1、为年土地增值税土地增值税实行四级累进税率,计算本项目扣除项目房产开发成本总额,万元房产开发费用,万元可扣除项目总额,万元项目增值额计算万元增值率。增值税增值额扣除项万元利润总额,万元所得税万元净利润,万元项目销售净利率净利润销售收入,万元,万元投资回报率净利润实际投入资金额,万元,万元三第期工程现金流量预测现金净流量预测现金流出,万元会所投资万元，别墅土建为元,万元，别墅区配套工程万元环境绿化万元前期工程费用万元报建招投标规划设计勘察土地费用,万元期间费用广告费用万元管理费万元万元现金流入预测,万元第期销售收入,元万元第二期销售收入,元,万元，销售栋别墅收入共计,万元，假若资金回收率为，可回笼资金,万元，部份缓解第期工程资金压力，还存在万元资金缺口，目前解决资金缺口主要从渠道是利用外部融资，同时加大销售力度，快速回笼资金。只有使第期。

2、地全面取消外资银行经营人民币业务地域限制，这必定引起大量资本涌入我国房地产行业，南宁市作为西部城市大通道和中国居住环境奖城市，将会引起外资关注，其次，银行业从年开始将会对些金融政策进行调整，比如采取贷款利率降低等些手段来刺激百姓加大住房消费投入，促进了房地产住房发展。最后，南宁市政府对房地产市场加大宏观调控力度，每年对房地产开发用地实行限量供应，同时对房地产开发总量实行计划调控。所有这些都会使南宁市房地产更加有序，房价也将趋于稳中有升。南宁城市功能定位必然带动房地产发展首先，今年是国家实施西部大开发第二年，政策对包括广西在内西部六省区适当倾向，西部各省区市必将由此获得发展，而广西是全中国唯个享有西部开发和东部沿海开发双重优势政策省区，广西经济必将迈出跨越式发展步伐。其次，作为广西首府南宁位于我国大西南最便捷出海通道枢纽位置，随着中国。

3、„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二项目地理位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三项目占地面积„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四项目现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五项目周边环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二政策及市场环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„若价格为,元万元，栋别墅销售收入共计为,万元。工程成本估算,万元土地购置,万元建筑安装,万元配套工程万元绿化工程万元其中智能化工程控万元工程前期准备万元开发间接费用万元财务收益分析销售收入,万元工程成本,万元销售税金,万元营业税万元城建税,万元教育费附加,万元防洪费,万元期间费用估算,万元销售费用按销售收入计提,万元管理费用万元依据前三年公司每年管理费用为万财务费用万元万元，融资期。

4、转变，如今市民购房由过去只注重地段，转向注重户型结构环境小区配套物业管理甚至生态环境等，以小换大以旧换新用明天钱买今天房按揭买房等方式及观念已被市民普遍接受，并成为市民改善住房条件重要路径。同时，个人购房已成为消费绝对主力，个人购房已达到以上。南宁房地产发展态势政策开放，市场发展空间巨大南宁市政府部门对房地产产业高度重视，在南宁市年度国民经济运行状况及年度发展规划中明确提出培育和引导汽车房地产电脑旅游等消费热点，抓紧清理和取消抑制消费政策，为扩大消费创造条件。年南宁市人民政府在给广西社科院十项课题中，有三项是围绕着如何将房地产业培育成南宁市支柱产业。由此可见各级政府发展房地产业决心未变，已进入高潮南宁市房地产业不会在短期内回落。南宁市未来房价趋势将稳中有升首先，根据有关协议，我国将逐步取消对外资银行和外资房地产企业限制，五年之内逐步。

5、发展，据有关政府部门统计，南宁市房地产特别是住宅建设资金投入竣工面积销售收入等指标均以较快速增长。年，全市房地产开发完成投资亿元，比年增长，社会固定资产投资和基本建设投资增长率分别为。房地产投资额占固定资产投资总额，是全南宁市固定资产增长最快部分。南宁市年房地产状况投资增长，供需两旺年月，南宁市房地产开发投资亿元，比年同期增长商品房建筑施工面积万平方米，比年同期增长竣工面积万平方米，比年同比增长，竣工房屋价值亿元商品房销售面积万平方米，比年同期增长。这说明南宁市房地产业有非常好市场。南宁市房价稳中有升近几年来南宁市住房平均价格年为元，年为元，年为元，年为元。由此可见其房价稳中上升。各区域楼盘销售价格平均价格不江南区为元市中心区域为元琅东新区，南宁市住房平均项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目名称„„„„„。

6、工程顺利进展，才能保证整个项目工程展开。四财务风险分析盈亏平衡点应用本量利分析法进行销售利润预测，通过销售收入销售成本销售利润三者之间关系，通过测算损益分界点，以此为基础进行项目目标利润测算。根据财务收益分析，本项目固定费用,万元变动总成本,万元销售量万销售税金单位变动成本,元销售单价,元均价。目标利润,万元当目标利润为零时，算损益分界点为销售收入等于总成本。盈亏平衡销售量固定成本销售单价单位变动成本万盈亏平衡销售单价单位变动成本固定成本总销售量,元盈亏平衡变动成本销售单价固定成本总销售量,元从本项目预测指标可以看出如未来销售价格生产成本与预期值相同，使项目不亏损条件是房产销售面积不低于是万如果销售量生产成本与预期值相同，项目不亏损条件是，售房价格不低于,元如果销售量销售价格与预期值相同，项目不亏损条件是单位变动成本不高于,元。在现。

7、东盟自由贸易区确定，这将改变南宁市历史地位，使南宁市成为中国进军东南亚市场桥头堡。明显地理位置自然成为投资者首选。南宁城市建设将推动房地产新轮发展首先，南宁市琅东区和快速环道建设为南宁房地产提供了巨大发展空间，外环线建成势必会引起周边房地产大量开发，目前，南宁市新开发格局已成形，随着城市重心东移，将带动大规模社区开发，其次，随着南宁投资环境不断改善，极大地吸引外地企业进军南宁，将对南宁房地产有着推动作用，如大连万达已在南宁市朝阳广场旁计划投资个亿建设商业楼，海南和记也在南宁大量圈地。最后，南宁市城市规模不断扩大，城市人口逐渐增长，南宁市人口每年增加五万人，每年结婚人数约两万两仟对，流动人口肆拾万人，这些都是住房需求不断提升。综上所述，目前南宁产开发更高筹，截月份止，房地产投资增长继续加快，月房地产投资完成亿元，同比增长，增速与上年同。

8、全国各城市房地产市场继续保持供求两旺态势。我国房地产保持稳定发展主要表现为房地产供应量继续呈高位增长态势年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国住房制度改革终于取得了突破性进展。从年到年年中，全国房地产开发投资分别保持和增长商品房销售面积分别实现了和增长。今年上半年，继续保持前年好势头，开发投资同比增长，销售面积同比增长目录项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目名称„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二项目地理位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三项目占地面积„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四项目现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五项目周边环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二政策及市场环境分析„„„„„„„„„。

9、期基本持平，比月加快个百分点。其中商品房建设投资亿元，增长土地开发投资亿元，增长土地购置费亿元，增长。商品房销售面积万平方米，增长，商品房销售额亿元，增长。四南宁市房地产市场分析南宁市位于我国南部，是广西首府。是广西政治经济文化科技金融和信息中心，是大西南出海通道重要枢纽，是华南经济圈和西南经济圈结合部。全市面积平方公里，其中，市区规划面积平方公里，现有市区面积平方公里，辖个城区和二个县，总人口万人，其中市区人口万人。南宁市素有绿城之称，在精神文明建设取得了新成绩，继年起，先后荣获全国卫生城市全国城市环境综合整治优秀城市全国双拥模范市广西文明城市国家园林城市迪拜国际改善居住环境良好范奖中国人居环境奖等荣誉称号。总而言之，南宁随着精神文明建设不断加强，投资环境不断改善和提高，他成为区内外商界及外商投资热点。房地产产业也得到健康有序平稳。

10、题，则有可能使资金供应链连接不上，出现财务风险。单价确定过低，减少项目利润。总之，为了减少财务风险，公司在营销方面会随时调整价格策略，在工程开发周期开发成本及费用控制上都有整套管理办法，以保证项目利润最大化。九结论通过以上分析可知本项目具有较好市场前景，具有高投资回报率，因此项目是可行。◎建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。从以上政策分析可知房地产发展将会越来越规范，房地产行业发展会朝着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进作用。二国内房地产市场分析近年来，我国房地产市场呈现片欣欣向荣景象，从年开始，房地产市场经过几年调整，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取系措施鼓励房地产业发展，由此房地产业开始由复苏并进入稳定发展时期，总体上看，近几年我国房地产业正处在个快速发展阶段，。

11、„„„„„„„„„„„政策分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二国内房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三广西房地产市场分析„„„„„„„„„市住宅与房地产不仅保持着开发投资增长，市场供需两旺大好形势，而且住宅小区规模品质葫开发区离市中心较远，有住县份感觉，使消费者档次感降低市场上别墅供应量非常之高，可能导致阶段性购买力不足市场低谷大盘纷纷涌现，其以大社区大配套综合优势分流了相当部分高端置业群体。目前大自然新天地翡翠园龙胤花园丽水湾枫丹丽舍天池山等别墅楼盘已经成形，会成为项目强劲竞争对手。从分析中可知，项目有许多优势，但确也存在些无利因素，所以我们要针对这些因素，深步分析并且找出解决方法，现总结如下由于南宁房地产高速发展和南宁市城市东进步伐加快，仙葫将成为南宁市房地产眼球，仙葫开发区主管单位将会。

12、有已确定销售面积销售定价项目总成本支出不会发生较大变化条件下，本项目只需要实墅销售量万，就实现项目保本点，这个销售量只占整个项目销售量，也就是说余下销售量就形成了我们利润空间，如果说，我们销售单价定价，工程成本期间费用控制比预期要好，目标利润就会更丰厚。反之，销售定价太高，销售周期太长，开发费用就会增加，就有可能减少目标利润。财务风险预测在南宁仙葫开发区是别墅楼盘开发黄金地域，在我们项目开发楼盘周边，有不少别墅盘，这对我们销售是个压力，根据这现实情况，我们遵循财务风险预测最大可能原则，对项目风险因素作如下预测。工程成本随时存在建筑材料涨价因素，这样会降低目标利润期望值。项目开发周期太长，管理费用销售费用财务费用工程人员费用都会有所增加，也会降低预期目标利润。销售价格制定，也是影响目标利润实现又因素，单价确定过高，会造成销售环节出现问。

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