在仍然是湛江开发建设大盘集中区域。本项目主要竞争对手之占地亩湛江在建最大楼盘西粤京基城就坐落在赤坎区市体育中心对面。京基城期有栋层住宅，户，年月日开盘。湛江商品房销售主区域在赤坎区金沙湾区域。该区域在售商品住宅属湛江高端主流区域，片区项目高容积率，建筑密度相对大，虽然片区海景资源得天独厚，但项目均较为注重自身环境设计大，该片区目前商品住宅销售均价在元左右，该小片区客户群体以岁年中青年为主导，市区和周边县市公务员市区烟厂电厂等购房群体占相当大比例。该客户群体由于拥有高公积金以及生活习惯等，对户型要求相对较大。项目名称西粤京基城君临海岸丽湾名邸开发商湛江市京基房地产湛江广恒房地产湛江晟安房地产建筑类别期栋层高层栋高层栋层高楼销售套数物业地址湛江人民大道西侧观海长廊西侧，碧海园南侧东临君临海岸，北靠金沙湾新城建筑面积万万万销售价格住宅均价元写字楼均价元低价元均价元高价元低价元均价元高价元主力面积开盘时间销售情况余少数尾房已基本售罄已售成霞山版块霞山版块目前开发建设项目数量虽多，但规模相对较小，般栋高层。从近期走访情况来看，大多数楼盘开盘当日基本实现七八成，基本上都是在短期实现销磬。目前该板块只有万州花园绿海大厦泰汇广场等少数楼盘在售，供给量严重不足。片区客户群体以政府公务员湛江市辖区企业中高管理层和小有成就私营业主，该群体主力需求以改善型需求为主。另，由于该片区基础教育资源优势，择校型需求也是该片区重要部分。以人民广场范围霞山版块核心区域内，开发商储备有为数不多小规模土地，核心范围内拆迁改造成本高，难于实施，短期内市场供给紧缺难于改观。开发区版块开发区位于赤坎区与霞山区之间，拥有资源共享及政策优惠等多项优势，是未来湛江重点发展区域之，是未来湛江市政治和经济中心。这个板块特色是现代化都市感强，目前开发区版块手房地产市场只有汇景豪庭银隆广场等少量供应，但未来将是湛江商品房主要供应版块之。项目名称汇景豪庭城市尚品银隆广场办公楼开发商嘉粤集团有限公司湛江华信房地产荣基集团建筑类别栋层塔楼两座层塔楼，栋为写字楼，栋公寓两座小户型塔楼销售套数销售价格最价元平方米均价元平方米最价元平方米公寓均价元写字楼均价元均价元简装主力面积写字楼商务公寓开盘时间销售情况已售成公寓已售成，写字楼售罄已售成六房地产市场总结高容积率高建筑密度是湛江新建商品住宅社区最为明显特征。高容积率和高建筑密度所导致结果是工字型和碟式高层遍地开花，而南北通透板式高层鲜有所见。湛江房地产市场对产品户型面积区间需求主体，尤其是。基于规避政策需要，湛江房地产市场较多楼盘通过组合套住房个房本来民大道西体育北路以南体育南路以北商住赤坎区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住开发区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住霞山区瑞云北路号商住麻章区椹川大道南号商住霞山区椹川大道南号赤坎区军民堤松苑路北商住霞山区民治路南侧，人民东路以北商服霞山区避风塘地段商住霞山区录村路南侧录村二路西侧商住霞山区椹川西三路号商住赤坎区观海路以西商住霞山区机场路号商住麻章区金洋路北侧商住赤坎区海田路东侧商住近年土地成交价格情况分析年，湛江市区土地成交均价走势呈倒型增长走向，年土地成交均价为万元亩，楼面价为元平米。二房地产投资开发概况房地产投资湛江市房地产发展起步较晚，房地产开发投资量相对较少，虽然也在逐年递增，但是增长率起伏变化较大。年房地产投资额达亿，同比增幅。年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应占地面积亩成交占地面亩成交单价万元亩年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应建筑面积万平米成交建筑面积万平米楼面价元平米湛江房地产投资额分析图亿元房地产投资额增长率房地产开发概况年年湛江市施工面积为万平米，新开工面积为万平米，竣工面积为万平米，销售面积为万平米。年市区商品房市场分析施工面积万平米新开工面积万平米竣工面积万平米销售面积万平米销售均价元平米年年年年年三商品房市场价格湛江市商品房销售均价直保持稳定上升态势，尤其在年宏观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨，年均价达到了元平米。年年年年年销售面积万平米销售均价元平米近年湛江市商品住宅市场成交均价曾在年月份达到了历史性元，之后逐步下降，在年月达到元，赤坎金沙湾片区少数高端楼盘均价甚至突破了万元大关。四市场供需分析年下半年湛江市区新项目相对集中开发建设，导致年市场供给相对较大，造成年供求失衡。年商品房供需大幅增加，供需比也同比回升，但整体市场供给仍高于需求。年总供给量基本变化不大，但销售面积也同比下降较大。年供求比为，年总供给量为万，总销售面积万。自年年月份，市场累计供给万，而同期市场需求为第部分可行性研究报告编制依据及结论可行性研究报告编制依据湛江市统计年鉴统计公报，来源于湛江市统计局。湛江市商品房销售面积，来源于湛江市房管局。湛江市发展规划，来源于湛江市规划局。日点挂牌起始价为万，竞价幅度为万。二项目分析优势项目较小，资金投入较少，启动速度较快，能为公司带来快速现金流项目离湛江市中心世贸体育中心市区内最大公园南国热带花园直线距离均在公里之内，地段优势较为明显。劣势项目周边配套设施较为缺乏项目北侧米左右有加油站，南侧有金属回收站，南侧米左右有加气站。机会粤西和北部湾经济圈经济和交通中心城市湛江，近年来经济发展迅速，尤其是钢铁项目和中科石油炼化项目落户将直接大幅拉动湛江经济，发展前景看好。居民收入水平大幅度提升，城市居民改善居住需求显得尤为强烈。城市人口万含流动人口，湛江人口万，城市化率水平不高，市场容量潜力大。从宏观市场看现阶段国家宏观调控政策实施，和房地产市场正处于复杂调整时期，多数房地产商持观望态度。以成功拍得海湾郦都项目经验来看，我公司可以较小成本入市。从微观市场来看地块挂牌文件中设臵了限制条件，必将导致大部分公司不敢参与挂牌，我公司有较大希望以远低于市场价格取得该地块。威胁国家多次出台房地产打压政策，消费者持币观望态度明显增多，后市发展趋势不明确我司取得地块后，挂牌文件中限制条件可能对后期开发建设带来定风险。二项目拟定位方案及工程销售计划项目拟定位方案项目定位本项目距市中心世贸嘉信茂商圈开发区体育中心直线距离约公里，目前赤坎老城区改善性住房需求强烈且供应不足，且整个赤坎城区仅有世贸大厦虹都大厦等少数几栋有办公功能商住楼。综合考虑该项目区域位臵交通条件生活配套和周边环境，以及本项目规划条件，本项目定位为兼具商住与办公功能为体中档小规模社区。目标客户群定位住宅目标客户政府公务员企事业单位员工个体户，私企业主以及民企中高层管理者赤坎区改善性购房者市区白领驻湛部队军官。写字楼目标客户广告律师代理机构等行业公司投资客。价格定位基于本项目周边市场分析和市场发展合理预期，经过客观分析本项目基本情况，采用市场比较法拟定本项目住宅均价，商业均价元，写字楼均价元。二工程及销售计划广东公司与政府关系逐渐理顺，报建工作走上正轨，且本项目限高米，将建设层楼房，预计本项目在月份取得土地，月份开工建设，月份开盘销售，完全能按照公司天开工天回款要求进行开发销售。具体开发安排如下图。三意向地块经济测算物业分类根据项目规划指标，湛江公司初步拟定如下表所示土地外成本椹川大道北路地块按总占地面积亩，容积率，总建筑面积万，土地价格以万亩进行测算，项目总投资万元，其中土地出让金万元，其他成本见下表项目成本明细表编号分项名称总成本单位成本备注前期费用二综合规费三建筑工程成本四安装工程五环境配套费六管理费用七销售费用八财务费用九不可预见费合计,经济效益分析经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入总成本税后利润销售利润率利润地价比项目物业分类汇总表项目占地万二容积率三建筑总规模万按容积率计算和霞山不含地下室住宅万商业万写字楼万物业用房万非人防车库万人防车库万四绿化面积万五道路面积万六车位个财务净现值财务内部收益率投资回收期现金流分析附表五项目现金流量表项目开发经营期合计年年月年年月年年月年月现金流入预售收入税费现金流出土地费用契税及其它其他费用净现金流量净现值净现值累计第四部分结论及建议土地成本平均成本万元亩楼面价元土地出让金万元土地契税万元土地成本万元项目总成本万元项目税后利润万元销售利润率地价利润比该地块楼面地价为元较为合理，对应土地成本在万元亩，建议该地块最高价格为万元亩。我公司认为该项目具有较大升值潜力，可以进行下步深入市场研究，请项目委员会审阅，并批示,荣盛广东房地产开发有限公司二零二年四月五日温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于文档在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。消费额亿元，同比增长。相比，自年以来湛江社会消费增速高于同期和固定资产投资，年分别高出同期固定资产投资增速个百分点，由于中科石炼化项目钢铁项目动工建设，年社会消费增速高出同期增速，但是低于固定资产增速个百分点，年社会消费增速高出同期增速，但是低于固定资产增速年湛江社会消费品零售总额分析亿元社会消费总额同比增长率个百分点。以上数据表明年之前湛江经济是内需活力型经济体，年之后湛江在这种良好内需基础上，投资活力型经济体也将十分活跃。工业产值全年全部工业完成增加值亿元，增长，对增长贡献率为,拉动增长个百分点。规模以上工业企业实现增加值亿元，增长其中，国有及国有控股企业实现增加值亿元，增长股份制企业实现增加值亿元，增长外商及港澳台企业实现增加值亿元，增长。按轻重工业分，轻工业增加值亿元，增长重工业增加值亿元，增长。从下图可以看到，湛江工业产值增第部分可行性研究报告编制依据及结论可行性研究报告编制依据湛江市统计年鉴统计公报，来源于湛江市统计局。湛江市商品房销售面积，来源于湛江市房管局。湛江市发展规划，来源于湛江市规划局。湛江市调研结果。湛江市土地供应面积，来源于湛江市国土局中国土地市场网。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第二部分城市背景综述城市背景城市简介湛江市位于中国大陆最南端广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省区交汇处，广东第二大人口地级市。湛江下辖赤坎霞山麻章坡头个区和湛江经加以实现。但是年推出限购政策，给湛江市房两证楼盘去化带来较大困扰。最近开盘楼盘中，房两证现象大为减少。近年来，湛江房地产市场商品房销售均价不断攀高用地，南侧为百姓村村民用地，东侧为椹川大道北。地块位臵如下图。地块大致区位海湾郦都南亚郦都目标地块地块大致形状地块现状地块总面积约为亩，由三宗小块土地组成。南侧地块较北侧地块高约米。地块内北侧土地平整，只有栋房子待拆除地块南侧土地堆放少量垃圾，地势较高地块南侧有加油站地块北侧