1、圈和省级六小时经济圈。全县概貌为五山水三分田分道路和庄园。山水秀美生态优良，是国家级千年古县国家级生态示范区全国平原绿化先进县全国粮食生产基地县。文化积淀厚重，县域被梅岭和三爪仑两个国家级森林公园所环抱，具有发展旅游产业不可多得自然秉赋。项目用地概况项目位于县镇至镇西山脚下带，东至西山岭，南至镇石窝雷家村，西至集镇及万赤公路带，南至南安级公路，项目用地总面积为亩。项目建设内容项目用地总面积为亩，拟打造七大类旅游产品体系，分别是策马特主题小镇休闲度假产品失落之城主题酒店星月湾斯帕谷商务会议产品香波堡会议酒店人文居所产品圣安德烈小镇运动旅游产品马特宏峰小镇主题娱乐产品魔幻乐园小镇以及乡村旅游产品韦沃小镇。可行性研究方法和程序对项目地块进行实地调研，了解项目概况实地考察竞争项目及区域内重点资源情况和相关负责人与消费者进行深度访谈收集项目。

2、林植被条件较好，在开发过程中，若因环境污染与破坏，将导致追加投资成本。政策风险。当前甚至南昌经济基础和消费环境难以承载如此大规模旅游项目，需要政府大力支持和鼓励，更需要帮扶性政策引导和给予信心。该项目如能在鄱阳湖生态经济区规划中给予立项，则对项目长期发展起关键作用。根据投资合同书，县政府需年时间满足亩规划建设用地，此外，对项目周边山地水库湖泊等资源配合利用模式也缺乏合理运作模式，这将在很大程度上成为项目发展瓶颈，使其难以实现国家战略重点项目应有规模。项目第期投资总额将近亿元人民币，但仅靠旅游项目将难以收回成本，因此必须要靠后期地产开发收益来弥补。需要政府在对项目规划审批过程中理解信任和支持。防范风险措施根据对各类风险因素和风险程度分析，本项目面临主要风险已经明确，针对这些风险因素，本报告提出以下防范措施和降低风险对策。提升整体项目。

3、知，南昌旅游业发展总体情况较好，旅游人数与旅游总收入，逐年上升，取得较好成绩另方面，年南昌旅游总人数占江西省旅游总人数如下图，旅游总收入占江西省旅游总收入总论项目概况可行性研究品策划乡村旅游产品魔幻世界项目形象策划与市场营销形象策划品牌系列策划市场营销项目商业模式策划项目投资建设估算投资估算与资金筹措项目总投资资金来源和融资建议项目筹资策略项目社会评价对社会经济影响分析对生态环境影响分析对社会文化影响分析对旅游城镇建设影响分析项目风险分析风险概述风险因素识别风险分析防范风险措施研究结论及建议总论项目概况项目名称江西旅游度假区项目项目承办单位承办单位房地产集团项目拟建地区和地点项目拟建地区概况项目位于江西省南昌市县，县总面积平方公里，辖乡镇场，万人口。距南昌市区仅公里，地理区位优越，交通便利，全面融入了南昌半小时经济圈南昌市临空经济。

4、高于，抗风险能力较强。而旅游型项目在投资额增加和预期收入减少时，内部收益率均低于，说明单纯旅游项目抗风险能力较差，需要其他项目支持和补充。财务风险。是来自旅游市场不稳定性二是来自投资或经营成本费用增加等。敏感性分析政策风险。主要来自政府政策变化土地指标获取与变更项目立项等方面。风险分析本项目在实施过程中存在产生风险几个因素，其中包括技术市场价格等，经分析后，我们认为本项目风险较小，具体是市场风险。根据近年来江西省与南昌市旅游发展情况看，旅游总人数年均增长率分别为与，旅游发展势头强劲，市场呈现可持续发展态势，市场风险较小。工程建设风险。工程风险主要包括项目方案工程施工工期等不确定因素带来风险。工程造价与工期是主要工程风险，其造价影响到整体项目投入与产出比例，而工期延长将影响到项目全盘计划。环境影响。本项目位于镇，周边水源丰富，山地森。

5、外省游客集中于周边省份大中城市以及与本省相连交通线上城市。如下图所示图江西省国内客源市场结构比重图江西广东浙江湖北上海湖南江苏福建数据来源江西政务旅游网入境客源主要以亚洲为主，港澳台区域所占比重较大，年，港澳台入境人数分别为万人次万人次及万人次，港澳台旅游人数占入境旅游人数其次美洲欧洲及大洋洲区域也有少部分客源。南昌市旅游市场分析近年来，南昌旅游业逐步发展，旅游人数与旅游收入不断提高，但旅游增长速度较江西省慢，南昌市年旅游市场数据如下表表南昌市年旅游市场规模统计年份国内旅游入境旅游人数万人次增长率收入亿元增长率人数万人次增长率旅游外汇万美元增长率年年年年数据来源南昌市年国民经济和社会发展统计公报图南昌市年旅游总人数数据来源南昌市年国民经济和社会发展统计公报图南昌市年旅游总收入数据来源南昌市年国民经济和社会发展统计公报从上述图表分析。

6、背景环境相关数据与资料收集项目潜在客源需求及偏好数据综合分析并提出项目产业设计与产品内容科学论证并得出项目发展目标与定位基于以上数据及结论分析建立项目投资与财务模型报告成文。可行性研究原则可持续发展原则坚持以科学发展观为指导，遵循旅游经济内在发展规律，培育资源节约型环境友好型绿色旅游体系。强调保护是最明智开发，开发是最好保护，对于珍贵不可再生旅游资源，处理好开发与保护关系，坚持以有效保护核心旅游资源和环境为前提，综合考虑经济效益社会效益和环境效益，以保证旅游业得到可持续发展。在不同发展阶段，确定不同发展目标，明确相应开发对象和开发程度，留有发展余地。加强资源保护和生态环境建设，实现旅游业可持续发展。资源整合原则本项目地发展要高度整合现有资源，使各类资源在旅游业发展过程中错落分工差异开发，形成合力整体成长。唯有对资源进行充分整合，才。

7、品质，加大营销推广力度，增强项目吸引力以及市场竞争力。虽然无法预测未来各类风险因素对项目具体影响，但是可以把握好整体项目品质，提升项目服务质量，降低市场风险。加强工程管理，提高工程质量。可采取风险控制和风险转移两种形式。从内部技术工程管理方面制定相应措施控制风险发生外部可采取分散转移方式减少项目承担风险等。研究结论及建议通过项目建设意义项目环境建设方案区域融合度产品拟合度市场需求投资估算收益分析风险评测等分析，得出本项目立足于旅游产业发展趋势，顺应和符合国家系列宏观发展政策，承接南昌市旅游发展，能够顺应市场对区域旅游产品新需求，作为具有差异化特征体验式旅游产品，实现了度假旅游和农业旅游有机结合。度假区生态居住生态运动生态游乐项目建设符合环鄱阳湖生态经济区坚持生态优先，促进绿色发展要求农业休闲农业观光度假项目设置，满足了坚持以人为场。

8、入亿美元，年均增长接待国内旅游者亿人次，年均增长，国内旅游收入亿元人民币，年均增长。年，全省旅游总人数达万人次，实现旅游总收入亿元人民币，分别比上年增长和旅游总收入约相当于全省，旅游业已成为我省国民经济新增长点和支柱产业。同时，旅游业发展带动了交通商贸饭店餐饮文化体育信息物流休闲等服务业发展，为工业农业提供了新市场空间，推动了房地产发展和新型社区建设，促进了生态环境和文化遗产保护。旅游设施得到全面改善。过去几年，江西省旅游交通等公共基础设施条件明显改善，连接主要旅游城市和重点景区交通网络初步形成，极大地改善了江西旅游可进入条件。同时，旅游接待能力明显增强，旅游汽车星级饭店数量在逐年攀升，旅游餐厅购物及娱乐场所也不断涌现。旅游目地建设步伐加快。随着旅游业跨越式发展，政府投资外资和民间资本大量进入旅游领域。大投资带来大变化，旅游城市风。

9、模分析江西旅游业近几年来发展速度持续加快，旅游人数与旅游收入不断提高，年旅游市场数据如表表江西省年旅游市场规模统计年份国内旅游入境旅游人数万人次增长率收入亿元增长率人数万人次增长率旅游外汇万美元增长率年年年年数据来源江西政务旅游网图江西省年旅游总人数万人次年年年年数据来源江西政务旅游网图江西省年旅游总收入亿元年年年年数据来源江西政务旅游网从上述图表可以看出，无论是国内旅游还是入境旅游，江西省旅游业发展总体呈上升趋势，这与宏观旅游发展环境有关同时，近几年，江西旅游业发展是逐年稳步上升，旅游收入与旅游人数属于平稳攀升状况，整体市场未出现强拉动型增长，江西旅游发展要进入到高速发展期，首先需要寻找到旅游发展引擎项目，作为整个大局引爆点，刺激总体旅游跨越式发展。江西省旅游市场客源结构分析目前，江西省国内旅游客源地构成主要以本省旅游游客为主，。

10、华人民共和国水污染防治法中华人民共和国大气污染防治法中华人民共和国文物保护法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法。旅游规划通则旅游资源分类调查与评价旅游区点质量等级划分与评定中华人民共和国自然保护区条例风景名胜区管理暂行条例风景名胜区规划规范旅游资源保护暂行办法。江西省旅游业发展总体规划江西省旅游业十五规划纲要项目承建单位提供相关资料项目发展背景区域旅游业发展背景江西省旅游业发展概况近年来，江西省旅游产业有了长足进步，旅游业逐步由粗放开发期走向发展期，由事业接待型走向经济产业型，全面推进重点旅游区线点，以及食住行游购娱六大要素系统建设，旅游客源不断拓展，旅游经济体制和运行机制发生深刻变化，旅游产业规模明显扩大，各个旅游环节都迈向新阶段。旅游接待人数与旅游收入明显提高。年间，全省累计接待入境旅游者万人次，年均增长旅游外汇。

11、景名胜区级旅游区森林公园等建设速度加快，旅游目地形象明显改观。井冈山婺源已成为特色鲜明游客云集旅游热点庐山三清山龙虎山龟峰仙女湖等重点旅游景区接待条件明显改善南昌九江赣州景德镇鹰潭萍乡瑞金等城市面貌都发生了较大变化，新旅游景点不断涌现，旅游功能明显增强。综合来说，江西旅游资源比较丰富，旅游业发展迅速，但同较好省份比，发展速度仍然究，我国旅游业正从单观光旅游向观光度假旅游相结合趋势发展，休闲度假已经形成了规模化市场需求。在沿海地区，随着经济发展和居民旅游消费需求升级，出现了周末郊区度假游长假国外观光游旅游热潮。休闲度假作为更高层次旅游消费行为，将呈现少数人消费大众化普及成为种生活方式这样种规律。当前，休闲度假即处于向大众化普及发展阶段。就南昌市场分析，市民普遍具有休闲度假意识，休闲度假逐步成为市民生活方式，虽然程度不及成都三亚等城市。

12、形成规模，创造具有影响力旅游产品才能避免散小重复旅游产品恶性竞争造成区域旅游整体利益流失才能打造本项目旅游品牌效应，达到搭建新融资平台，吸引新资本投入目。市场导向原则坚持以旅游市场需求为导向，以旅游产品开发为核心，以塑造项目地对旅游消费者核心吸引力为准则，进行深度挖掘个性包装，把本地块建设成个有强大吸引力能够产生巨大经济效益和社会效益综合性旅游目地。突出特色原则鲜明特色是旅游目地吸引力所在。本项目力求寻找区域旅游资源旅游产品和旅游形象独特性，将项目建设成为特色鲜明旅游目地。统筹协调原则报告以科学发展观和可持续发展理论为指导，以实现社会经济和环境可持续发展为根本目标，针对项目地实际情况，规划特别强调城乡统筹社区发展资源开发与环境保护协调关系。可行性研究报告编制依据中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国水土保持法中华人民共和国森林法中。

参考资料：

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