节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么，从全部投资情况看，财务净现值下降至万元，其值仍大于零，项目仍然可行。项目敏感性分析图示意利润万元销售收入总投资参量敏感性分析表单位万元变动幅度变动因素项目总销售收入项目总投资六社会效益评价本项目为广大中低收入住房困难城市居民提供了安全舒适住宅，改善了居住条件，有利于构建社会主义和谐社会，并能为国家及地方增加税收，带动建材商业服务交通运输等相关行业经济发展。本项目建设对促进城市经济繁荣，维护社会稳定具有积极意义,社会效益显著。七环境影响评价本项目在绿色生态环境保护方面有如下措施在小区环境规划方面，本项目能合理利用土地，节约土地资源，远离污染源，严格按照国家标准进行绿化保证住宅日照通风采光，这有利于提高住区空气质量保护用地周围自然环境等。在能源与环境方面，本项目要求使用改善围护结构热工性能，以降低建筑能耗，保证健康舒适室内热环境要求对常规能源系统进行优化利用要求利用可再生能源如太阳能风能地热能生物能，要求减少因能源消耗而导致污染物排放等。在室内环境质量方面，本项目要求住宅通过合理自然通风保证室内质量清洁要求室内装修材料质量必须达到国家标准，以控制有害物质散发要求室内采光隔声，日照必须达到国家现行标准等。在水环境方面，本项目要求合理规划住宅区水资源，提高用水安全卫生健康水平要求对生活污水进行处理，回收利用水资源要求收集雨水在定范围内补充住区用水要求采用节水设施和器具等。在材料和资源方面，本项目要求使用在生产和运输中耗费自然资源少耗费能源少建筑材料要求实现材料可重复使用，可循环使用要求建筑材料在使用过程中不产生对人体和环境有害物质要求减少垃圾产出，实行垃圾分类收集，处理和利用，减少对环境污染等。本项目生态住宅比较全面地体现了可持续发展思想，该项目环境效益明显。第九章结论与建议结论该项目符合湘潭市城市建设总体规划和土地使用规划，贯彻了湘潭市关于拓宽框架完善功能美化空间突出中心提高品位城市建设方针。本项目为广大中低收入住房困难城市居民提供了安全舒适住宅，改善了居住条件，有利于构会逐步实施城市中心区东移和城市化进程步伐加快，我市房地产市场价格并未受到太多市场影响价格依然坚挺。年至今我市区房屋销售价格上涨，土地交易价格上涨，物业管理价格上涨。在房屋销售中，新建商品小高层住宅均价达元平方米，同比上涨，新建非住宅商品房销售均价达元平方米，上涨，二手住房销售均价为元平方米，上涨。湘潭房地产价格依然坚挺，分析其原因，是土地价格并未下调，二是报建费日趋增长，三是材料费虽然下降但仍处于较高水平，四是市场需求拉动，当然也不排除开发商炒作因素。受以上因素影响，以及湘潭与邻近长沙株洲市房地产比价影响，预计我市房地产价格年内仍是坚挺甚至有可能小幅上升趋势。五湘潭市民可支配收入情况人民生活水平稳步提高。据城市居民户抽样调查，年月月我市城市居民家庭可支配收入元，同比增长消费支出元，同比增长。商品房价格预测曲线年年商品房平均价格预测曲线高层线多层线标注参考线根据上图我们可以非常轻松算出每年湘潭市商品房销售均价递增基数如多层年到年递增基数为年到年递增基数为元元元元元元元元元元年年年年年年预测年到年递增基数为年到年递增基数为高层年到年递增基数为年到年递增基数为总结根据上面每年度住宅均价递增基数，预计年底到年底递增基数如保持年递增水平，那么湘潭市年市内多层住宅平均房价将达元平方米，高层住宅平均房价将达元平方米，如在上年递增基数基础上递增那么我市多层房价很有可能突破元大关。同时高层住宅均价很有可能突破元大关。备注以上预测佐证均来源于湘潭统计年鉴以及湘潭统计公报等数据。我市人均可概述项目名称及拟建地项目名称湖南省第三工程有限公司湘景豪庭小区建设项目。项目拟建地湖南省第三工程有限公司湘景豪庭小区建设项目用地位于湘潭市书院路南侧，丝绸路西侧。二报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该况项目建设规模及建设内容湘景豪庭项目地块位于湘潭市河东丝绸路书院路交汇处，总占地面积公顷，规划总建筑面积平方米，该地块拟建为省建三公司办公新址以及职工住宅小区。根据湘潭市城市总体规划用地规划图显示该地块属于城市二类住宅用地。所按二类住宅用地相关标准，湘景豪庭初步定位为中档电梯小高层住宅小区多层普通住宅小区，建筑形式体现为电梯小高层纯住宅楼多层住宅楼为主，临街四层商业门面与办公酒店为辅。二项目地理位臵及现状湘景豪庭位于湘潭市岳塘区丝绸路与书院路交汇处，该地段作为住宅小区用地，地理位臵优越，交通便利，实属理想位臵。三项目详细技术指标项目总占地面积亩，合平方米项目总建筑面积平方米，全为有效产权面积。其中层小高层住宅建筑面积平方米，六层住宅楼平方米，商业部分总建筑面积为平方米,其中层沿街商业平方米,酒店商场平方米,办公楼平方米。项目容积率项目建筑密度项目绿化率项目设计地下停车位个五项目建设缘由建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见中指出要重点发展满足当地居民自住需求中低价位中小套型普通商品住房十五时期，要重点发展普通商品住房。自年月日起，凡新审批新开工商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积以上。国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知国办发„‟号中要求保证中低价位中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位中小套型普通商品住房含经济适用住房和廉租住房土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量。中华人民共和国城市房地产管理法第条中指出国家采取税收等方面优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。胡锦涛在党十七大上报告中指出加快推进以改善民生为重点社会建设，着力保障和改善民生，努力使全体人民住有所居，加快解决城市低收入家庭住房困难，推动建设和谐社会。国务院总理温家宝在十届全国人大会议政治工作报告中强调房地产应重点发展面向广大群众普通商品房。本公司借鉴全国各地成功经验，本着宗旨，决定开奉献社会，诚信于民发建设限户型限房价限销售对象三限住宅，即开发平方米以下套型结构商品住宅，房价低价位，服务对象面向广大中低收入住房困难群体，推动和谐社会建设。第二章市场分析区域因素分析湘潭市是湖南省重要工业科教和旅游城市，是长株潭城市群经济体化中心城市之。湘潭市辖两区两市县，国土面积平方公里，人口万，其中城镇人口万。湘潭历史悠久，自古以来便是湘中地区重要商业中心，早在十七世纪就是全国著名米市和药都。湘潭气候温和，土地肥沃，物产丰富，是全国优质稻开发基地，瘦肉型猪生产基地和最大湘莲集散地，因盛产湘莲被称为中国湘莲之乡。湘潭是新中国重要机电工业生产基地，现已形成以冶金机电纺织化工建材为主体并极具竞争力支柱产业。年全年实现地区生产总值亿元，比上年增长。城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。湘潭是享誉中外湖湘文化发源地，风光秀丽，物华天宝人杰地灵，有韶山乌石水府庙等全国和省重点风景名胜区和革命纪念地，是代伟人毛泽东著名军事家彭德怀和世界文化名人齐白石故乡。二宏观经济及城镇发展因素年，我国经济继续保持良好发展态势，投资增长相对稳定，消费需求比较旺盛，进出口快速增长，居民消费价格总体水平基本稳定，就业增加，经济走势正朝着党中央国务院调控方向发展。综合分析经济社会发展宏观环境，我市经济社会发展既具有诸多有利条件，同时也面临着不少挑战。有利条件主要表现在六个方面是不断优化体制环境将为发展增添新活力。所有制结构不断优化，经济发展内生力量将更加活跃市场环境逐步改善，可更好地优化资源配臵宏观调控体系逐步完善，宏观经济管理水平将有较大提高。二是积极推进结构调整将为发展提供强大动力。消费结构逐步升级，将拓展新产品市场，扩大有效需求产业结构优化升级，将促使更多市场潜在需求转变为现实需求城镇化进程加快推进，可进步激发新市场需求。三是不断完善开放型经济将为发展拓展广阔空间。随着对外贸易迅猛发展，我市利用国外市场和资源能力不断增强随着利用外资水平不断提高，我市承接国际产业转移步伐加快随着实施走出去战略取得新进展，我市优势企业将更好地在全球范围内配臵生产要素。四是国家和省实施区域发展战略，将为经济发展提供新机遇。国家实施中部崛起战略为我市快速发展提供了契机，长株潭经济体化加速推进有利于我市更快更好发展，扩权强县措施出台将为县域经济加快发展注入新活力。五是我市十五后期大规模技术改造特别是重大项目建设增强了经济发展后劲，为十五经济快速发展提供了重要前提条件。六是全球经济走势趋好，将为经济发展提供良好外部环境。科技进步日新月异为我们实现跨越式发展提供了可能经济全球化趋势日益加深，新轮世界产业结构调整不断加快，为我国内地承接世界制造业转移提供了新机遇世界经济良好发展走势，将有利于我市不断提升对外开放水平。困难和挑战主要体现在四个方面是受资源制约更加明显。三化进程加快推进，经济持续强烈我市产业结构调整促使房地产业长足进展长株潭三市两型社会建设以及国家加大内需投入，都将直接将拉动湘潭房地产业发展以及价格提升城建大投入直接催化湘潭人居环境以及房地产业发展提速城市化程度正处于适合房地产高速发展阶段湘潭整体经济环境健康稳定发展。第二章项目客户定位项目客户群体与销售总量比例定位根据市场调研结果与周边物业业主统计，针对本项目情况，特将本项目消费者定位如下建设路芙蓉路沿线经营户个体私营业主约占销售总量二河东新城行政事业单位公务员投资者约占销售总量三湘钢电机电业局职工以及河西河东般购房户约占销售总量二项目客户定位理由私营业主首次购房户或多次购房户，通常购买动机为方便经营自己生意而购买，在潭做生意时自住，离潭时可做投资。二湘钢电机等单位职工首次购房户，主要是方便自己工作和喜欢安静环境而购买，长，势必加大对资源需求和消耗，能源保障问题将越来越突出，土地供应将更为偏紧，我市未来较长时期内将处于资源环境压力上升阶段。二是就业压力仍将突出。十五正是就业人口增长高峰期，全市城镇每年需要就业和再就业劳动人口在万人左右，农村将有近万剩余劳动力需要转移就业，这给经济发展和社会稳定带来了双重压力。三是利益关系将更为复杂。在社会转型过程中，不同利益群体之间和不同利益主体之间矛盾可能更加突出。四是外部经济环境不确定因素和不稳定因素依然存在。世界经济发展走势存在较多不确定性，贸易保护主义可能加剧，霸权主义恐怖主义仍将存在，新区域不稳定因素可能凸现，我市未来经济发展随时有可能受到影响。湘潭市委市政府制定东建西改城市发展战略深得人心，极大地