（立项建议）家居广场建设工程项目可行性立项建议报告（存档）

根据本项目销售收入已经下降以下特点，我们选用销售收入上升，开发成本上升对项目进行敏感性分析。

当开发成本上升时，投资利润率为，财务净现值为万元，财务内部收益率为，动态投资回收期为年当销售收入上升时，投资利润率为，财务净现值为万元，财务内部收益率为，动态投资回收期为年。

由此可见，无论是销售收入下降，销售收入下降同时成本上升时，销售收入上升，项目计算期内净现金流量大于，财务内部收益率都高于基准折现率，收入比费用敏感，项目可行且有定抗风险能力。

第十章风险分析及对策市场风险分析年，常德市房地产仍呈繁荣发展良好格局，上年新开工商品房万平方米，竣工万平方米，实际完成投资亿元。

据市城市社会经济调查队抽样调查，与上年同期比，除房屋租赁价格略降外，各类房屋销售价格稳中攀升，土地交易价格上涨。

市场活跃价格上扬随着常德市经济迅速发展旧城改造稳步推进与金钻广场通街开市，常德市商业用房普通住房别墅高档公寓价格依然呈上涨之势，其中普通住宅上涨，别墅和高档公寓分别上涨和，商业用房价格在下半年涨势较为明显，涨幅达。

在几类房屋销售价格中，经济适用住房价格趋于平缓。

目前，其价格区间在多元平方米之间，全年涨幅仅为。

由于各项土地政策逐步到位土地级别调整和积极招商引资战略实施影响，土地价格全面上升。

与去年同期比，全年土地交易价格上升。

其中，商业用地旅游娱乐用地价格升幅较大，上涨，居民住宅用地上升。

价格持续走高深层原因是国民经济快速发展提供良好经济环境和市政府对房地产业大力支持，以及广大市民日益增长购买需求所致。

今年，常德市政府对房屋土地交易及时出台了优惠政策，同时出台了城市住宅区物业移交验收管理办法常德城市拆迁等管理办法，使房地产市场交易环境逐步得到改善，居民购房有了保障，乐意登记，积极进行房屋变更交易。

另外，居民钱袋逐渐鼓起来，年常德市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长了。

收入增加增强了部分居民换购更好房屋住房消费信心。

二是穿紫河综合治理城市管道架设元，同比增长，产销率为，销售收入增长，利税总额增长。

年度全行业实现总产值亿元。

据海关统计，全年出口总额突破亿美元大关，达到亿美元，同比增长全年进口亿美元，增长。

家居行业高速发展是由于国民经济持续高速发展人民生活水平不断提高和国际市场需求旺盛大好形势推动结果。

全年家居行业发展有如下几个特点是生产规模不断扩大。

二是产品质量不断提高，花色品种不断增加，多功能性产品不断涌现，产品更加丰富多彩。

三是产业集群和特色区域逐步形成。

四是家具城建设方兴未艾。

规模越来越大，水平越来越高。

同时批经销商队伍已经形成，对促进家居产品流通和销售起了重要作用。

五是家具出口增势强劲。

尽管受到美国木制卧房家具反倾销影响，但出口仍呈高速增长。

年月出口亿美元，增速。

美国商务部终裁后，月份超高速增长，月增亿美元月份出口亿美元，创出新高。

总体上说美国终裁修改后平均税率对多数对美出口企业有利。

目前对美出口平稳增长。

六是在高速发展中也存在不少问题主要是有些地区和产品盲目发展，造成与国民经济和人民生活需求不够协调，高档产品不足，中低档产能过剩，竞争激烈人才缺乏，管理水平不高，劳动生产率还处于较低水平资源缺乏，土地供给不足，能源紧张也将制约家具行业发展。

常德市家居产业现状是家居产业初具规模。

年，常德市委市政府为了培育常德市新经济增长点，发展家居产业出台了系列优惠政策，把家具产业确定为常德市经济增长总量重要工程项目和支柱产业。

现有家具生产企业余家，其中机械设备现代化生产企业余家，年产值亿余元。

二是市场占有率上升。

年，家具市场规模小，不成气候，销售品种几乎全部是外地产品，生产企业也只能生产简单实木家具。

年，经过五年时间，培育了火车站家居城真优美家居广场两个大型家居市场，经营户由余户发展到余户，年仅指两个市场销售额达亿元，本地产品市场占有率升至。

税费从原来低税赋免收费到年年收税费余万元。

三是家居产业凸显优势。

家居产品种类逐渐丰富。

生产成本低，销售价格低。

常德市有丰富竹木资源，为发展特色环保家具产品奠定了基础。

质量逐步上升。

质量由原来粗放型发展到现在精细化。

外销产品占比上升。

年外销产品占本地生产量。

四是存在问题知名企业不多，家庭式小家具企业占主体。

产品开发滞后。

外地产品市场占有率高。

家饰灯饰厨卫等产品，几乎是外来产品。

常德市家具流通市场发展现状常德市成气候成规模专业家具流通市场仅有火车站家具城和真优美家居广场两个市场。

火车站家具城经营面积约万平方米，经营客户约户，经营形式为租赁经营，属场地局限，经营户达到饱和。

火车站家具城经营场高效创新企业精神。

以质量求生存，以优质创品牌，现已累计完成投资多万元，并已建成希豪苑希豪嘉苑丽都名居三个大型商居小区和慈利商贸城，建筑面积万平方米。

公司在年年年分别获得常德市政府颁发房产开发与销售二等奖和三等奖，在年被湖南省房产协会开发协会评为房地产开发诚信单位。

公司经过近十年艰苦努力和快速发展，目前已成为常德市房地产开发市场上支生力军。

常德希豪房地产开发有限公司为了适应市场需要，经研究决定在常德市南坪路以南，皂果路以西建设常德市汇美家居广场。

汇美家居广场是常德市人民政府重点工程，该项目也是常德市家具产业园个重要组成部分，是个集家具室内装饰为体建设项目。

同时该项目又位于常德市火车站商业圈最佳位置，南临南坪三星路北临国道东临皂果路西临市场路，是湘西北地区最大家居大市场之。

研究范围与研究依据本报告研究范围主要包括市场分析选址建设条件工程初步方案投资估算及资金筹措经济效益等方面内容。

研究依据是根据国家有关部门法规政策规程和规范，其主要依据为常德市国民经济和社会发展第十个五年计划常德市城市总体规划场址所在地现状地形图常德市规划局发出地块规划设计条件投资项目可行性研究指南试用版，国家计委计办投资号审定国家计委建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第二版建设部建标号房地产开发项目经济评价方法其他有关专业设计规范常德市统计局房产局等政府部门发布数据建设方提供其它相关资料。

项目提出理由年以来，常德市改革开放不断深入，国民经济稳步增长，社会事业长足发展，城市面貌焕然新，城市基础设施日益完善。

根据常德市城市总体规划，城市范围将由年底平方公里扩大至年平方公里和年平方公里城市人口将由年底万人增加至年万人和年万人江北城区近期发展重心将向西向北发展及适当向东发展。

而本项目位置正处于城市发展框架之内。

本项目地处常德家具产业园之内，位于皂果路和南坪路交汇处西南侧。

该项目已基本上建成，预计年月底可试营业，该项目具有现代建筑风格家具大市场，既能满足常德市民世纪新住房要求，又扩大了常德市家居产业园经营面积，提升常德市城市品味。

此研究报告旨在通过对有关情况详细调查基础上进行可行性分析，作为本项目投资开发决策依据及项目招商融资参考依据。

二项目概况建设地点本项目位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。

该区域地段优越，是常德家具产业园最佳地段，经济活跃，交通便利。

与常德火车站，汽车总站毗邻项目建设规模与目标规划占地平方米含公高效创新企业精神。

以质量求生存，以优质创品牌，现已累计完成投资多万元，并已建成希豪苑希豪嘉苑丽都名居三个大型商居小区和慈利商贸城，建筑面积万平方米。

公司在年年年分别获得常德市政府颁发房产开发与销售二等奖和三等奖，在年被湖南省房产协会开发协会评为房地产开发诚信单位。

公司经过近十年艰苦努力和快速发展，目前已成为常德市房地产开发市场上支生力军。

常德希豪房地产开发有限公司为了适应市场需要，经研究决定在常德市南坪路以南，皂果路以西建设常德市汇美家居广场。

汇美家居广场是常德市人民政府重点工程，该项目也是常德市家具产业园个重要组成部分，是个集家具室内装饰为体建设项目。

同时该项目又位于常德市火车站商业圈最佳位置，南临南坪三星路北临国道东临皂果路西临市场路，是湘西北地区最大家居大市场之。

研究范围与研究依据本报告研究范围主要包括市场分析选址建设条件工程初步方案投资估算及资金筹措经济效益等方面内容。

研究依据是根据国家有关部门法规政策规程和规范，其主要依据为常德市国民经济和社会发展第十个五年计划常德市城市总体规划场址所在地现状地形图常德市规划局发出地块规划设计条件投资项目可行性研究指南试用版，国家计委计办投资号审定国家计委建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第二版建设部建标号房地产开发项目经济评价方法其他有关专业设计规范常德市统计局房产局等政府部门发布数据建设方提供其它相关资料。

项目提出理由年以来，常德市改革开放不断深入，国民经济稳步增长，社会事业长足发展，城市面貌焕然新，城市基础设施日益完善。

根据常德市城市总体规划，城市范围将由年底平方公里扩大至年平方公里和年平方公里城市人口将由年底万人增加至年万人和年万人江北城区近期发展重心将向西向北发展及适当向东发展。

而本项目位置正处于城市发展框架之内。

本项目地处常德家具产业园之内，位于皂果路和南坪路交汇处西南侧。

该项目已基本上建成，预计年月底可试营业，该项目具有现代建筑风格家具大市场，既能满足常德市民世纪新住房要求，又扩大了常德市家居产业园经营面积，提升常德市城市品味。

此研究报告旨在通过对有关情况详细调查基础上进行可行性分析，作为本项目投资开发决策依据及项目招商融资参考依据。

二项目概况建设地点本项目位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。

该区域地段优越，是常德家具产业园最佳地段，经济活跃，交通便利。

与常德火车站，汽车总站毗邻项目建设规模与目标规划占地平方米年，经过五年时间，培育了火车站家居城真优美家居广场两个大型家居市场，经营户由余户发展到余户，年仅指两个市场销售额达亿元，本地产品市场占有率升至。

税费从原来低税赋免收费到年年收税费余万元。

三是家居产业凸显优势。

家居产品种类逐渐丰富。

生产成本低，销售价格低。

常德市有丰富竹木资源，为发展特色环保家具产品奠定了基础。

质量逐步上升。

质量由原来粗放型发展到现在精细化。

外销产品占比上升。

年外销产品占本地生产量。

四是存在问题知名企业不多，家庭式小家具企业占主体。

产品开发滞后。

外地产品市场占有率高。

家饰灯饰厨卫等产品，几乎是外来产品。

常德市家具流通市场发展现状常德市成气候成规模专业家具流通市场仅有火车站家具城和真优美家居广场两个市场。

火车站家具城经营面积约万平方米，经营客户约户，经营形式为租赁经营，属场地局限，经营户达到饱和。

火车站家具城经营场址是豪房地产开发有限公司力争打造个常德市最完美家居广场，常德市目前家居广场比较分散，主要有是火车站附近家具产业园。

该项目建筑