正在由 东部向西部推进，凌水湾高科技创新休闲旅游文化娱乐产业的发 展，必将成为把休闲旅游文化娱乐推向更高层次的关键。目 前西部的星海湾广场已经形成了单旅游观光高端餐饮会展文化特色区域，随着时代的发展已不能满足人们日益增长的 休闲旅游文化娱乐需要，凌水湾以科技创新文化为主题大力发展 的高科技休闲旅游文化娱乐产业，为人们提供最先进的数字娱乐 体验场所亲海的居住和购物场所以及特色餐饮等具有现代特 色的休闲互动体验式娱乐文化必将极大的满足人们日益增长 的休闲旅游文化娱乐消费需要。 第三，星海湾以西目前居住约有万包括大学学子和最具 有活力的信息产业精英在内的人口。从黑石礁至河口地区无像样 的商业区更无像样的休闲娱乐餐饮影院等休闲文化娱乐场所， 在定程度上限制了这个地区人们的消费休闲娱乐活动，满足 人们在休闲娱乐旅游购物等方面的需求势在必行。 第四，市目前有青泥洼桥与西安路都是以购物为主的两 大主力商业区，竞争不但激烈又只能单满足人们的物质需要。 随着时代的发展生活水平的提高，虽然在商业区内设置传统的影 院滑冰场健身等场所外，但仍然难以满足当今人们对精神文 化娱乐的需要。未来商业的发展，定是商业区与更时尚更刺 激科技含量更高的互动体验式休闲娱乐项目有机的结合起来， 协同发展。 第五，室内游乐场是继阿联酋室内游乐场后全球第 二个室内游乐场，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的 社会效应。成功商业娱乐项目是城市经济文明和建筑文明的象 征，是城市精神的体现，它在城市所树立的方向性地标性，必将成为城市和该区域的笔无形资产，并对区域的发展起到强有 力的辐射作用，提升城市形象。同时，社会中坚消费群体热衷的 室内娱乐项目，无疑又是优化和保障区域商业区能够成功优异运 营的关键，个成功的区域商业区不但能创造上万个稳定的就业 岗位，还能创造出上稳定，而且数额巨大的税金。 综上所述，室内游乐场的建设必将为凌水湾的商业发展 起到极大的推动作用。地处北方，秋后冬季初春约有接 近半年的时间不适合户外游乐，以发现王国为例年中只能 在月末到月初的半年时间里营业，除了不能四季满足人们 的休闲娱乐需要外，又不能在天气变冷后景观不再的季节里做出 旅游空白季节的填补。室内游乐场不但会是市高科技休闲 互动旅游的新亮点，也必将成为城市旅游空白季节的新热点。 最后，室内游乐场的建设必将对改变城市区域地位都 市圈经济竞争力城市旅游资源建设城市商圈规划和改变城市 建筑群同质化等方面，起着深远而又实际的意义。 该项目就是在上述背景下提出的。 第二节项目概况 项目建设地点 该项目建设地点位于市高新园区凌水湾。 二建设规模与目标 建设规模 本项目占地面积为万平方米，容积率为建筑面 积为万平方米，地下车库万平方米，详见下表 建设内室内 游乐城要求的外部条件。项目的建设内容，从平面规划造型设 计建筑构造功能规划设施配套消防规范均也都具备项目 建设的内在条件。 四项目投入总资金及资金来源 项目总投资约万元人民币，其中自筹资金万 元，银行贷款万元。 五主要经济技术指标 该项目主要经济技术指标详见下表。 主要经济技术指标汇总表第二章市场分析与项目分析 第节市场分析 高新园区概况 高新区是年月经国务院批准建立的首批国家级高 新技术产业园区，也是市的对外开放先导区科技兴市的示 范区。 高新区总规划控制面积多平方公里，由七贤岭产业 化基地海外学子创业园 软件园旅顺南路软件产 业带龙头分园等发展区 域组成。累计注册企业 家。其中，引进来自 美国德国英国澳大利亚台湾香港等多个国家和地 区的三资企业多家，其中，有家世界强企业入驻园 区，高新技术企业多家。形成了围绕软件与信息服务，多媒 体与数字娱乐，生物医药与生命科学，半导体与电子信息，新能 源新材料先进设备制造等高新技术产业集群。 高新区坐落在市大专院校和科研院所最集中的区域， 区内汇集着理工大学海事大学东北财经大学医科 大学等所高等院校和中科院化学物理研究所机车研究所 等余所科研机构，拥有名中国科学院院士和工程院院士，为高新技术产业发展提供了有力的技术和人才支撑。高新区是 市高新技术产业聚集区和自主创新平台。在多家企业中， 集中了市以上的高新技术企业。可以说，这里就像城市 的大脑，凝聚天下智慧。当辽宁沿海经济带发展上升为国家 战略后，大脑开始加速运转，为区域发展谋篇布局。 辽宁沿海经济带发展上升为国家战略启动了全域城 市化战略，对高新区都是难得的发展机遇。我市加快东北亚国际 航运中心东北亚国际物流中心区域性金融中心建设，高新区 是重要的后台服务区。不论是信息物流，还是金融，这里 都能够提供细致的后台服务。高新区党工委书记管委会主任 栾庆伟如是说。 面对全球经济体化进程加快和世界软件及服务外包产业 大转移的趋势，正在全力打造全球软件和服务外包的新领军 城市。高新区，将成为建设全球软件和服务外包新领军城 市的先锋，成为软件和服务外包中国第，世界第的主力， 成为世界流的软件和服务外包产业基地，成为全国流的创新 型特色园区。 全长公里左右，产业规划控制面积平方公里的旅顺 南路软件产业带以软件园为起点，经七贤岭现代服务业核心 功能区凌水湾软件商务综合区动漫走廊河口国际软件园 黄泥川天地软件园延伸到龙头国际软件园。世界流的软件和服务外包基地 第批国家软件产业基地 第批国家软件出口基地 第个国家软件版权保护示范城市 第个中国服务外包基地城市 唯的软件产业国际化示范城市 唯的国家动漫游戏产业振兴基地和国家动画产 业基地双授牌的动漫游戏产业基地 发展目标中国第世界第 到年，旅顺南路软件产业带的软件企业将达到 家，万人企业将达到家以上，人企业达到家以上， 人企业达到家以上，从业人员将超过万人，年销售收入突破亿元。 到年，从业人员将超过万人，年销售收入突 破亿元，届时，旅顺南路软件产业带将成为全国聚集度最 强规模最大设施最为完善的世界流的软件产业基地，继 续引领的城市创新步伐，它也将成为国际化的中国绿色硅谷。 二市游乐场基本情况 第二节项目优劣势分析 项目特色 二项目优势 区域环境的优势 根据高新区统规划，凌水湾地区将重点打造总部经 济基地，第二个星海湾。该项目完全实施后，将彻底改变目前 凌水湾地区脏乱差现状，形成西部个背山面海风景 旖旎高楼林立的新的经济中心区。未来的凌水湾将以双子 星模式发展，形成以高端服务业为承载，以高端产业为核心， 以高品质生活为文化底蕴的高技术商务区，总部生态经济圈。 第章总论 第节项目背景 项目名称 大型室内主题乐园项目 二项目发展商和合作商概况 项目发展商是科技集团，合作商是株式会社。 科技集团 科技集团创建于年，秉承树业之道源于精品 的经营理念，先后在辽宁河北等地开发了工业与商住类型总建 筑面积达数百万平的地产项目，实现年产值近几十亿元人民币， 经过多年成功经验的积累，目前年开发建设能力已达百万平方 米。历经年的发展，现注册资本亿元人民币，拥有各类 管理与专业技术人才名，已成为集地产投资装饰工程园 林工程物业管理生物科技红木家俬生产六大支柱产业为 体的集团化企业。 科技集团是国家认定的高新技术企业，已通过 认证，并先后荣获企业管理先进单位建设部景观园林示 范单位市诚信企业集团等荣誉称号。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,集团于年开始研究新代商业地产模式城市主题 娱乐综合地产项目，并于当年成为株式会社在中国投资的 重要合作伙伴。 株式会社 于年在成立，年以前该公司是间专门制 作弹珠机的公司。年后该公司致力于游戏软件游乐设施 设备的开发，直以来这方面在是投资最大的企业。而且， 是目前世界上少数拥有能自主从般的游戏设备到大型的游乐 设备开发及大型游艺游乐项目的开发设计运营能力的企 业。 株式会社多年来致力于大型模拟游艺设备研发游戏 软体设计等工作，并先后在韩国美国阿联酋等发达国 家建设运营了以大型人机互动为主的室内游乐综合场馆，截 止目前已成为在室内游乐场领域的全球第。经与集团 常务董事田副康夫先生株式会社驻中国首席代表杨峻先生 的多次交流与谈判后，科技集团已于年月日与 株式会社签订了在中国建设中国室内游乐场项目 的合作意向书。 室内游乐场图 片 三可行性研究报告编制依据 国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南试 用版的通知计办投资号 国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第 三版 辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准 市经济和社会发展十五规划纲要 建设大规划纲要 委托方提供的其他材料。 四项目提出的必要性 第，旅游的特点是以大海为依托，美丽的自然风光来 吸引游客，但是具备高科技休闲互动的场所少之又少。处于旅顺 南路沿海观光带上的凌水湾，区域内高素质人群集中，自然风光 优美秀丽，毗邻星海湾，是打造深层次休闲旅游文化互动娱 乐绝佳之选，把凌水湾的自然风光和现代高科技休闲旅游文化娱 乐结合起来，必将开创旅游新纪元，成为旅游又处旅游 胜地。 第二，的休闲旅游文化娱乐产业随着时间推移，正在由 东部向西部推进，凌水湾高科技创新休闲旅游文化娱乐产业的发 展，必将成为把休闲旅游文化娱乐推向更高层次的关键。目 前西部的星海湾广场已经形成了单旅游观光高端餐饮会展文化特色区域，随着时代的发展已不能满足人们日益增长的 休闲旅游文化娱乐需要，凌水湾以科技创新文化为主题大力发展 的高科技休闲旅游文化娱乐产业，为人们提供最先进的数字娱乐 体验场所亲海的居住和购物场所以及特色餐饮等具有现代特 色的休闲互动体验式娱乐文化必将极大的满足人们日益增长 的休闲旅游文化娱乐消费需要。 第三，星海湾以西目前居住约有万包括大学学子和最具 有活力的信息产业精英在内的人口。从黑石礁至河口地区无像样 的商业区更无像样的休闲娱乐餐饮影院等休闲文化娱乐场所， 在定程度上限制了这个地区人们的消费休闲娱乐活动，满足 人们在休闲娱乐旅游购物等方面的需求势在必行。 第四，市目前有青泥洼桥与西安路都是以购物为主的两 大主力商业区，竞争不但激烈又只能单满足人们的物质需要。 随着时代的发展生活水平的提高，虽然在商业区内设置传统的影 院滑冰场健身等场所