点,比上季度上升 点房地产业的企业景气指数为点,比上季度上升点从川房 景气指数来看,月份为点,仍处于景气期间,但比去年同期下 降点,导致投资增速回落较大 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。 从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合 理，功能齐全的中套型住房平方米左右总体好销，环境，绿 化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加 快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步 发展，加之相关政策法规的出台，进行房地产投资是适宜的，是和国 家形势相致的。 蓬安县房地产市场年的蓬安县房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高 的态势。全县房地产开发项目较前些年增多，房地产宏观经济指标开 始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的方向转变。 个人购买率舒缓。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购 买力水平的重要指标，从都市水乡阳光丽都世纪广场的销售情况 可以看出年全县商品房个人购买率是消费平稳，并无火爆场 面，较年总体消费量有所增加，这主要从个侧面表明由于开 发面积的增加导致房地产消费市场发育进程缓慢。 房地产销售价格进步缓慢，与周边其他临近县市还存在定的 价格差距，去年全县的房地产价格走势。 价格指数 季度 二季度 三季度 四季度 第到第季度价格继续上浮缓慢，第季度在季度价格基数相 对较高的基础上继续保持较大的增幅，这主要是由于世纪广场电梯 公寓的带动，总的趋势是价格保持攀升。 市场特点分析 宏观市场特点住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了 动力。自年月日延续了近多年的福利分配住房制度退 出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出 来。经过年的过度转换，从年开始，实物分房已完全停止， 居民等靠要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。住宅 这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在年完全纳入了市 场经济轨道。 空置商品房消化能力加强。年蓬安房地产市场的销售情况 趋缓，市场容量扩大范围不大，除吸纳上市的部分商品房外，还消 化点往年的空置商品房。 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面已经把个人住 房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的提至 成年的期限。公积金方面公积金贷款购房也得到大数人的首 选。 微观市场特点 从地理位置来看，县城新区由于前几年政府的基础配套设施完 善，环境道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售 量均高于中心地区。 从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘依然是目前市场上的 主要结构。户型设计方面，三室两厅两卫的户型成为市场主力地位， 受市场的青睐。而面积大都在平方米之间。从楼盘的形态看，高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘 占主导地位的格局。 从价格上看，元平方米左右的商品房是最能被市场接受， 也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，对高价位高品质楼盘 接受还有待灌输。 从楼盘设计上看，去年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足 市场日益张扬的个性化需求，去年整个市场中有江南风格，现代风格 中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。 从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优 美的需求，去年全县发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发 展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较 大的投入。 从楼盘配套设施来看，去年不少发展商的楼盘都配有三网合 红外监控便民店会所健身房等设施，注重以业主的需求为中心， 提供全方位的配套服务。 从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到 达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的 作用。 分类物业特点从以上数据可以看出，去年住宅增长较快，商业的增长较为平缓。 总的来说，蓬安商品住宅的开发销售都取得了较大的发展，销售价 格销售量年中均有增长，商业步伐虽慢但形势喜人。 住宅 住宅类物业直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售， 直都是市场的焦点， 普通商品房销售情况稳中有升，是市场内聚集人气的热点 高层住宅，走势平平，产销基本持平，有反弹的迹象，是市场的 议论点。 商业 蓬安的商业发展相当正在初期发展阶段，还停留在初期门面商业 发展，只有建设路条商业经济街，其他的边缘经济都没有发展起来， 区域商业梯度不够，影响和制约了城市的房与地价值，降低了其发展 速度。 四有利投资经济形势成因分析 蓬安慨况 蓬安县位于四川省东北部，地处嘉陵江中游，东与营山渠县接壤， 南与岳池广安相依，西与高坪南部相邻，北与仪陇相连，东西宽 约公里，南北长约公里，幅员面积平方公里，耕地面 积万亩，辖个乡镇个村，总人口万人，其中非农业人口人，水果业为支柱的特色农业，推进农业和农村 经济结构调整，建成中国锦橙第县，力争十五末全县锦橙号 产量达成亿公斤，产值亿元建成中国南方制种大县，力争十 五末全县制种面积达到万亩，产量达到万公斤，种业收入 过亿元建成无公害农产品基地县。 三是以发展三产业为依托，建设商贸旅游旺县。紧紧围绕相如古县 为主题，加快开发以白云山风景区大深南海渡假村为主体的自然生态景观，以燕山古寨龙角山等为主体的历史文化景观加强特色 市场建设，调整市场布局完善市场功能，构建统开放竞争 有序的市场体系，建设农副产品物业配送中心和农资配送中心大力 发展服务业，拓宽服务领域，提升服务档次，加快发展步伐。 四是以招商引资为手段，建设民营经济新县。在深化企业改制中扩 大招商引资，发展民营经济在优化投资环境中扩大招商引资，发展 民营经济在创新思路中扩大招商引资，发展民营经济在建立高效 运作的工作机制中扩大招商引资，发展民营经济。 五是以基础设施建设为重点，建设绿色生态靓县。大力推进城镇建 设，树立经营城市理念，按照布局合理功能齐全设施配套环 境优美生态平衡的山水园林城市定位，管好旧蓄城，建好新城 大力推进交通建设，全力打通全县主干道和出县通道，完善三级路网 建设，推进村道公路建设大力推进水利建设，坚持开源节流并重， 发展节水型农业和工业大力推进绿化建设，搞好天然林保护和退 耕还林工作。 六是以培植财源为出发点，建设财税收入富县。大力培植税源，拓 宽生财渠道，以招商引财，以基建生财，以产业取财强化财税征管， 做好聚财文章继续深化改革，优化支出结构，改革财政审批制度， 完善部门预算，坚持政府采购制度，规范会度核算中心运作，加强财 务审计和监察。 五市场物业分析现行市场大慨情况 现城中市场经营面积为约平米，共个出入口，间市场管 理办公室，业主及市场管理人员共计人，摊位共计个，经营类 别现只有肉，菜，水产，自销，干副四类，其中，肉类摊位位于市场 最南面横向个，菜类摊位市场中间横向个，水产位置西面纵向 个，摊位尺寸米，水产摊位尺寸米，市场北面为空 地，主要是农副产品自销区。 摊位的经营数量半左右，相反自销的场地到是热火嘲天。肉类摊 位每天交纳元摊的摊位费，菜摊每年的租赁费不 等，水产摊位元年，自销区每位交管理费元天。市场内的 门面出租价年间。 区域物业情况 蓬安农贸市场调查 蓬安农贸市场地理分布特征 蓬安的农贸市场现共有个 共性经营面积不大，功能不齐，无专业性价值，氛围弱。 交通条件般。 周边情况较差。 个性 蓬安农贸市场主要分布于县城的东西南北中。 趋于低档，主要因为市场的规模小。 经营管理差。 配套不完善自销占多数。蓬安县农贸市场租售行情调查 蓬安农贸市场租售情况览表 案名售价 出售 率 租金元 年 物业管理费 元天摊 出租 率 备注 门面 城南市场改造中 人民市场自销 三楼空 城东市场 自销 城西市场自销 城北市场自销 城中市场肉类 蓬安县农贸市场行业分布现状览表 案名 业态分布 水产菜类肉类水果 豆制 品 熟食 卤品 家禽 调味 品 干副粮油自销加工仓库 目前 情况 城 南 市 场 人 民 市 场 城 东 市 场 城 西 市 场 城 北 市 场 城 中 市 场 从蓬安现有农贸市场的行业分布上看，市场还没有明显的功能定 位及业态分布。 市场相关情况览表 情况 案名 经营面积 平米 物管公厕广播位置消防 系统 城南市场含 住宅 有有有马电对 面，建设 路 有 人民市场含 二三楼超 市 有有无嘉陵中路有城东市场有有无周口中学 旁 有 城西市场无有无嘉陵西路 与磨子街 交汇处 有 城北市场无有无磨子街中 段 有 城中市场有有无悦庆街有 小结 总体上讲，蓬安现行的市场租售情况不太好，。 经营状况不太乐观。 住宅物业调查分析 在售住宅楼盘调查分析 房型供应量分析 案名 房型 都市水乡阳光丽都碧水芳洲城南市场世纪广场总计 套 数 比例套 数 比例套 数 比例套 数 比例套数比 例 套数比例排名 房厅 卫 二房二厅 卫 二房二厅二 卫 三房二厅二 卫 四房二厅二 卫 合计分析 目前市场上供应量最多的户型为三房二厅二卫，占总供应量的 。主要是这种房型比较适合核心家庭居住，但供应量过 大，市场空间逐渐变小。 市场供应量排名第二的为四房二厅二卫，这个房源主要被二次 置业，改善居住环境的家庭所消化，市场空间不错，但由于总 价过高，使得该房型的去化速度较慢。 二房二厅二卫包括二房二厅卫以下的房型供应 量仅占总供应量的，且这些房型的面积般在平方米以下， 虽然总价低，但不适合主力群体的消费，市场需求空间小，去化 速度很慢。 户型面积配比分析 面积分组套型数量比例 合计 从上面的面积分组统计资料可以看出 市场上供应最多的面积在之间，市场占有率为 ，总套数在套，市场供应趋于饱和，未来需求较 小，目标客源面已经非常窄。市场上供应的结构严重失调，房型面积过大，以上的房 源市场占有率为，相对于目前的居民收入而言，该面 积以上的房子销售去化较慢。 以下的房源供应市场占有率为，供应比例明显过大， 从所调查的在售楼盘来看，销售完或者预定的房型面积都 在平方米。 价格分析 案名价格范围 元 均价 元 主力面 积 主力总 价 万元 楼层差 价 元 物业收费