购置费七其它费用八预备费九投资总额第十二章经济效益及社会影响评价经济评价根据湖南省经济适用住房价格管理办法规定，经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同区域普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政策给予各项优惠政策。经济适用住房销售价格以基准销售价格为基础加减上下浮动幅度加减楼层朝向差价确定。以基准销售价格为计算基数上上下浮动幅度不超过。利润按照建安工程费基础设施费前期工作费用计算。本项目属于经济适用房，房屋销售价格待县物价局会同县建设房地产管理局审定后确定公布，保守估计净利润大约为万元。在此，本报告不作详细经济效益分析。社会影响效果分析项目对社会正面影响分析本项目建设，有利于改善县中低收入家庭住宅拥挤和住宅环境质量较差状况。本项目建设，将进步完善县经济开发区城市功能，有利于新区发展。项目建成，有利于促进社会和谐，维护社会稳定团结局面。项目建设将推动县城市建设发展，加快小康社会建设步伐，为建设个规划有序布局合理和谐城区奠定了良好基础。项目对社会负面影响分析建设投资额较大，将给资金带来定压力项目占地面积较大，将耗费较多国土资源，目前国家对于土地用于开发建设控制较严。建设期内会对项目周边地区生活生产交通环境产生定影响。本项目建设符合城市发展规划和城市用地建设规划，而且土地利用率高，因此将得到土地管理部门许可。就周边居民而言，虽然在建设期间其生活和生产可能会受到定影响，但是，随着项目建成，将极大地提升城市形象，促进新区发展，最终将赢得民众特别是受惠中低收入家庭理解和支持。项目与所在地区互适性分析本项目本着方便生活，促进流通，优化环境基本思想进行布局，根据用地特点，小区总体规划分为小区个大区域，共个组团。通过道路及绿化同其他区域分隔开来，形成较大室外共享空间。极大体现了人文观念，对居住者关怀始终是居住环境建设宗旨和原则，创造了个舒适方便安全安静住宅环境，极大地改善了城镇中低收入家庭住房困难情况，同时也带动了县经济发展，响应了县限制东南发展西北策略，提升了城市形象。因此各利益团体对本项目建设均持积极拥护和赞成态度。电力供水通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。当地民众对项目同样持积极支持态度。社会风险分析风险定性分析本项目具有投资大工程性质特殊特点，存在着管理风险及如何达到合理定价公平销售社会风险成本控制风险和财务风险。因此，在开发过程中，要加强投资管理工程进度管理，合理分配供给受惠住户，并采取有效措施，进行科学财务运作，尽量避免和减少风险因素发生。在大市政工程建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量经济开发区发展进程中发挥应有作用。项目建设是改善县城市面貌提高城市形象需要近年来，县政府高度重视，投入大量资金，大力加快城区特别是城北新区建设，全面推进城市扩容提质，城区规模不断扩大，城市品位大幅提升，县已成为湖南省具有定吸引力新型城市。在城市建设过程中，房地产开发持续繁荣对促进城市发展作用十分明显，城北小区经济适用房项目建设并投入使用，将大大改善了县城市居住环境，提升了人居水平，使城市面貌焕然新。本项目位于城北新区，南临八宝街，北接归朴街，富厚路穿小区而过，东面是城市主干道国藩路，与新区内各项目规划紧密相连。项目建成后，个具有现代建筑风格住宅小区将矗立而起，形成道新城市风景线，对于促进县城北新区发展具有十分积极意义。建设规模规划建设总用地面积为平方米，净用地面积平方米，建筑总基底面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米经济适用住房平方米廉租房平方米，活动中心面积平方米，幼儿园建筑面积平方米，配电房面积平方米，公厕面积平方米。容积率为，建筑密度为，绿地率为。第三章场址选择场址现状地点与地理位置县房地产管理局城北小区建设工程场址紧挨城北新区。项目西有思云路，东为国藩路，北依归朴街，南邻八本街，另有富厚路贯穿场址南北。距县县政府直线距离仅多米。优越地理位置，便捷交通条件，以及良好自然环境，为项目建设提供了优良客观条件。场址土地权属类别及占地面积项目建设用地属新增用地，目前正在办理相关手续，总用地面积平方米,其中净用地面积平方米,贡献用地面积平方米。该项目共需拆迁房屋栋，拆迁面积平方米，拆迁量小。场址条件地形地貌地震情况地形地貌拟建项目内多为山地，共需拆迁土建房屋平方米，拆迁量小。场址内最高标高米，最低标高米，高差约米，高差较大。规划范围内有水塘几处，无水库。地震基本烈度据国家质量技术监督局中国地震参数区划图，县所处地域地震动峰值加速度为，地震动反应谱特征周期为，对应于原基本烈度度区。工程地质与水文地质工程地质境内断裂构造极其发育，不同规模不同性质不同方向断裂往往相互切割，使地壳表面支离破碎，为岩浆活动和成矿作用创造了有利条件。总论项目背景项目名称县房地产管理局城北小区经济适用房新建工程。项目承办单位概况县房地产管理局为正科级事业单位，归口县建设局。行装修，并添置了电脑空调复印机传真机扫描仪档案柜等现代办公设备。在努力提高硬件设施水平同时，坚持以三个代表重要思想科学发展观建设和谐社会等指导，紧紧围绕建设和谐小康这目标不动摇，按照县委县政府超常规跨越式发展战略，为实现我县房地产业持续健康发展作出应有贡献，在抓好全县日常房屋登记发证工作同时，下大力气规范整顿房地产发展市场，使房地产业逐步成为我县支柱产业。作为经济适用房和廉租住房主要责任单位。年以来，房产局真抓实干，求真务实，成效显著。全县共新建经济适用房处，建设面积平方米，建成住房套，已解决户城镇中低收入家庭住房困难年采取发放租赁住房补贴等方式共投入资金万元，解决了户城镇最低收入家庭住房困难，折合面积平方米，连续年超额完成上级下达目标任务。在全局上下致努力下，县房地产管理局工作得到了县委政府及社会各界致肯定。年，单位荣获市为民办八件实事先进单位，市房地产系统管理先进单位等荣誉称号，年，单位荣获全市房地产系统管理工作等奖，全县信访工作先进单位，全县为民办八件实事先进单位，全县扶贫开发工作先进单位，全县人口和计划生育工作先进单位等荣誉称号。年单位荣获文明单位，全县人口和计划生育工作先进单位，市房地产系统先进单位，扶贫开发工作先进单位等荣誉称号。项目可行性研究报告编制依据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发号建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发通知建住房号湖南省城市房地产开发经营管理办法湖南省人民政府令第号湖南省物价局省建设厅关于印发湖南省经济适用住房价格管理办法通知湘价消号县人民政府办公室关于印发县经济使用住房管理办法实施细则通知双政办发号县人民政府办公室关于印发县解决城镇低收入家庭住房困难发展规划县解决城镇低收入家庭住房困难年年度计划通知双政办函号县人民政府常务会议纪要号国家计委建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第二版有关各专业国家设计规范建设单位提供各项基础资料经济环境及社会调查本院与项目业主签订咨询协议。项目概况拟建地点拟建项目场址紧挨县城北新区。项目西有思云路，东为国藩路，北依归朴街，南邻八本街，另有富厚路贯穿场址南北。距县县政府直线距离约多米。优越地理位置，便捷交通条件，以及良好自然环境，为项目建设提供了优良客观条件。建设规模与内容规划建设总用地面积为平方米，净用地面积平方米，建筑总基底面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，活动中心面积平方米，幼儿园建筑面积平方米，配电房面积平方米，公厕面积平方米。主要建设条件政策扶持本项目属于经济适用房工程，是解决县部分中低收入人员住房困难确保人民安居乐业构建和谐社会促进进步发展惠民工程，受到县委县政府重视和国家地方政策扶持。场址条件拟建工程地理位置优越，交通便利，自然环境和水文地质适宜建设，公共设施条件能满足需要，符合城市规划。项目各项施工条件良好，施工环境宽松，选址经过比较论证后，确定最佳方案。项目投入总资金及资金筹措项目总投资估算总投资万元，其中前期工程费万元，建筑安装工程费万元，基础设施建设费万元，建设单位管理费万元，办公及生活家具购置费万元，工器具及生产用具购置费万元，其他费用万元，预备费万元。资金来源本项目所需投资为万元，资金全部由项目业主自筹解决。研究结论与建议研究结论本项目建设符合县城市总体规划。本项目位于县城北新区，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。建设地点选择及建筑形式符合县城市总体规划要求。本项目工程建设过程中和建成后生活污水废气生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。建议本项目具有良好社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区工程地质情况。建议认真按照建设程序要求搞好各阶段工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。在工程建设中，要注意公用环保和生活环境配套建设，物业管理与施工建设同步进行。工程建设中，切实做好节能节地节水节材工作。第二章项目建设必要性与建设规模项目建设必要性项目建设是满足城市中低收入家庭住房需求，改善居住条件迫切需要。住房问题是重要民生问题。党中央国务院高度重视解决城市居民特别是中低收入家庭住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展根本目。年，省委省政府发布了湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难实施意见，文中明确指出，深入贯彻落实科学发展观，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益重要工作住房制度改革重要内容和政府公共服务职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系。县是个农业大县，也是工业发展迅速新型城市，城镇人口约万人。年底，县城城区范围内城镇家庭万户，全县居民人均为元，城镇居民人均可支配收入元，人均住房建筑面积。城镇最低收入家庭元人月及以下，占县城城镇家庭总户数。城镇最低收入家庭人均住房建筑面积在平方米以下共户，占县城城镇家庭户数。城镇低收入家庭元人月及以下人均住房建筑面积在平方米以下有户，占县城城镇家庭总户数。随着城市化进程加快，居民住房矛盾越来越突出，特别是中低收入家庭住房问题日益凸显。湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难实施意见在加强经济适用房建设与管理中指出各地要根据实际情况，每年安排定规模经济适用房。设区城市每年经济适用房竣工面积占当年住宅竣工总面积比例应达到。解决城市低收入住房困难重城市，可适当提高供应比例。因此，根据此指导意见，按照县国民经济和社会发展十五规划，结合县实际情况，加强经济适用房建设，确保中低价位中小户型住房有效供应已是十分紧迫任务。城北小区经济适用房项目建