1、汰。第六部分项目财务经济分析投资估算预计总投资万元建设用地总面积容积率结构框架总建筑面积建筑密度用途商业地上建筑面积层数商业层层酒店式公寓层写字楼层地下地下层建筑面积地下层车位序号项目工程量单价元投资额万元备注土地费用楼面地价土地出让金亩大配套费元土地交易手续费土地交易契税二前期工程费三建安工程费四室外基础设施建设费五园林景观及河道建设费按绿化率计元六二次装修费用七总计销售收入预估预计收入万元成交价远低于市场值可销售面积预计售价均价元合计万元精品公寓生态写字楼商务独栋不含主会所总计资金需求计划与解决方案时间项目金额万元备注时间项目金额万元备注年月土地出让金已投入年月配套费年月集团投入年月年月前期费用年月年月首付款二次付款年月三次付款年月四次付款年月市政景观二次装修等年质保金间接融资或直接融资资金需求解决方案销售回笼资金项目收益预测序号。

2、升，公寓及写字楼可以为企业独栋中精品商业增添人气，使整个片区商居合，更和谐更惬意，加深销售亮点亚历山大精品主会所引入，在提升整个生态港项目层次同时，又为整体项目销售提供了有力支持，增添卖点生态办公系统设计与创新理念，改变了已有办公模式，真正从内部办公环境生态及景观系统提升入手，使办公环境更优越，科学环保，亲近自然，会成为办公楼销售最大亮点与核心卖点既然有受人们路追捧生态酒店，生态办公主题写字楼定也会成为热点。项目定位清晰，主题立意新颖，规划设计亮点突出，整体品质追求高端，层次分明生态港项目会成为华明日月湾商业版块大亮点，在完全跳出传统商业概念同时，又与周边传统商业项目版块和谐共处，它填补了华明日月湾商业版块商业模式空白，会如玉上明珠般为华明镇及日月湾版块锦上添花，随着华明示范镇模式全国推广，它会随同华明模式样花开遍地。随着空港临空经济。

3、动亲情链接团购让利等多种形式，让更多人有意识或无意识投入到楼盘宣传和销售过程中，从而实现楼盘快速销售。所谓泛销售也就是说抓住切可以抓住客户，利用强大客户背后资源，进行销售，让销售不但是销售员职责比如在房地产行业，所有有意向购买项目客户都可以加入到，其带领新客户可以享受定优惠，同时该会员可以积分。活动公关结合整个营销节点，通过不同形式活动策划执行，在补充传统广告传播同时，又对已有客户起到了巩固作用，还可以不断吸引并带入新客户加入。营销团队佣金及奖金激励模式与末尾淘汰制度营销团队采取高佣金多报酬绩效考核与激励模式，切秉承结果导向工作原则，提倡多劳多得分配原则，主张高刺激高回报目标原则。为了不断优化销售团队，提升团队战斗力，使团队可以直有新鲜血液注入，我们采取优胜劣汰内部竞争体制，对于排名末位个人甚至于特殊时期小团组予以降职降薪转试用或除名。

4、办公及生态商业还尚属全新领域，虽然目前市场上也有些项目局部已有雏形概念，是概念不太成熟，二是缺乏整体系统我们项目将会刷新商业地产开发领域新概念。商住办公三位体规划，产品布局合理，功能分区清晰，既有空间互动，又可以互为作用，相互提升。企业独栋会所式院落商业组团，主要汇集高端精品餐饮及知名休闲娱乐品牌，与大型企业商务会所例如狗不理全聚德百饺园新煮意富祥酒楼瀚金佰东方之珠豪门夜宴等餐饮娱乐知名品牌，空客北车及航空公司等大型企业商务会所，或银行等金融机构办公使用生态办公楼定位为文化创意产业基地，主要面对文化创意产业领域些如影视传媒广告制作培训文化艺术传播等企业生态港主会所是以运动为主题特色亚历山大精品会所，包含游泳网球健身馆理疗中心等康乐项目精品公寓主要为青年代时尚精英群体量身打造，小户型，高品质。企业独栋可以为公寓及写字楼商业配套做填充与提。

5、生态商业还尚属全新领域，虽然目前市场上也有些项目局部已有雏形概念，是概念不太成熟，二是缺乏整体系统我们项目将会刷新商业地产开发领域新概念。商住办公三位体规划，产品布局合理，功能分区清晰，既有空间互动，又可以互为作用，相互提升。企业独栋会所式院落商业组团，主要汇集高端精品餐饮及知名休闲娱乐品牌，与大型企业商务会所例如狗不理全聚德百饺园新煮意富祥酒楼瀚金佰东方之珠豪门夜宴等餐饮娱乐知名品牌，空客北车沙漠中抹绿洲，镶嵌在整个华明及空港商业版图上，为整个区域起到了很好点缀作用。渠道销售采取二级市场销售联动与圈层营销结合模式，有目标针对定圈层或领域进行项目销售如周边及同类型楼盘销售人员推介利用中介机构门店及网络进行销售合作，高尔夫等高端会员制会所与俱乐部信息互惠客户推介及销售合作。拓展销售整合资源全民营销。泛营销，打破单信息传播途径，通过业主带。

6、项目金额备注销售收入预估总货值开发成本开发建设预估成本营销费用按销售收入管理费用按销售收入财务费用金额年限税费按销售收入税前利润净利润扣税前利润净利润投资收益率按总投资亿元计算第七部分结论本项目设计上充分利用了我集团公司在市政及园林景观设计施工等方面优势资源，着力突出了生态景观理念。并通过详细市场调研，产品定位明晰定价合理，较周边同类产品颇具竞争力。项目实际资金投入亿元，年内即可实现资金回笼，投资风险低回报率高。项目具备可行性。第部分项目概况开发项目区位条件项目位于天津市东丽区华明镇津汉公路北侧，杨北公路西侧，华明日月湾商务园内中心位置整个商业区域与周边成桃核状区位，日月湾商业板块是桃核地带，周边三公里半径内被大型居住社区及工业园区成桃肉状环抱，大型社区密集像厚厚的果肉围绕在桃核周边，为日月湾商业区的人流和客流提供了有力支撑与保障而我。

7、带日渐发展成熟，也会加速华明日月湾地区商业成熟完善，为项目未来销售大环境提供了良好前景空，早也要年规划调整更新后才会有新整理地块出现，因此目前整体土地成本较高。劣势分析配套设施有待完善机场临空经济带目前处于发展中阶段，初具规模，仍然没有完全成熟，有待进步发展周边配套设施尚未完善欠缺人气。周边人文素质不高华明镇与津汉公路北侧区域目前整体相对成熟，华明镇周边仍处于地产居住项目开发阶段，镇内多是还迁居民，外加目前施工较多，整体人文素质不高，治安般老百姓消费模式也有待进步开发。后期市场竞争激烈区域内商业项目及商业地块聚集，未来年内在华明镇内部和空港内部相机大体量商业项目崛起，区域内产品同质化严重，容易产生客户分流，进而导致客户流失，同时加大经营竞争力，后期市场竞争会很激烈。受容积与限高影响项目地块容积率低，机场周边高度限制，降低了可售面积，导。

8、轮廓，先做景观形象再做开发，利于销售，更利于提升项目及企业形象。拟开发建设周期为年全年，年上半年拟开发建筑面积约平米，占地面积约平米年下半年拟开发建筑面积约平米，占地面积约平米具体工程建设计划详见年度工程建设进度排期表。销售计划及营销策略销售计划整体项目分两期开发，分四期销售，整个销售周期计划为年年上半年基本完成公寓销售，约合总货值亿年下半年基本完成办公楼销售，外加消化公寓产品剩余部分，约合总货值亿年上半年基本完成企业会所及商业独栋销售，约合总货值亿年下半年年底前完成整个剩余产品销售清盘，约合总货值亿。以上为拟定数字模型预估数据，详细营销执行计划及排期见年度营销执行计划及排期表。营销策略在营销策略方面我们会采取整合营销创新模式，以传统广告为依托，配合渠道销售行销拓展等多模式推进。传统广告宣传因为我们属于新型概念精品高端项目，所以广告内。

9、致楼面地价平米单价成本提高。机会分析国家发展天津发展滨海政策导向给房地产业带来直接推动。两港作为运输大通道增强城市经济基础建设贸易物流仓储流通。原有基础好，空客北车等知名企业入驻本地对地产开发是机遇。空港经济区及华明镇安置房区域内，生活消费及日常配套商业缺乏不缺钱，却缺少消费导向。土地成本相对低于空港物流加工区，未来商业经营成本会成为商业竞争中重要优势。威胁分析整个区域都在发展建设中，发展成熟需要时间。未来年政策及投资环境等变化都会对本项目造成定影响。周边项目崛起会对我们项目造成定威胁与冲击。第四部分市场分析与价格预测市场发展前景分析本项目倡导景观生态与环保科技相结合建设理念，在商业地块及商业项目聚集华明日月湾及空港商业片区目前尚属第例，项目定位清晰，特色鲜明，具有定创新与唯性，极具市场竞争力。生态居住概念发展起源较早，但是生态办公及。

10、华明工业园区域内大型企业青年白领及管理层精英，航空公司机长及空乘人员，周边星级酒店中高管，周边大型地产公司内青年男女政府机关内年轻干部，及临空经济带内青年才俊与社会精英。生态办公楼目标客户整体打造成个文化创意产业基地，续，满足年项目开工需要。为了合理利用资金，将采用滚动开发模式，因为项目整体规模不大，计划分两期开发，先开发地块精品公寓与地块生态办公楼及主会所主会所先期建设，可作为整个生态港项目营销体验中心，精品公寓单套总价较低，会有定量刚性需求，有利于销售资金快速回流生态办公楼作为期精品公寓销售补充性产品同时，也为自身销售深化宣传和预热打下了良好基础主会所先期建设成型及运营在提升项目品质与整体形象同时，也会在定程度上对项目整体销售产生有利影响与推动。在有定资金回流后再开始开发地块企业会所与商业独栋组群项目，这样整体项目形象也会有个基本。

11、容主要以形象广告为主，突出生态港生态景观环境与环保节能创新理念，以新颖规划设计理念及众多知名品牌引进衬托出整个项目高端与层级感强化生态港新商业地产模式与环保生态概念，生态港项目早也要年规划调整更新后才会有新整理地块出现，因此目前整体土地成本较高。劣势分析配套设施有待完善机场临空经济带目前处于发展中阶段，初具规模，仍然没有完全成熟，有待进步发展周边配套设施尚未完善欠缺人气。周边人文素质不高华明镇与津汉公路北侧区域目前整体相对成熟，华明镇周边仍处于地产居住项目开发阶段，镇内多是还迁居民，外加目前施工较多，整体人文素质不高，治安般老百姓消费模式也有待进步开发。后期市场竞争激烈区域内商业项目及商业地块聚集，未来年内在华明镇内部和空港内部相机大体量商业项目崛起，区域内产品同质化严重，容易产生客户分流，进而导致客户流失，同时加大经营竞争力，后期市。

12、们项目正处于桃核中心的桃仁区域，核心的中心，必将成为华明商业版图上的战略要塞。华明镇属于全国名列前茅的优秀示范镇，其模式与规划还在世博会上屡获殊荣，日月湾作业总部产业园，为项目开工建设实施提供了得天独厚优越条件。第三部分项目开发分析优势分析地理优势地处津汉公路北侧，与空港经济开发区路之隔，据天津滨海国际机场仅刻钟车程，紧邻空港物流，属于临空经济带重点区域。区位及交通优势项目位于华明新市镇日月湾商业版块中心区域。周边高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，地铁号线直达空港，未来规划延伸至东丽湖，途径华明示范镇，对外交通十分便利。环境资源优势毗邻东丽湖，分钟可驾车至华侨城欢乐谷游乐园项目环水而立，形成个小型生态岛屿。客户间。项目所在大区域发展前景良好，小区域内又有定竞争优势，因此整体市场前景看好。目标客户定位精品公寓目标客户主要客户群体为空港及。

参考资料：

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