开发唐山碧花园年，当选为广东省人大代表，广东省社会科学院客座研究员年，成立天津碧花园投资有限公司，系。充分表现以山水树绿化为骨架田园风光，体现了项目以绿色生态健康和最适合人居住环境为主导规划思想。区规划特点项目整体规划设计以回归自然田园山水生活为主题，突出社区文化氛围。生活于此，满眼尽是绿意，听鸟语，闻花香，享受着远离烦嚣宁静。项目规划建设也要突出智能化，不断提升住宅科技含量，融传统与现代科技于体，营造座大型智能养生住宅社区，充分体现具有现代化田园山水生活。住宅建筑风格要表现田园风光与现代风格相互结合，突出表现文化多元性和变异性。按不同地域人群居住习惯，在区内设置若干组团，给人以清新感觉。区道路系统规划小区入口由于本项目占地。

8、户生活。二项目分析花都山前大道现有个楼盘，均为别墅楼盘，据统计，占广州市别墅南航碧花园地处山前大道中心位置，在不同时节构成了幅幅美妙山水画。因此，备受市场追捧。区三期麓湖湾新别墅组团规划中别墅建筑面积由至平方米，别墅花园面积为至平方米，清式全新欧式别墅设计，个新户型，必将成为本社区最为高档新型别墅区。其中天鹅湖别墅提供创新贵族豪门双主卧别墅大户人家，建筑面积平方米。项目理解项目名称南航碧花园二地理位置南航碧花园位于广州市卫星城花都区狮岭镇山前旅游大道旁，选取了陆花岗水库风景区作为房地产开发地，整个楼盘北靠王子山南临天鹅湖，有着得天独厚地理位置，并充分利用这不可再生自然资源环绕天鹅湖依靠山王子山而建，形成了处独特山水生态社区。三项目主要经济技术指标占地面积万湖泊面积万总面积万绿化率容积率建筑密度四社区别墅公寓总户数栋。南航碧花园期区已售。

9、面积较大，现有南航碧花园东门西门两个大门，考虑到方便业主出入，计划在区西侧义坑村口增设个大门，这样形成东中西三个大门，东门可直通南航大道至花都，西门可直通狮岭皮具皮革城至狮岭镇。中门可直接进入南航国际俱乐部。道路系统根据小区地形地貌，道路规划采用种自由具有艺术特色曲直相结合设计，其形状就像个篆体人字做到环山环湖设计。其设计注重对景观处理，力求达到移步换景，同时又方便住户出入。小区道路系统分为三级路网◇小区级道路小区主干道路，路面宽度为米，与小区出入口及次干道路相接◇小区级次道路分别伸向各区次干道路，路面宽度为米，与小区主干道及概论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目理解„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二项目分析三市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四市场定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五市场。

10、面积为至平方米，清式全新欧式别墅设计，个新户型，必将成为本社区最为高档新型别墅区。其购物设施，与自然环境有机结合。丰富体育康乐设施本小区规划在注重环境规划同时，配备足够体育及康乐设施，包括各种运动场地单双杠等运动设施游泳池健身房等，为住户提供了锻炼身体和休闲娱乐好地方，同时为小区举行游园活动提供足够场地。南航碧花园体育会所夜景实景商业购物中心集中设置该地段缺乏商业服务设施，为方便小区居民生活，配套定规模高档次商业购物中心。将绿化园林小品揉合到商业街，使之形成迪士尼乐园商业街风格购物中心。文化教育公建集中设置小区规划设置社区文化中心，青少年活动中心老人活动中心图书馆社区文化馆等，集中体现小区浓厚文化氛围，南航碧花园艺术馆已经成立。④日常生活配套多点集中设置小区内各种日常生活配套，如门诊所药房肉菜市场储蓄所等相对集中分布在各区，方便小区住。

11、墅户数栋南航碧花园二期区已建别墅户数栋南航碧花园二期区已建公寓户数套南航碧花园三期区计划别墅户数套栋南航碧花园总体规划图五项目区规划设计要点区综合技术经济指标项目计量单位数值居住区规划总用地平方米居住户套数户套总建筑面积平方米容积率平方米总建筑密度绿化率区住宅指标列表户型栋数单体地上面积地上总面积单体地下面积地下总面积鹅湖别墅提供创新贵族豪门双主卧别墅大户人家，建筑面积平方米。项目理解项目名称南航碧花园二地理位置南航碧花园位于广州市卫星城花都区狮岭镇山前旅游大道旁，选取了陆花岗水库风景区作为房地产开发地，整个楼盘北靠王子山南临天鹅湖，有着得天独厚地理位置，并充分利用这不可再生自然资源环绕天鹅湖依靠山王子山而建，形成了处独特山水生态社区。三项目主要经济技术指标占地面积万湖泊面积万总面积万绿化率容积率建筑密度四社区别墅公寓总户数栋。南航碧。

12、控系统和信息网络系统。在销售中区天水湾别墅了平方米体育会所康体中心国家级跳水台标准游泳池潜水俱乐部水上高尔夫灯光网球场篮球场乒乓球羽毛球攀岩设施棋牌室，以及矿泉水直饮系统餐饮酒店音乐喷泉环湖长廊中心公园和山顶公园等生活和娱乐设施。平方米幼儿园和大型生活市场已投入使用。规划中区拟配套环区水上公园中心景观公园占地亩南航碧花园国际学校计划与美国麻省理工大学合办，现已得到花都区政府立项批准，预计二年六月份开始建设，二三年正式招生。户型特色南航碧花园别墅建筑极具典型欧陆风格，并融汇了亚热带新加坡式风情园林模式。整个小区环湖而建，依山而造，景观开扬，中空大厅设计彰显主人尊贵与气派。那湖潋滟，山墨绿，水湛蓝，配上红蓝灰不同屋顶色彩异域别墅，在不同时节构成了幅幅美妙山水画。因此，备受市场追捧。区三期麓湖湾新别墅组团规划中别墅建筑面积由至平方米，别墅花。

参考资料：

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