（立项建议）商品房酒店式公寓项目可行性立项建议报告（存档）

为最快速度形成项目形象，方便施工，较有震撼力地投入市场和较好地迎合消费者需求。

我们将先期推出靠红谷中大道两栋酒店式公寓，以高回报和产品新颖度吸引投资者，完成期火暴销售。

然后推出部分商业，以期形成齐全生活配套，为住宅造势，最后将住宅以星级配套形象推出市场，产生高尚差异化市场定位。

整个项目预计在两年半内完成销售任务。

项目酒店式公寓商业住宅住宅地下车库备注开盘期年月年月年月年月销售率热销期年月年月年月年月销售率持续期年月年月年月销售率再热期年月销售率扫尾期年月年月年月销售率注酒店式公寓地下车库留下统经营开发建设进度项目期工程预计于年月完成工程前期准备工作，年月开始高素质大社区配套齐全住宅会受宠。

使得该区域成为日前南昌高素质人口导入重点区域，房价基本与老城中心区房价持平，产生这种非正常价格分布情况，主要有以下原因在以前，朝阳洲地区价格和老城中心区存在很大距离，那时房地产市场还根本没有算得上是个小区级个案出现。

在这种市场背景下，出现了远东国际花园这个南昌第个成规模住宅小区，迅速形成轰动效应，造成市场上热销，使得其价格节节上升，从而带动了整个区域房价上涨，之后该地区住宅开发，纷纷在楼盘品质上下工夫，造成该地区楼盘总是代表南昌市最高水平，形成了种良性开发循环，并且该区域地处赣江与抚河环抱之间，确适于居住。

但由于受区域功能和城市规划限制，旦南昌其他区位如红谷滩区老城市中心区等得到了发展，产生出优秀个案，那么朝阳洲地区和这些地区价格终会渐渐拉开，而由于缺乏城市规划和高档次市政建设大力支持，朝阳洲版块很难从中偏高档住宅区再拔高个层次。

老城市中心区域老城区是当地政治经济文化信息中心，老城区最大优势在于其无可比拟市中心区位条件，其所带来不仅是便利交通成熟而高档配套，更有种居住于市中心尊贵与豪华感。

其最大劣势是落后城市面貌和周边环境，难以给人市中心高档地区定位感。

目前，老城区正面临着改造，随着环境改善绿色添置现代化公共设施引进和城市新景观营造，随着以恒茂国际华城为首新轮造城运动开始，社区价值必将再次提升，老城区将名副其实成为南昌地产价值最高所在，而未来区内任何个项目，都将享受到这种变化带来丰厚报酬。

但旧城发展空间小，从人口密度讲，旧城区有地方人口密度已高达万人挤在平方公里之中，而合理舒适人口密度应该在每平方公里控制在万人之内。

旧城区人口密度过大情况已对市政交通环境造成了很大压力。

不可避免喧闹和人员复杂决定其不会成为最佳居住区域。

而且价位过高抑制了市场需求。

京东板块洪都大道以东区域，座落在青山湖与艾溪湖等景观资源地高新开发区是南昌市未来硅谷。

京东高新开发区前身是郊区，通过乡镇企业机制定位，在计划经济时期，为郊区经济发展做出了积极贡献。

但随着改革深入和市场竞争加剧，乡镇集体企业机制在萎缩效益在滑坡，不仅不能推动区域经济发展，反而成了政府和集体包袱，在这种情况下，以土地置换项目并以此推进基础设施建设，使高新开发区今天拥有余家私营企业，其中，有家企业个高新技术项目列入国家级火炬计划，而该区域房产多以靠湖景而建，其中最具影响力深圳万科集团以大手笔来开发项目，由于万科加入使得该地区房产市场备受瞩目，开发区带来客源，青山湖艾溪湖带来景观，使得该地区成为个有发展潜力区域，并取得了较好销售成绩并在短期内持续走强。

前时期该板块配套乡村化，开发项目都以中档物业为主，客源仅仅是以区域客源为主。

随着政府大量投入，配套逐步完善，板块内各大项目业主相继入住，该板块突显巨大竞争力，期板块巨大升值潜力正浮出水面。

象湖板块此板块是个比较矛盾区域，方面是目前南昌风景最秀丽象湖，如果在该片区开发个中档而环境优美成熟小区，市场情景肯定看好，加上象湖风景区建设，又能给挺进青云谱片区商家提供旅游开发项目商机与卖点。

目前有象湖源象湖威尼斯等楼发展前景。

二通过对南昌市居民住房消费行为特征调研，来分析南昌住宅消费群市场潜力，为本项目提供科学可操作实战依据及项目盈利能力。

三通过以上对南昌住宅消费群市场潜力分析针对本项目特性，作可行性分析报告，从而确定项目风险大小及盈利能力。

前提假设本项目中设定项目开发建设不会因资金短缺而停顿房地产开发商具备相应专业水平，能够保证项目保质保量完成未来产业政策市场不会出现较大波动而影响物业销售。

二我们对可行性分析中用到任何个数据根据项目规划及相关资料以及我们对市场分析确定。

三报告中用到资料信息均来源于市场和我司相关资料。

四土地面积以国有土地使用权证上土地面积为准。

五报告中后用到取得土地成本万元亩来源于江西省南昌市国有土地使用权出让合同，住宅销售单价和建造成本均来源于市场。

本项目投资可行性倾向开发商品房酒店式公寓用于销售，部分物业自留经营。

项目投资可行性研究结论该项目财务指标如下财务内部收益率财务净现金值贴现率万元动态投资回收周期年静态回收周期年通过市场调查及各项经济指标测算，本项目无论从社会效益还是经济效益上讲都是可行。

第二章借款人评价借款人介绍江西洪城房地产开发有限公司是由全国商业百强南昌洪城大厦股份有限公司控股与香港恒茂集团公司共同兴办合资企业，公司成立于九九二年，注册资金伍仟万元人民币，系具备国家二级资质房地产开发企业。

公司下设经营公司物业公司广州分公司新建分公司九江分公司萍乡分公司。

公司拥有批富有实践经验，精通房地产开发经营与管理专业技术人才，形成了集建筑设计工程预算施工管理商品房销售物业管理条龙科学化管理体系。

公司自年成立以来，即以雄厚资金实力开拓务实精神和集团良好信誉迅速崛起，相继推出丁公新居船山公寓象山花苑新建龙珠小区九江洪城小区南昌站前西路住宅区广州半山翠亭广州云天翠亭洪城广场洪城时代广场等项目，开发建设面积逾七十万平方米，总投资达六亿多元。

公司强化市场意识，始终保持持续稳定发展，取得了良好经济效益和社会效益，在南昌市乃至江西房地产界名列前茅，九九年度二年度二二年度被评为全省先进房地产开发企业称号。

洪城房地产正逐渐发展成为现代化房地产开发企业。

发展前景评价江西洪城房地产开发有限公司是由全国商业百强南昌洪城大厦股份有限公司控股与香港恒茂集团公司共同兴办合资企业。

根据目前市场情况及项目情况，拟将红谷假日期销售总体目标定为在年前完成期万平米酒店式公寓销售，按均价为元平米计，实现销售额亿元以上二期高层住宅销售总体目标定为在年年两年期间完成万平方米销售，实现销售额亿元以上另完成商业及地下车位近千万元销售额年下半年作为整体项目开发个收尾年度，主要完成尾盘清盘工作。

总之，通过近年努力，争取完成整个项目销售，实现销售额亿以上。

第三章市场评估市场环境评估经济宏观市场分析经济发展快速增长年南昌招商引资持续高升，使南昌涌起了股投资热，随着南昌投资环境改善，南昌市经济发展还将快速增长，城市建设将进步加快，这些都将为南昌市房地产业提供良发展前景。

二通过对南昌市居民住房消费行为特征调研，来分析南昌住宅消费群市场潜力，为本项目提供科学可操作实战依据及项目盈利能力。

三通过以上对南昌住宅消费群市场潜力分析针对本项目特性，作可行性分析报告，从而确定项目风险大小及盈利能力。

前提假设本项目中设定项目开发建设不会因资金短缺而停顿房地产开发商具备相应专业水平，能够保证项目保质保量完成未来产业政策市场不会出现较大波动而影响物业销售。

二我们对可行性分析中用到任何个数据根据项目规划及相关资料以及我们对市场分析确定。

三报告中用到资料信息均来源于市场和我司相关资料。

四土地面积以国有土地使用权证上土地面积为准。

五报告中后用到取得土地成本万元亩来源于江西省南昌市国有土地使用权出让合同，住宅销售单价和建造成本均来源于市场。

本项目投资可行性倾向开发商品房酒店式公寓用于销售，部分物业自留经营。

项目投资可行性研究结论该项目财务指标如下财务内部收益率财务净现金值贴现率万元动态投资回收周期年静态回收周期年通过市场调查及各项经济指标测算，本项目无论从社会效益还是经济效益上讲都是可行。

第二章借款人评价借款人介绍江西洪城房地产开发有限公司是由全国商业百强南昌洪城大厦股份有限公司控股与香港恒茂集团公司共同兴办合资企业，公司成立于九九二年，注册资金伍仟万元人民币，系具备国家二级资质房地产开发企业。

公司下设经营公司物业公司广州分公司新建分公司九江分公司萍乡分公司。

公司拥有批富有实践经验，精通房地产开发经营与管理专业技术人才，形成了集建筑设计工程预算施工管理商品房销售物业管理条龙科学化管理体系。

公司自年成立以来，即以雄厚资金实力开拓务实精神和集团良好信誉迅速崛起，相继推出丁公新居船山公寓象山花苑新建龙珠小区九江洪城小区南昌站前西路住宅区广州半山翠亭广州云天翠亭洪城广场洪城时代广场等项目，开发建设面积逾七十万平方米，总投资达六亿多元。

公司强化市场意识，始终保持持续稳定发展，取得了良好经济效益和社会效益，在南昌市乃至江西房地产