仓库及保税仓储区配套公共设施区员工生活服务区和中心道路停车绿化区。定位大规模多功能专业化印刷纸品包装交易中心。分区造纸瓦楞纸纸张耗材辅料设备零配件机械设备租金售价元元租价元元优惠措施第批客户第位到第位，第年免租个月，第二年免租个月，共免租个月，签年合约。第二批客户第位到第位客户，免租个月。第三批客户第位以外，免租个月。优势该项目庞大，万平方米建筑规模，亿投资额拥有从纺织服装到包装印刷五大功能区，综合能力强该项目位于深圳，而深圳具有发展制造业原材料交易市场产业优势。劣势该项目位于深圳平湖，从珠三角版图上看，位置较偏。该项目五大功能并驾齐驱，没有重点，在传宣及运作上存在很大难题。该项目商铺有近是对外销售。项目投资以短期回报为目，运作上在种程度存在着投机行为，为该项目长远发展留下隐患。天成路店铺面积达万。天成路印刷包装商品交易占全省，年营业额达亿元。今日天成路已成为华南地区乃至全国最大印刷包装商品集散地。迈步在天成路条街，可直接感受到广东印刷工业繁荣。很多门店生意都很火，个月有万元以上营业额。从目前情况看，天成路占据了全省印刷交易品近成交量，影响力与实力不容低估。从长远来看，天成路由于受到场地等客观因素制约，其发展后劲已不足，只能维系现有规模水平。商铺商品构成天成路有近多家商户，分布在米长天成路两侧，其中金天成包装印刷广场有近多家。天成路两侧商家经营主要以印刷品为主，例如印刷制版用设备仪器纸张油墨塑料袋各种耗材，经营品种达上万种，对印刷企业来说，这里就是万宝箱，是华南地区最为集中印刷用品交易地。租金水平天成路街铺租金约元平方米金天成广场第层元平方米第二层元平方米写字楼元平方米另加管理费元平方米货源纸材料最主要来源珠江三角洲地区企业，机械设备有来源于全国各地，广东地区机械企业占主要部份。辐射范围最主要是广州佛山地区印刷企业，其次是珠三角其他区域印刷企业及省内其他市印刷企业。优势品牌。天成路成为印刷条街已有上十年历史，是远近闻名专业街道是国内外印刷包装业公认名街，也是广州市大专业街之是华南地区最有名气印刷用品专业市场，珠三角及周边省份消费者常常冒名而来。今天天成路正是拥有这样影响力，铸造成了印刷交易金字招牌，供求者落绎不绝。位置。天成路位于广州市越秀区内，荔湾越秀区是广州专业市场集中地，每天都吸引着来自全国各地及国外众多商家前来卖买。天成路正是受益于大商业环境浓厚专业市场气氛下。劣势商铺破旧硬件设施临街商铺大部份是二至四层个体建筑，已建有几十年时间，整条街极为破旧。场地较小天成路总年，印刷和出版业共有家单位，其行业结构分布为，承印业占，其他印刷出版和有关行业占，而报纸印刷和出版业则占。近年来，香港包装业和印刷业发展部很快。外销额年均呈两位数增长，包装品及印刷品最大输出地区为大陆和美国，就包装品而言，更多是面对大陆市场。上海包装印刷市场形势上海包装印刷产业迅速发展，包装印刷企业数量是仅次于广东浙江江苏之后，近几年上海涌现了三个超过亩包装印刷城，均取得了成功。特别是上海国际包装印刷城，现时多个商铺已全部售完，售价万元平方米，期建筑面积万平方米，亿元投资金额已提前收回。现时上海国际包装印刷城商铺租金已达到元平方米月。其他两个包装印刷城目前处于建设之中，市场反映也非常热烈。上海不断地通过各类举措，已经牢牢地占据了华东地区包装印刷产业龙头地位，成为华东地区包装印刷行业中央商务区。三包装印刷市场需求预测宏观市场需求广东省作为包装大省需要个大型功能齐全品牌汇集专业市场，以促进行业发展。促进国内外信息技术方面交流，提高广东省包装印刷行业竞争能力，打造具有竞争力和影响力广东价格。包装印刷产品供应方需求包装工业迅速发展，使产品需求者与供应者之间交易量日渐增多，产品种类也更加多样化。信息产业发展，使供需双方联系更加密切简单。虽然如此，但是作为最富有生命力交易方式之，现场选购现货交易交易方式在短期内还不会因为信息产业快速发展而被淘汰。同样因为交易之间存在交易费用问题，部分少量交易仍然会通过市场进行交易，以减少各方之间交易费用。另外在场内企业也可以在建立企业品牌品牌宣传方面节约了大约费用。因此作为功能齐全专业商业市场将是商品供应商未来选择方向。包装印刷产品需求方需求不管是新建企业或者是成立多年老牌企业，只要是需要产品包装，都必须详细了解包装发展状况，以适应市场需求，如果通过其它方式，则要花费较大费用，而通过功能齐全专业市场，只要很少费用就可以了解市场变化。同时，对于包装采购，由于要进行比较，大多数企业需要进行较多供应商进行比较，由于市场分散，需求方需要花费较大采购费用，大型专项目开发背景项目名称广东国际包装印刷城二项目地点广东省广州芳村区穗盐路号三项目提出的理由及过程现代包装工业是个极具潜力的朝阳产业。中国的包装产业从无到有，从小到大，已发展成为个相对的比较完整的产业体系，年来平均每年的发展速度在以上，从事包装的企业总数在万家以上，加上包装印刷，总数在万家以上。二产品销售利润加其他业务利润减管理费用销售费用财务费用三营业利润加投资收益营业外收入减营业外支出四利润总额减所得税五净利润静态回收期年现金净流量第六年现金流入量年可见，该项目可以产生足够现金流，经营期限为年项目，在年个月就可以收回投入全部资金。三现金流量表与动态盈利分析现金流量表经过上面计算，该项目前八年收益率可以达到，大大超过行业市场收益水平般基准收益为，随着市场成熟，后期就更加具有市场竞争力了。四敏感性分析敏感系数是指不确定因素变化率与因不确定因素变化而造成评价指标如净现值或内部收益率相应变化率比率。敏感系数表增加现金流入第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年合计净现值营业收入,小计,现金流出开发成本开发费用地租,经营费用,税金,小计,现金净流量,贴现率现值系数贴现率现值系数,内部收益率单价对利润敏感系数销售量对利润敏感系数费用对利润敏感系数成本对利润敏感系数从上表可以看出，利润对单价最敏感，对销售量次之，对费用成本敏感性较低。因此本项目盈利主要取决于价格和销售量。其增减变动对利润影响非常大。成本由地租和资产折旧组成，这些都是确定数，在成本费用方面空间较小在出租价格方面面临市场约束，而在销售量上我们可以采取很多有效措施，增加销售，促进利润提高。五资金来源自有资金万元，计划从广东迎海集团公司调入万元支持本项目。同时，盛海酒店及其他兄弟公司也可以共同解决万元，这样，万元自有资金就可以落实到位。部资金计划从银行融资万元。第六部分财务评价结论从上面分析可以看出，本项目具有很好盈利能力和偿债能力本项目具有定风险，但这种风险因素可以通过提高销售量和价格费用等因素合理调整与组合而降低本项目对单价和销售量较敏感，但对成本费用敏感度不高。因此应努力提高销售量，降低费用，获取最大收益。第九章发展商概况迎海集团概况广东迎海集团有限公司是家综合性民营企业集团。自年创立以来，在李伟董事长为首董事会领导下，本着诚信求实创新发展企业经营理念，经过九年稳步发展，现已发展成为以商贸物流业为龙头，以房地产业酒店娱乐业建筑装饰业物业管理等产业为依托，同时有计划地发展高新技术等新型行业综合性产业集团，目前已形成主业突出合理多元产业格局。现在，迎海集团总资产近十亿元，直接控股企业十余家，员工近万人。二迎海业绩迎海集团成功开发运作大型项目有东莞长安商贸城模具五金广场广东国际包装印刷城广东国际数码港湛江南站服装批发市场迎海花园迎海酒店盛海酒店汇宾楼酒店等。三迎海荣誉迎海连续四年被广东省工商行政管理局评为重合同守信用单位及光彩之星企业称号连续四年被共青团广东省委评为青年文明号年度被国家工商行政管理总局中目总投个体劳动协会评为全国光彩之星企业称号年度属下广东盛海酒店管理有限公司被全国工商行政管理总局评为全国青年文明号„„年月，李伟董事长被广东省人民政府评为广东省优秀民营企业家光荣称号四迎海理念迎海集团恪守诚信求实创新发展企业经营理念，以深远发展战略科学专业管理良好服务理念优秀品牌形象参与市场经济全方位竞争，在竞争中不断发展壮大，在努力实现企业经济效益最大化，打造企业核心竞争力。五迎海集团优势资源分析丰富专业市场经验。迎海集团自年成立以来，在短短年间，已成功开了多个专业批发市场，特别是东莞长安商贸城模具五金广场及湛江南站服装批发市场，东莞长安商贸城模具五金广场是东莞地区乃至华南地区最大型五金模具交易市场，湛江南站服装批发市场是粤西地区最大型服装批发市场，此项目运作巨大成功为迎海集团开拓专业市场积累了丰富经验。高水平专业团队迎海集团信守以人为本用人理念。目前，在整个集团中高级管理人员中，为本科以上学历，有中级以上职称，在集团高级管理人员，还有多名留学归国专业人才，高水平专业人才是迎海集团不断成功开拓专业批发市场保证。雄厚资金实力迎海集团经过近年不断发展，从家小企业发展到拥有数十间企业大型集团公司，企业总资产近亿元人民币，确保迎海集团未来五年在商贸物流行业快速发展。特色工业园将成为东莞市印刷业新轮发展引擎和平台。该工业园首期占地亩，将按照五统分运行规则进行兴建，定位是规模档次和技术水平都较高工业园区，其主要招商对象是新来东莞投资外商印刷企业和国内具备定实力民营印刷企业。中山包装印刷市场状况中山市现有各类包装印刷企业家。年包装印刷工业产值达亿元，去年实现产值亿元。中山包装印刷行业已形成了以火炬开发区中国包装印刷生产基地及小榄镇为代表产业群，且生产规模不断扩大。包装印刷产业作为中山市五大支柱产业之，已建立了原材料供应机械设备包装印刷等完整包装印刷产业体系，去年包装印刷产值就达亿元，约占全市工业总产值。中国包装印刷生产基地成立于年，是经中国包装技术协会中国包装总公司批准，由中山火炬开发区管委会和张家边企业集团有限公司承办，集产学研贸于体国家级包装印刷生产基地。基地规划用地亩，首期亩已开发完毕。年基地工业产值达亿元。潮第章项目开发背景项目名称广东国际包装印刷城二项目地点广东省广州芳村区穗盐路号三项目提出理由及过程现代包装工业是个极具潜力朝阳产业。中国包装产业从无到有，从小到大，已发展成为个相对比较完整产业体系，年来平均每年发展速度在以上，从事包装企业总数在万家以上，加上包装印刷，总数在万家以上。据统计，年包装工业产值已超过亿元。加上包装印刷业，整个产业产值已超过了亿元，中国已经是个名符其实包装大国。世界包装组织已决定年在中国举行世界包装大会，而且国家经贸委已同意世界包装组织亚洲包装中心在中国建设度约米，商铺最多大约只有间左右，总占地面积约只有万平方米。由于位于旧区中，拆迁是个很大问题这大大限制了其发展。随着大型包装印持性发展问题，因此在项目招商阶段，就以经营能力较强企业或相关办事处等经营能力较强经营者为招商对象，大力培育有影响力交易商,以降低项目经营风险。在服务