1、供给滨海线房地产目前尚无家，二线房地产产品也屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场对滨海房地产产品强大需求。在此背景下，我们准备开发建设酒店二期无疑适时而上，具有定建设必要性，方面尽可能提供给市场高品质房地产产品，满足市场需求，另方面也会产生较大经济效益和社会效益。可行性研究依据和范围本报告是基于对市场充分了解和对该项目市场前景有着准确判断而作，具有科学性和前瞻性。本报告在以下部分将着重对本项目市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目财务评价进行研究。主要技术经济指标总占地面积平方米总建筑面积平方米可销售面积平方米，建筑密度。容积率。绿化率。施工进度计划年月日破土动工年月日结构达到正负零年月日结构封顶年月日交付使用第二章市场调研及前景预测产权式酒店概念产权式酒店由时权酒店演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定。

2、说本项目如果实现了销售率就可以保证本项目总投资成本全部回收。赢利预测见附件项目名称金额万元备注说明公寓部分元平方米商业用房部分元平方米销售收入按全部可售面积算开发税费营业税及附加按计算总建设费用管理财务销售及其它费用所得税营业利润税后利润净收益率敏感性分析见附件本项目在销售面积不变情况下，利润变化敏感因素为销售价格和单位成本费用。以下就本项目情况对销售价格和单位成本费用两个敏感因素进行分析。由于本项目主导产品为公寓，因此，只分析公寓部分。假设单位成本费用不变，销售价格降低元，则利润减少万元，即每平方米销售价格比拟定销售价格降低，开发利润比拟定利润降低假设销售价格不变，单位成本费用增加，即元，则总成本费用增加万元，销售利润相应减少万元，即每单位成本比拟定单位成本增加，开发利润比拟定利润降低。因此，销售价格变动是影响本项目投资风险最敏感。

3、旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。在全国旅游发展大形势下，旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。近几年，房地产慢慢脱离房地产泡沫经济阴影，开始复苏，并朝着良性方向发展，房地产开始了新轮升温。特别是随着近几年国内经济好转国家假日经济刺激国人消费观念改变以及旅游综合环境不断改善，使得作为全国唯热带旅游度假目地越来越受到国内及国际关注。与其同时，也因为良好气候和优美自然环境使得内地人特别是东北华北地区人们对到过冬度假充满热情，客观上造成了近期推出房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为，未来几年房地产，特别是海景房产具有较大市场需求。在美丽区域内可。

4、，出现资金链条断裂风险极小。第五章投资估算和资金筹措投资估算见附件总建设成本费用列项土地费用万含过户前期费用万含规划设计报建勘探测量水电配套土建及安装含园林绿化公共部分装修地下室工程以元平方米预，共万消防自动系统集中供热系统万公寓内部精装修费用以元平方米计，共万小计万元其它开发费用列项管理费用万财务费用万销售费用万开发期税费万成本综计万资金筹措见附件自筹资金万用于土地成本前期及土建销售回款或银行贷款万第六章财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析本项目可销售总面积为平方米，其中公寓部分平方米商业用房部分平方米。按公寓部分实现平均销售价格元平方米计算，公寓部分总销售收入为万商业用房部分平均实现元平方米计算，商业用房部分总销售收入为万。两项合计万。由前章分析得知本项目总建设费用为万元，故此，本项目盈亏平衡点为盈亏平衡点总建设费用总销售收入就是。

5、人对大总论项目概况项目提出的背景及建设必要性可行性研究的依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预吸着温馨海洋季风，这是条关于热带，关于滨海假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚阳光最纯净空气最碧蓝海水最洁白沙滩，自然生态环境在世界首屈指。世界旅游组织把认证为级旅游目地。据国际环境保护组织对世界个国家个主要城市环境质量进行监测评价，空气质量位居世界第二，中国第。国家环境保护总局把浴场列入全国个水质优最适宜游泳海水浴场。这些稀有自然资源使在全球游客中具有很大吸引力。酒店二期便位于海岸线中点。本项目建设用地东接酒店期南临南中国海西接红树林度假酒店五星级北靠高尔夫球场，地块方正规则，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档度假酒店理想用地。项目提出背景及建设必要性在过去年，随着中国经济持续升温，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世。

6、时间里使用权。首创这概念是瑞士亚力山大奈特。年，法国阿尔卑斯山地区旅游酒店首次进行了真正意义上而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店客房分割，每间客房作不住时为个带有产权单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送定期限免费入住权。产权酒店是种旅游业和房地产业有效结合投资品种。产权式酒店流行趋势由于产权式酒店是将建设酒店所需投资和宏大管理体系分解为单体组合，为拥有定闲置资金投资人获得较高回报，且不想承受投资风险个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织年报告，其增长率达到。到年，已有万个家庭在个国家多个旅游目地购买了时权酒店和产权酒店。美国产权酒店已超过了个。在中国内地，从年开始流行。目前北京青岛北海珠海长春兰州昆明长沙深圳等地均开始出现各种。

7、因素，而本项目总成本费用变化也是本项目投资风险关键所在。社会效益分析本项目成功开发，可以改善湾综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及房地产消费起到双重积极作用，同时也为市旅游房地产开发和运作提供了宝贵经验，为房地产开创了条新发展思需求。天域二期与天域期联为体，以其完全开敞式热带滨海酒店风格，以其毫无可比拟特色区别于凯莱喜来登等酒店，这将牢固巩固和保持其竞争地位。三项目比较分析项目地块情况项目地块，约，位于中部，南面南中国海，酒店接待能力实际到访游客数量北靠起伏山岭和高尔夫球场，紧挨着天域期，是块优质专属沙滩线海景地。用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺块宝地。因为政府对线海景地开发限制，使得这块地有着极大升值潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺，不可多得。市场定位天域二期是设计为五星级标准度假酒店，与期样，目标是来度假具。

8、竞争力增强客户满意度，提升客户重复入住率完善期设施，使酒店配套和运作最佳化。项目开发市场需求定位酒店期已经运行五年。过去五年里天域积累了许多成功经验，这些都将成为天域二期建成后，成功运作保障。五年中客人反馈了很多好建设性建议，是促使业主尽快开发天域二期重要源动力。这些意见包括对总体接待能力需求，尤其是节假日客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房需求对多功能厅和现代化会议设施需求对现平方米，这表明，几经风雨，房地产业已经驶入健康快速发展轨道。有着天生丽质自然美。阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人资源。而天域二期，则是位于综合自然条件最好。国家环保总局对全国个沿海城市个海水浴场进行水质监测结果表明大东海浴场浴场是全国个水质优最适宜游泳海水浴场。这稀缺资源对世人吸引力越来越大。每年有多万海内外游客赴休闲度假，居住养生。更是成为人们来旅游。

9、高消费能力顶级富豪高端游客，包括世界强企业新崛起经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售角度考虑，同样是为这样群高端客户提供自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标自有资金在千万以上投资群体。比较分析在同样地理条件下，暂时尚未出现可类比项目，拥有线海景凯莱喜来登等酒店，没有家发出产权销售信息。严格来说引入产权酒店概念房地产项目并不多见。市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。目前唯竞争对手是位于天域期北面华宇皇冠假日酒店。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。华宇皇冠假日酒店现在价格定位是元平方米均价。项目名称项目位置开发商开盘或预计开盘日期总占地面积总建筑面积容积率建筑密度绿化率总套数层数层户型项目优势地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰梦长廊之美景处市中心，生活配套设施完善全海景户型满足了内地。

10、天来临信号。紧接着，碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。年底，阳光海岸投资资愈三亿，在湾开发高档海景小区，打造高品质海景居所。现在，批依山傍海，环境优美海景房成为颇受消费者欢迎皇帝女，销售势头有增无减。年月月，市共销售住宅面积达万平方米，商铺面积平方米，在非典疫情刚过去月份中，销售面积达万平方米其中认购面积为万平方米，这表明，几经风雨，房地产业已经驶入健康快速发展轨旅游目地酒店二期，更会为旅游房地产业增添新亮色，可以预测，本项目具有较好市场前景。第三章项目定位主题定位酒店二期绝版海景视野，生度假计划国宝级海景，您将不再是过客功能定位结合酒店期成功之处，规划设计酒店二期，完善第期设施，满足不断增长客流量需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。开发该项目目定位投资收益最大化提升现有天域酒店品牌形象为成为世界级旅游目地做出贡献增强在市场。

11、到之处。生态市貌和与时俱进青春活力，让世界瞩目。近年来城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中大生态环境。为了增加城市综合竞争力以及在世界范围内知名度，市政府进行了系列形象工程建设，组织了大量重大文化活动，这切都成功地将推向全国甚至世界优秀旅游城市前列。房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道，年到年之中，房地产购买者当地居民只占，岛客户占了，而全国其他城市购买者占了。这就证明中国旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展个必然。这就使得人们眼光自然投向这样旅游胜地，给房地产带来了百年遇良机。年，以。

12、模产权酒店。酒店二期引入产权式酒店模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析天域二期定位是中国国家级旅游度假区家有五年成功经营历史五星级度假酒店二期工程。酒店是旅游产业链中重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大类型之。项目所处市场形势利好。从市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速城市之。在过去年，随着中国经济持续升温，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。在全国旅游发展大形势下，旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。年，坐落在大东海瑞海豪庭推出高档海景房，在极短时间内，三幢高层楼盘就发售空，点燃了房地产。

参考资料：

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