1、累计盈余资金根据上表，本项目每年累计盈余均大于，故从偿债能力分析来说，该项目是可行。结论从项目经济分析来看，项目税前税后全部投资净现值均大于，内部收益率均大于基准收益率，且每年累计盈余资金大于，故从盈利能力及偿债能力分析来看，该项目是可行。附表成本测算项目概况备注用地面积亩容积率建筑密度绿化率开发面积其中可售面积为住宅商铺车库柴棚间公建面积幼儿园销售收入万元住宅商铺车库幼儿园二开发成本前期费用土地成本万元亩万元亩总体规划费万元按实际发生情况计单体设计费万元元报批规费万元元地勘费万元亩万元亩三通平万元按万元预提图纸设审含消防万元元整体策划万元按万元估算青苗补偿按每亩万元亩估算不可预见费万元小计二开发费用建安成本万元元招标质检费用万元建安成本计监理费用建安成本计永久性水电万元户元户智能化设施万元户元户永久性围墙万元直接按万元提取景观绿化万。

2、念，改善型住房需求较为明显。住房消费正从无到有有到优优到又转变，二次臵业三次臵业消费群体逐步扩大。㈣从需求关系看按照年宜春中心城控制区含温汤面积平方公里总人口万人城区控制面积平方公里规划思路。到年，城区建成面积达到平方公里，常住人口万人。未来若干年，城市建城区面积里及城市人口仍将有个急剧扩张阶段。在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，宜春市每年人口增长拉动住房需求，加之城市外来人口购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔发展空间。三市场品牌定位正荣丽景滨江定位中高端产品。锁定目标客户群宜春市对房改房上市全面放开，住房升级换代购买团体已经形成。我们必须抓住有利商机，及时推出升级换代产品以满足市民对居住消费不断发展需求。四营销推广策略正荣丽景滨江项目以住宅为主，仅规划部分商业以满足小区业主生活配套，属住宅项目。项目总户数约户，商。

3、算核准通过，归档资料。经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。基准折现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数所采用利率。般取稍大于银行同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目基准贴现率选取时，将同期央行前期贷款利率上浮，取。内部收益率内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时贴现率，即项目净现值为零时贴现率。内部收益是项目贴现率临界值。本项目属于方案评价，经上面计算，税前税后全部投资分别为和分别大于同期贷款利率和基准贴现率，说明项目可行。项目经济效益指标汇总表单位万元类别静态指标动态指标项目投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资自有资金资金来源与运用表及其分析资金来源与运用表单位万元序号项目名称建设经营期资金来源销售收入自有资金银行借款资金运用建设投资借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金。

4、方前来买房臵业。通过我市中心城区房地产开发现状分析，商品住宅房地产过热现象在宜春中心城区尚不存在，判断个地区房地产是否过热，空臵率这指标非常重要，空臵率高低是判断房地产市场是否总体健康关键，年宜春市商品住宅空臵率为，远远低于国际上通行警戒线。本项目以住宅开发为主，期工程住宅开发面积达总建筑面积，开发风险较低。二市场预测㈠从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，年城乡居民储蓄存款余款亿元，增长，城镇居民人均可支配收入元，增长元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。㈡从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调近期略有上调，而房地产业保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资重要领域。加上银行信贷支持，大大刺激了市场需求。从消费结构看随着房地产市场发展，居民住房消费观念发生了明显变化。人们已不能满足于够住就行传统观。

5、米其中商品房交易万平方米，二手房万平方米，年交易总面积为万平方米其中商品房交易万平方米，二手房交易万平方米，总量同比增长，其中商品住宅销售万平方米，同比增长，占总销售量。㈤从房地产销售价格看，年底城区商品住宅平均价格为元平方米，年底商品住宅平均价格为元平方米，同比上涨了。㈥从商品房空臵率来看，年城区已竣工商品住宅空臵面积为万平方米，年为万平方米，总空臵面积为万平方米，空臵率为。年非住宅主要是商业用房空臵面积为万平方米，年非住宅空臵面积万平方米，总空臵面积为万平方米，空臵率为。房地产开发产业已成为市级财政项目总论第二章拟建项目情况第三章项目区域概况及社会经济发展状况第四章市场分析营销策略第五章项目技术方案设计第六章项目建设条件第七章环境保护与节能节水第八章项目招标管理第九章项目进度计划第十章投资估算及资金筹措第十章项目财务评价附表成本测。

6、元按绿化面积元区内道路含给排水元其它附属工程万元按建按成本提取不可预见费万元小计三经营成本广告费万元按销售收入提取销售代理费万元按销售收入提取管理费万元按销售收入提取资金成本万元土地使用费万元按年元年不可预见费万元小计总成本三税费万元按销售收入提取销售税金及附加二土地增值税三收益情况利润额税后利润利润率税后利润率附表二现金流量表总额年第季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度资金流入销售收入资金流出前期费用土地成本总体规划费单体设计费报批规费地勘费三通平图纸设审含消防整体策划青苗补偿不可预见费二开发费用建安成本招标质检费用监理费用永久性水电智能化设施永久性围墙景观绿化区内道路含给排水其它附属工程不可预见费三经营成本广告费销售代理费税费管理费资金成本土地使用费。

7、业面积约。做好住宅部分营销推广，聚集人气后，商业及其它部分仅为配套使用，不存在任何销售压力。正荣丽景滨江营销推广依据为项目产品定位目标客户群及当地房地产市场动态，分别制定项目总体营销策略和项目年度营销策略根据项目工程进度及黄金周时间节点制定阶段性营销策略大型推广活动促销活动。二三期营销策略做到统性和系统性，实现营销推广效应最大化。根据项目总体营销策略及开发进度分步实施，逐步执行。本项目共分为三期工程，各工程将分别分解成二三个标段进行施工，根据各标段工程进度达到预售条件阶段性推出房源，本案目前营销推广工作化，三次产业增加值在生产总值中构成，由上年调整为。年，宜春市财政总收入跃上亿元台阶，达到亿元，比上年增长，其中地方财政收入亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，农村居民人均纯收入元。房地产投资保持平稳运行。年宜春市房地产开发投资亿元，其中。

8、还年末借款累计还本付息资金来源总投资自有资金银行融资销售款回收资金情况占总投资比例投资回收备注银行贷款利率按年利，还本付息来源为销售收入。本年应计利息年初借款累计本年借款利率。二项目财务评价项目静态盈利分析销售税金及附加估算表销售税金及附加估算表单位万元类别计算依据合计建设经营期销售税金及附加销售收入投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设经营期投资总额建设投资投资利息资金筹措自有资金银行借款销售收入再投入土地增值税计算表土地增值税计算表单位万元序号项目名称计算依据交纳金额销售收入扣除项目金额开发成本序号项目名称计算依据交纳金额开发费用销售税金及附加其他扣除项目取增值额增殖率增值税率速算扣除数土地增值税利润总额所得税我司按销售额核定征收净利润指标评价全部投资投资净利润率全部投资投产利润率自有资金投资利润率本项目以上三个静态指标与房。

9、用于住宅建设投资亿元，增长，占房地产开发投资比重达。全年商品房销售建筑面积万平方米，增长商品房销售额亿元，增长。第四章市场分析营销策略宜春市中心城区房地产业发展状况近年来，宜春市城市建设实现惊人页，城市面貌焕然新，房地产开发拉开了新序幕，自年市政府采取了系列激活房地产业举措，中心城区房地产业呈现持续协调发展局面，年度宜春城区房地产市场继续保持平稳运行，呈现如下特点㈠从房地产开发投资看，年中心城区房地产开发投资亿元，同比增长。投资方向主要是普通商品住宅，占总投资。㈡从房地产开工面积来看，年宜春城区房地产新开工面积为万平方米，同比增长，其中住宅小区新开工面积为万平方米，占总开发量，同比增长。从房地产竣工面积看，年宜春城区房地产总竣工面积为万平方米，其中住宅竣工量为万平方米，同比增长。㈣从房地产销售面积看，年中心城区房地产交易总面积为万平方。

10、录第章项目总论第二章拟建项目情况第三章项目区域概况及社会经济发展状况第四章市场分析营销策略第五章项目技术方案设计第六章项目建设条件第七章环境保护与节能节水第八章项目招标管理第九章项目进度计划第十章投资估算及资金筹措第十章项目财务评价附表成本测算核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,附表二现金流量表第章项目总论项目概况㈠项目名称正荣丽景滨江㈡项目建设单位江西省正荣房地产开发有限公重点在期工程，在推广同时加强小区前广场园林其中住宅商铺车库柴棚间公建面积幼儿园总开发价值万元总成本万元税后利润万元三资金筹措本项目开发建设资金来源主要由自有资金银行融资销售回收款构成。具体构成比例如下四成本测算详见后附表四现金流量详见后附二表第十章项目财务评价贷款还本付息表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年借款还本付息年初借款累计本年借款本年利息年末本息偿。

11、地产同行业相应指标比较，可以接受，说明本项目可行。现金流量与动态盈利分析全部投资现金流量见下表评价指标税前全部投资当时当时税后全部投资当时当时全部投资现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入现金流出建设投资销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现净现金流量税前净现金流量税前折现净现金流量税前税后全部投资均大于均大于基准收益率，说明本项目可行。动态盈利分析净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生现金流量差额，为当年净现金流量。将项目每年净现金流量按基准贴现率预算为项目实施初期即为本项目开始投资当年年初第年现值，此现值代数和就是项目净现值。净现值评价标准临界值是零。经上面计算，本项目税前税后全部投资大于说明本项目可按事先规定贴现率获利，在所研，三次产业增加值在生产总值中构成，由上年调整为。年，宜春市财政总收入跃上亿元。

12、不可预见费合计季度末累计值面积小区总建筑面积可销售建筑面积住宅建筑面积商铺面积杂物间幼托面积容积率建筑密度绿化面积绿地率住宅总户数户会所汽车库个露天停车位个地下车库个垃圾站道路面积景观等其他设施排水去向连接周边道路排水管正荣丽景滨江项目二期工程经济技术指标序号项目数量小区用地总面积小区总建筑面积可销售建筑面积住宅建筑面积商铺面积杂物间幼托面积容积率建筑密度绿化面积绿地率住宅总户数户会所汽车库个露天停车位个地下车库个垃圾站道路面积景观等其他设施排水去向连接周边道路排水管正荣丽景滨江项目三期工程经济技术指标序号项目数量小区用地总面积小区总建筑面积可销售建筑面积住宅建筑面积商铺面积杂物间幼托面积容积率建筑密度绿化面积绿地率住宅总户数户会所汽车库个露天停车位个地下车库个垃圾站道路面积景观等其他设施排水去向连接周边道路排水管第三章项目区概况及目。

参考资料：

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[2]（项目申请）丽景华庭小区项目投资可行性申请报告（存档）（第32页，发表于2022-06-24）

[3]（项目申请）丽景假日大酒店项目投资可行性申请报告（存档）（第53页，发表于2022-06-24）

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[5]（项目申请）主题精品酒店项目投资可行性申请报告（存档）（第17页，发表于2022-06-24）

[6]（项目申请）主题咖啡厅项目投资可行性申请报告（存档）（第44页，发表于2022-06-24）

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[10]（项目申请）主变大修项目投资可行性申请报告（存档）（第11页，发表于2022-06-24）

[11]（项目申请）丹瑶鸡种鸡场项目投资可行性申请报告（存档）（第9页，发表于2022-06-24）

[12]（项目申请）丹河流域生态环境治理修复与保护工程项目投资可行性申请报告（存档）（第48页，发表于2022-06-24）

[13]（项目申请）丹江重点段防洪项目投资可行性申请报告（存档）（第173页，发表于2022-06-24）

[14]（项目申请）丹江重点段防洪建设工程项目投资可行性申请报告（存档）（第176页，发表于2022-06-24）

[15]（项目申请）丹江湖农业科技示范园项目投资可行性申请报告（存档）（第67页，发表于2022-06-24）

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[18]（项目申请）丹江口库区及上游水土保持重点防治工程某河流项目区项目投资可行性申请报告（存档）（第84页，发表于2022-06-24）

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