（立项建议）宜居小区开发项目可行性立项建议报告（存档）

销售进度及回款计划如下起止年月项目年月年月年月年月年月年月年月合计年月年月年月年月年月年月年月栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米住宅销售单价，住宅销售收入万元所占比例栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米住宅销售单价，住宅销售收入万元所占比例栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米住宅销售单价，住宅销售收入万元所占比例栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米，住宅销售单价，住宅销售收入万元所占比例车位车位销售位数个车位销售单价，车位销售收入万元所占比例销售面积小计，销售收入小计费用估算项目工程建设投资估算项目工程建设投资总额为万元，资金投入按如下进度进行表项目投资计划投入表序号投入时间投入金额投入比例年资金使用投入四季度年资金使用投入季度二季度三季度四季度年资金使用投入季度二季度合计，税金营业税金及附加营业税率为，教育费附加，城市维护建设税。

计算公式营业收入土地增值税本项目为非普通住宅，土地增值税税率见下表表土地增值税税率表增值比例范围增值税计算公式比例普通住宅比例增值额比例增值额扣除项目金额比例增值额扣除项目金额比例增值额扣除项目金额为简化计算，土地增值税按销售收入预征测算。

此种简化方式带来误差在允许范围之内。

所得税所得税按当年利润总额估算。

管理费用根据第期开发情况，管理费用按销售收入估算。

销售费用根据第期开发情况，销售费用按销售收入估算。

财务费用本项目资金为自筹，无银行贷款，财务费用为。

财务分析根据上述指标计算项目现金流量情况见附表。

经测算，项目主要经济指标如下表主要经济指标序号项目名称单位数据备注项目总投资万元项目财务内部收益率行业基准收益率为财务净现值万元动态投资回收期年含建设期销售收入万元利润总额万元净利润万元支付银行利息万元贷款偿还期万元上缴税金万元项目财务内部收益率为，大于行业基准收益率水平投资财务净现值为万元，大于。

说明项目在财务上具有可行性。

第十三章不确定性和风险分析不确定性分析建设投资和销售收入都来源于预测，具有定不确定性，其发生变化对项目经济内部收益率影响程度见表和表。

表销售价格敏感性分析表基准方案售价变动净现值净现值升降幅度财务内部收益率财务内部收益率升降幅度析县是个移民新兴城市，受到三峡移民购房需求拉动，近年来，地房地产市场发展较快，即使在年重庆楼市低迷时期，地楼市都表现出了强劲增长态势。

表县年房地产各项指标表项目房地产开发投资万元商品房销售面积万平米商品房销售额万元商品房竣工面积万平米上表可见，地楼市并未受到年房地产市场调整冲击，其原因有以下几点房地产市场理性健康从房地产业发展与国民经济发展适应性看，地情况远远好于全国和重庆整体情况。

表地房地产开发投资占地区比重情况表年度房地产开发投资万元地区万元比例年年年表地与全国重庆对比表全国重庆地按照国际标准，房地产开发投资占比例应保持在之间才能维持房地产市场稳定发展。

全国和重庆市指标均高于上限，而地还靠近下县，平均比重仅为，处于正常范围之内，还有很大发展空间。

说明地房地产市场目前应是处于健康发展阶段，没有产生房地产泡沫。

近年来，地房价也支持了这种结论年为元平方米，年为元平方米，年为元平方米，没有经历楼市调整。

购房刚性需求增长方面，尽管移民迁建还建工程已经完成，但由于还建住房都属于经济适用房，些经济条件比较好家庭改善性购房需求旺盛。

另方面，随着城镇化进程加快，县城人口不断增加。

根据地总规规划，县城人口规模年为万人，年将达到万人，增长率为。

这部分新增人口极大地提高了商品房需求量。

人民收入稳固上升，促进了房地产消费需求近年来，地经济增长速度较快，城乡居民收入持续增加，从而增加了房地产消费支出。

年年年万元人均收入元人均收入高品质楼盘推出，刺激了需求增长年以前地楼市主要以销售移民房为主，主要为多层结构。

近几年，随着些实力较强发展商进驻，推出了些品质较高精品住宅，如第江城金都世纪等，满足了较高收入阶层住房诉求，从而拉动了市场需求。

未来房地产市场展望根据上述市场需求分析，可以预计县商品房供给会持续上升。

随着交通规划进步实施，县城中心区域以外地区配套设施进步完善，消费者购房区域性将呈现多元化，不会过度集中在县城中心位置。

同时，项目品质和整体形象将大大提高，大型社区化楼盘将成为市场主流。

房屋价格仍将上升，但增长幅度应有回落。

项目定位本项目秉承新古典主义建筑风格，高绿化率全封闭管理，低密度低容积率，体现出以人为本理念，力图为业主打造个舒适温馨绿色家园。

在地房地产市场上处于中端地位。

通过地块物理属性及市场属性分析，我们将本项目定位为中低产阶级温馨家园。

本项目目标客户是具有稳定职业和收入城市中低产阶级在发达地区务工，有着较高眼界返乡置业人员。

这些目标客户主要特征如下年龄在岁到岁之间家庭人口为人家庭年收入在万元以上客户来源于地新县城乡镇购买特征以二次置业为主，向往城镇生活，追求高附加值产品个性特征追求品质生活，向往和谐生活氛围，有较强群体归属感及身份认同功能需求间主卧，间老人房，间儿童房或客房或书房。

项目区域市场竞争状况县城目前市场上与本项目形成竞争楼盘主要有西支付银行利息万元贷款偿还期万元上缴税金万元总用地面积其中建筑物占地面积道路广场及其他占地绿化占地总建筑面积其中居住建筑面积绿地面积绿地率居住总户数户总居住人数人报告编制依据国家发展和改革委员会及建设部联合发布建设项目经济评价与参数第三版重庆市统计局有关房地产市场统计资料地十五发展规划中华人民共和国防震减灾法重庆市相关工程造价概算定额国家颁发有关建筑电气消防给排水等各专业设计规程规范和设计标准建筑工程抗震设防分类标准业主提供相关基础资料业主对项目建设主要意见及预期目标县社会经济人口土地等基础资料。

编制内容可行性研究范围涉及项目建设必要性建设条件建设方案环境保护建设进度建设投资等。

可行性研究报告对项目可行性进行综合分析论证，得出合理正确结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作基础。

结论与建议县是个移民新兴城市，目前房地产市场处于健康发展状态，住房刚性需求较大，投资和投机性购房很少。

年以前，县商品房基本上是多层砖混结构，随着人们生活水平提高，对住房品质提出了更高要求。

本项目为全封闭小区，环境优美安静，生活方便，完全满足人们对高品质住宅诉求。

而且，本项目产品定价略低于同档次楼宇市场平均价，极具市场竞争力。

从项目经济效益看内部收益率为，高于行业平均水平，财务净现值为万元，大于，说明项目盈利能力较强。

本项目拟于年月开工建设，预计年月拿到商品房预售许可证。

建设工期个月。

项目总投资及资金筹措项目总投资为万元，资金来源于自筹第二章业主基本情况企业概况重庆实业发展有限公司成立于年月，注册地址是涪陵区礁石镇场上，注册资金为万元。

公司股权结构见表。

表重庆实业公司股权结构表单位万元股东姓名或名称出资年月出资方式出资比例货币资金货币资金货币资金货币资金合计公司主要经营房地产开发。

年月公司在县购买了亩土地，拟开发县镇宜居小区商品房住宅项目公司组织机构公司组织机构图如下项目负责人情况项目负责人先生，生于年，大专文化。

秦先生长期从事建筑材料生产管理工作，在建筑领域具有很高专业水平和管理水平。

先后任职于建设水泥厂重庆水泥有限公司担任法定代表人和执行董事。

年创办重庆实业发展有限公司。

第三章项目背景和建设必要性董事会总经理副总经理监事会职能部门经营部门融资部市场拓展部销售部物业部工程部材料采购部财务部办公室项目背景全国房地产市场发展状况年住房体制改革标志着我国房地产市场开始形成，在这十年间，房地产市场经历了培育启动发展和调整三个阶段。

年到年是房地产市场启动和培育阶段，住房市场化逐步被国民接受。

年，全国商品房销售面积从亿平方米增加到亿平方米，年翻了倍多，平均年增长年是房地产市场持续发展阶段，在这年里房地产开发投资商品住宅投资施工面积竣工面积销售面积和房屋价格等各项指标都保持了高增长态势，房地产开发投资每年平均增长率为。

随着房地业持续支付银行利息万元贷款偿还期万元上缴税金万元总用地面积其中建筑物占地面积道路广场及其他占地绿化占地总建筑面积其中居住建筑面积绿地面积绿地率居住总户数户总居住人数人报告编制依据国家发展和改革委员会及建设部联合发布建设项目经济评价与参数第三版重庆市统计局有关房地产市场统计资料地十五发展规划中华人民共和国防震减灾法重庆市相关工程造价概算定额国家颁发有关建筑电气消防给排水等各专业设计规程规范和设计标准建筑工程抗震设防分类标准业主提供相关基础资料业主对项目建设主要意见及预期目标县社会经济人口土地等基础资料。

编制内容可行性研究范围涉及项目建设必要性建设条件建设方案环境保护建设进度建设投资等。

可行性研究报告对项目可行性进行综合分析论证，得出合理正确结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作基础。

结论与建议县是个移民新兴城市，目前房地产市场处于健康发展状态，住房刚性需求较大，投资和投机性购房很少。

年以前，县商品房基本上是多层砖混结构，随着人们生活水平提高，对住房品质提出了更高要求。

本项目为全封闭小区，环境优美安静，生活方便，完全满足人们对高品质住宅诉求。

而且，本项目产品定价略低于同档次楼宇市场平均价，极具市场竞争力。

从项目经济效益看内部收益率为，高于行业平均水平，财务净现值为万元，大于，说明项目盈利能力较强。

本项目拟于年月开工建设，预计年月拿到商品房预售许可证。

建设工期个月。

项目总投资及资金筹措项目总投资为万元，资金来源于自筹第二章业主基本情况企业概况重庆实业发展有限公司成立于年月，注册地址是涪陵区礁石镇场上，注册资金为万元。

公司股权结构见表。

表重庆实业公司股权结构表单位万元股东姓名或名称出资年月出资方式出资比例货币资金货币资金货币资金货币资金合计公司主要经营房地产开发。

年月公司在县购买了亩土地，拟开发县镇宜居小区商品房住宅项目公司组织机构公司组织机构图如下项目负责人情况项目负责人先生，生于年，大专文化。

秦先生长期从事建筑材料生产管理工作，在建筑领域具有很高专业水平和管理水平。

先后任职于建设水泥厂重庆水泥有限公司担任法定代表人和执行董事。

年创办重庆实业发展有限公司。

第三章项目背景和建设必要性董事会总经理副总经理监事会职能部门经营部门融资部市场拓展部销售部物业部工程部材料采购部财务部办公室项目背景全国房地产市场发展状况年住房体制改革标志着我国房地产市场开始形成，在这十年间，房地产市场经历了培育启动发展和调整三个阶段。

年到年是房地产市场启动和培育阶段，住房市场化逐步被国民接受。

年，全国商品房销售面积从亿平方米增加到亿平方米，年