论通过对当前宏观经济形式衡阳市房地产市场调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规政策规定，经济效益和社会效益显著。经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为，大于基准收益率财务净现值为,万元，大于静态投资收回期为年，动态投资回期为年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好抗风险能力，本项目在经济上是合理。综上所述，本项目实施，其社会经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。建议项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好规划设计建设品质及人文环境已成为中高档物业必备前提条件，公司结合消费者心理，按照规划设计方案尽快完成景观庭院详细设计及施工。从资金来源看，银行还贷销售转投入对销售回笼款依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案顺利实施，加快销售款回笼。本项目能否按规划工期设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在定不确定性在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度监管力度，确保该项目按计划正常施工同时，还应注意资金保障也是施工进度有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。为了降低市场风险，保障贷款资金安全性流动性，同时减少开发商资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。附表附表总投资概算表附表二投资估算简表附表三投资计划与资金筹措表附表四总成本费用附表五销售收入及税金估算表附表六损益和利润分配表附表七还本付息计划表附表八财务现金流量表全部投资附表九敏感性分析表销售收入变动附表十敏感性分析表项目成本变动附表十招标情况表附页中华人民共和国建筑用地规划许可证字第号衡阳富邦升辉房地产开发有限公司组织机构代码证衡阳富邦升市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省市重点项目。考虑到该项目投资大建设周期长，带来经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发号文，关于湘江东岸南段堤路建设工程实施细则通知，该通知第五条规定用地控制范围。在湘江东岸南段堤咱东厢可开发土地范围内，根据投资方从事基础设施建设投资额加回报率确定补偿用地面积，作为投资方开发用地，由市规划国土资源等部门经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发。第六条规定了东厢用地出让价。已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权正在改制企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司原三机厂市住宅公司砂石公司等单位座落在湘江东岸南段土地纳入投资方总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地综合开发。主要技术经济指标序号项目单位数值总用地面积,规划总建筑面积,其中住宅建筑面积,其中层商铺建筑面积其中地下停车场建筑面积建筑密度容积率绿地率项目总投资万元,财务净现值万元,财务内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及衡阳房地产项第章总论项目背景与概况位概况单位名称衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质有限责任公司外国自然人独资注册资金港币,万元单位住所衡阳市珠晖区沿江路号业务范围房地产开发销售法定代表人吴小平企业负责人吴小平，男，年月日生于湖南。现年岁，自年月在加拿大定居，年月毕业于长沙铁道学院，获学士学位年分配到广州广铁集团任职年调任广州市团委工作年调任广州市花都开发区任副主任年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼君兰苑龙华楼阳光倚翠阁阳光家园翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大江西广东连州清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建锦绣中华城是温哥华最大华人居住小区。年月日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区湘江明珠。为提高衡阳人民生活质量提升衡阳城市品位贡献力量。建设单位简介衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在年中国中西部招商会中引资过来加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立家房地产开发销售为体综合性开发经营企业，公司下设管理部技术部财务部工程部销售部等，现有职员人，其中高级职称人，中级职称人，公司人员大都是经验丰富专业人员，年开发能力为万多平方米。公司负责人吴小平先生于年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积余万平方米中高档住宅，总开发套数多套，销售业绩直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获花都区先进民营企业家荣誉称号，花都区主要领导都称该公司实力较雄厚，开发建设能力较强。年月，由衡阳市委领导带队考察组行人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期天考察并参观了其开发建设翠华花园阳光花园等四个楼盘。通过考察致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中人文和谐小区。衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产亿，其中已拥有土地使用权面积为亩，按每亩万元估价已完成征地拆迁近亿，另外风光带建设投资万元。可行性研究报告编制依据与委托方签订咨询协议国家计委计办投资号审定投资项目可行性研究指南试用版国家发展改革委员会建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版城市房地产开发经营管理条例房地产项目经济评价方法。编制范围依据国家有关政策法律法规规程规范，对湘水明珠居住小区期号楼项目建设目必要性项目区域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招标方案投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和研究。项目提出理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展支柱产业之。根据国家统计局分析和研究，房地产对国民经济拉动作用约个百分点。衡阳房地产占比重还将快速上升，对贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到年，我国城镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均每户拥有套功能基本齐全住房，住房消费占整个消费比重将达到，城市化水平将提高到左右。我国居民住宅近期发展目标是户均套人均室，力争年达到人均建筑面积平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资带动作用较大，国家为推动我国国民经济持续健康稳定发展，将建筑业列为国家支柱产业之。因此，本项目建设是国民经济发展需要。项目对城市建设将起到促进作用年月日，在湖南省各民主党派省委无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委省政府提交新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告中，提出要把新型城市群打造成为功能互补高新产业聚集区发展布局合理新型城市连绵区中部领先现代大商业区环境优美综合生态区。衡阳作为新型城市群建设中心城市之，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强辐射力，在以长株潭为中心城市群发展建设环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射功能目标。根据湖南省住宅与房地产业年规划，未来年内湖南省将斥资亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到平方米。目前，衡阳市人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划销售面积,万平方米，增长，其中商品住宅,万平方米，增长。中央经济工作会议将年调控政策业位于紧缩，为防止经济增长由偏快转向过热防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，年月日，央行将存款利准备金率提高个百分点同年月同比上涨随后央行银监会明确规定第二套房贷以户为单位月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买小产权房，继年经来，因家出台宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以管严土地，看紧信贷为主宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业健康稳定发展产生了巨大作用。项目开发地区经济社会情况及管理政策因素年，衡阳市实现生产总值初步核算亿元，增长。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，划，未来年内湖南省将斥资亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到平方米。目前，衡阳市人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民居住条件已经成为衡阳市政府特别关心问题之。同时，随着衡阳经济发展和人民生活水平不断提高，人们对居住环境等方面要求也越来越高，近年来实施房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民生活环境居住环境不断得到改善。湘水明珠居住小区期号楼项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了城市群建设发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新城市景观，提升城市品位都具有积极意义。解决劳动就业需要由于我国目前正处于经济结构调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民生活与就业问题已成为当前各级政府头等大事。而投资消费出口是国民经济增长原动力，因此国家固定资产投资总政策仍然是继续保持投资总量稳定增长，以创造更多就业机会。据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，住宅建设投资增加对于增加社会就业机会有着不可忽视作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出定贡献。拟建地点本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积,平方米，小区西隔甚远。因此，改善衡阳市人民居住条件已经成为衡阳市政府特别关心问题之。同时，随着衡阳经济发展和人民生活水平不断提高，人们对居住环境等方面要求也越来越高，近年来实施房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民生活环境居住环境不断得到改善。湘水明珠居住小区期号楼项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了城市群建设发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新城市景观，提升城市品位都具有积极意义。解决劳动就业需要由