（立项建议）宗地香蜜湖湖项目可行性立项建议报告（存档）

相应地价在万元和万元时投资回报指标如表所示。

表销售税金及附加表单位万元建设经营期合计序号项目销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加防洪工程维护费交易管理费印花税土地增值税表损益表单位万元序号项目合计销售收入总成本费用利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润表宗地现金流量表与动态盈利分析单位万元序号项目建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加净现金流累计净现金流折现现金流累计折现净现金流评价指标财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态表财务效果指标比较项目地价为万时地价为万时内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年项目不确定性分析盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，宗地全部投资利润率为零。

般认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较小。

本宗地投资盈亏平衡点销售率为，可见其风险较高。

敏感性分析影响本宗地投资财务效益主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成本高低建设经营期长短销售税率等。

根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化是宗地获取价格高低和未来销售价格变化。

因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资评价指标，和投资利润率，分别计算售价上下波动和宗地获取价格上下波动时，对经济指标影响。

计算结果详见敏感性分析表。

表项目敏感性分析表全部投资基准方案地价变动售价变动升降幅度升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得地价售价变动对财务净现值影响当宗地价格上升到时，项目净现值等于零，到达临界点。

此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。

售价下降时，财务净现值分别下降。

当售价下降至时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。

地价售价变动对财务内部收益率中数据可得地价售价变动对财务净现值影响当宗地价格上升到时，项目净现值等于零，到达临界点。

此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。

售价下降时，财务净现值分别下降。

当售价下降至时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。

地价售价变动对财务内部收益率影响地价上升时，将引起该宗地财务内部收益率分别下降当地价上升至时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。

售价下降时，项目财务内部收益率已下降到，不能满足预期基准收益率。

地价售价变动对投资收益率影响当地价上升时，项目投资利润率将下降至，已不能满足预期投资利润率。

当售价下降时，项目投资利润率也将不能满足预期投资利润率要求。

从上分析可以看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相比之下，售价更为敏感。

原因在于该宗地地价要次性缴清，宗地获取价格变动数值等于全部投资净现值变动值。

对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。

对于静态投资收益率来说，售价是更为敏感因素。

除了地价和售价对本项目影响较大外，开发周期和销售率对本项目影响也值得注意。

开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入，和也会下降，投资回收期将延长外，还会加重资金使用成本。

而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样将使整个项目陷入僵局。

概率分析为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图。

经计算，万元风险标准偏差净现值变异系数计算结果表明，本地块期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为，远低于，说明其风险程度在合理范围之中。

项目综合经济评价与建议项目综合经济评价上述财务效益评估结果说明，本宗地作为面向高端客户豪宅开发用地是有较好投资前景。

但由于地价较高，且要次性缴交完毕，故对开发商融资高端客户开发市场运作房地产大势把握政策研判等能力要求很高。

且该地块将是以公开竞拍方式获取，市场炒做竞拍现场紧张气氛竞投者不同战略导向等都会影响到该地块竞买价格，所以是否投资该项目不能仅仅依靠对财务指标分析，还要做充分风险分析。

有关说明及建议本报告是在未有投资方具体融资方案前提下进行测算，仅反映地块本身投资收益情况，待确定投资方具体融资方案后，才能测算出投资方实际投资收益情况。

为便于计算比较，本报告中车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。

同时，财务年度以受让到该宗地第个月开始，每个月为财务年度。

本报告是基于财务分析角度来思考问题，个项目投资与否，财务指标是很重要，但却不是唯起决定作用。

如果公司是基于战略方面考虑，想通过对该地块竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买价格将会跃上个新台阶。

宗地价格评地价之外成本测算销售收入测算地价成本测算项目财务评价项目盈利能力分析税金计算损益表宗地现金流量表与动态盈利分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目不确定性分析项目盈亏平衡分析敏感性分析概率分析项目综合经济评价与建议项目综合经济评价有关说明及建议附表附图附表宗地地价测算表附图项目概率分析图研究结论宗地基本情况宗地编号为，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米，其中住宅平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年期年，自年月日起到年月日止。

竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付清地价款。

涉及交易标物转让应交税费中，依法属转让方应交纳均由甲方承担依法属受让方应交纳由乙方承担。

如转让合同按规定需要公证，公证费用甲乙双方各承担。

地价范围经测算，本地块正常地价范围应在万元人民币之间，其中市场正常价位点应在万元，扣除土地转让契税，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。

对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元平方米地块投资价值对应以上地价范围，测得相应投资财务效果指标如表所示。

综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区超过万元后，将进入高风险区，投资者需慎重考虑。

表宗地投资财务效果指标项目地价为万元地价为万元地价为万元投资利润率税后利润万元内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年研究方法剩余法求地价运用剩余法来确定宗地最高限价，其基本思路为地价房地产建成价格建筑费专业费租售费用税费利润该方法操作程序如下研究待估宗地基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后房地产价格估计建筑费专业费利息税费租售费用和开发商应得利润求地地价之外成本测算销售收入测算地价成本测算项目财务评价项目盈利能力分析税金计算损益表宗地现金流量表与动态盈利分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目不确定性分析项目盈亏平衡分析敏感性分析概率分析项目综合经济评价与建议项目综合经济评价有关说明及建议附表附图附表宗地地价测算表附图项目概率分析图研究结论宗地基本情况宗地编号为，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米，其中住宅平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年期年，自年月日起到年月日止。

竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付清地价款。

涉及交易标物转让应交税费中，依法属转让方应交纳均由甲方承担依法属受让方应交纳由乙方承担。

如转让合同按规定需要公证，公证费用甲乙双方各承担。

地价范围经测算，本地块正常地价范围应在万元人民币之间，其中市场正常价位点应在万元，扣除土地转让契税，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。

对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元平方米地块投资价值对应以上地价范围，测得相应投资财务效果指标如表所示。

综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区超过万元后，将进入高风险区，投资者需慎重考虑。

表宗地投资财务效果指标项目地价为万元地价为万元地价为万元投资利润率税后利润万元内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年研究方法剩余法求地价运用剩余法来确定宗地最高限价，其基本思路为地价房地产建成价格建筑费专业费租售费用税费利润该方法操作程序如下研究待估宗地基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后房地产价格估计建筑费专业费利息税费租售费用和开发商应得利润求地价地地产大势把握政策研判等能力要求很高。

且该地块将是以公开竞拍方式获取，市场炒做竞拍现场紧张气氛竞投者不同战略导向等都会影响到该地块竞买价格，所以是否投资该项目不能仅仅依靠对财务指标分析，还要做充分风险分析。

有关说明及建议本报告是在未有投资方具体融资方案前提下进行测算，仅反映地块本身投资收益情况，待确定投资方具体融资方案后，才能测算出投资方实际投资收益情况。

为便于计算比较，本报告中车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。

同时，财务年度以受让到该宗地第个月开始，每个月为财务年度。

本报告是基于财务分析角度来思考问题，个项目投资与否，财务指标是很重要，但却不是唯起决定作用。

如果公司是基于战略方面考虑，想通过对该地块竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买价格将会跃上个新台阶。

宗地价格评估应是建立对市场充分调查研究，包括竞争对手可能竞投策略目标客户消费心理宗筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区配套规划建设，通过别墅市场推广来打造项目品牌，提升项目品位，从而带动其后高层销售。

计划整个地块开发建设周期为个月，销售周期为个月。

其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。

与此对应项目投资与融资计划如下表所示表项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计投资总额建设投资土地成本前期工程费建安成本费基础设施费公建配套费不可预见费管理费销售费用利息费用流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入说明因利息费用取决于投标公司融资结构，而融资结构优劣又取决于公司在资本市场能力高低。

该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人资金压力很大。

可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。

因为项目融资结构不明，且项目全