定资产约万元中车辆是车辆，尚未办理产权转让过户手续。无形资产账面净值为万元，是项目土地使用权评估价值。评估由资产年初数期末数负债及股东权益年初数期末数流动资产流动负债货币资金,其他应付款其他应收款应付福利费,流动资产合计流动负债合计固定资产长期负债固定资产原价长期借款减累计折旧长期负债合计固定资产净值负债合计在建工程股东权益固定资产合计股本无形资产和其他资产资本公积无形资产盈余公积长期待摊费用未分配利润无形资产和其他资产合计股东权益合计资产总计负债和股东权益总计项目本月数本年累计主营业务收入,减主营业务成本,主营业务税金及附加二主营业务利润亏损以号填列,加其他业务利润亏损以号填列减营业费用管理费用财务费用三营业利润亏损以号填列,加投资收益损失以号填列补贴收入营业外收入减营业外支出四利润总额亏损总额以号填列,减所得税少数股东损益五净利润净亏损以号填列,置业委托湛江市土地房地产评估有限公司进行，评估基准日为年月日，评估目是为置业申请抵押贷款提供参考。在评估报告中，评估师提醒该报告使用人由于农村集体土地使用权流转，目前相关法律法规和配套政策尚不完善，短期强制处置未来市场变化风险对估价对象价值会产生定影响。长期借款余额为万元，为置业从湛江市农村信用合作社联合社借社团贷款。该社团贷款期限为年，从年月日起至年月止。由置业以其拥有集体土地使用权为抵押担保，利率为，年利息为万元，贷款用途被指定为装修项目资金。项目由于尚未完工，未产生营业收入，未来收入主要来自于三方面。租金栋栋及栋租金为元月，从第四年开始逐年按递增。栋及栋为初始租金元月，以后每年递增次，至第六年时与其他栋租金持平。栋计划用作酒店，租金为元月，无递增。物业管理费统为元月。电费差价公司从变电站购电，然后销售给租户赚取元度电费差价。另外，根据置业与湛江区政府初步达成意见，区政府出于对支持，将会按项目租户每年实际上缴地方税收作为对公司奖励，置业目前正在争取将奖励比例提高到。但截至目前，仍未收到任何关于该税收奖励政府批准文件。截止年月日，置业年度累计发生管理费用万元。在项目建成开业以及完事调整后，预计今后每年经营及管理费用约为万元。置业经营中所涉及税种包括营业税税率为城市维护建设税税率为教育费附加税率为房产税税率为城镇土地使用税税率为元平方米所得税税率为个人所得税税率按员工实际收入按相应税率代扣代缴二投资环境地理位置与人口湛江市位于中国大陆最南端广东省西南部，坐落在雷州半岛，处在粤桂琼三省区交汇处，拥有铁路公路水运航运管道等立体交通网络。全市面积万平方公里，现辖雷州吴川廉江三市，徐闻遂溪二县和赤坎霞山坡头麻章四区，湛江区位于赤坎和霞山之间。湛江市区被湛江海湾划分为东西两部分，西部有赤坎霞山麻章三个区和经济开发区东海岛试验区，东部只有坡头区。湛江是珠三角长三角自驾车通往环北部湾地区主要通道，其雷州半岛拥有多公里海岸线。年月，湛江与青岛大连广州北海等个沿海城市被国务院批准为全国首批对外开放城市，年月国务院又批准成立湛江经济开发区，年月广东省人民政府批准成立湛江东海岛经济开发试验区。同时，湛江也是北部湾经济圈和大琼北旅游圈中重点城市。截止年底，湛江市拥有常住人口万人，其中，市区常住人口万人拥有户籍人口万人，约占广东全省，是广东省户籍人口第二大市。年底湛江市区常住人口分布情况项目赤坎区霞山区开发区东海区坡头区麻章区市区合计常免除两年物业管理费优惠政策，本项目前三年长期借款减累计折旧长期负债合计固定资产净值负债合计在建工程股东权益固定资产合计股本无形资产和其他资产资本公积无形资产盈余公积长期待摊费用未分配利润无形资产和其他资产合计股东权益合计资产总计负债和股东权益总计项目本月数本年累计主营业务收入,减主营业务成本,主营业务税金及附加二主营业务利润亏损以号填列,加其他业务利润亏损以号填列减营业费用管理费用财务费用三营业利润亏损以号填列,加投资收益损失以号填列补贴收入营业外收入减营业外支出四利润总额亏损总额以号填列,减所得税少数股东损益五净利润净亏损以号填列,置业委托湛江市土地房地产评估有限公司进行，评估基准日为年月日，评估目是为置业申请抵押贷款提供参考。在评估报告中，评估师提醒该报告使用人由于农村集体土地使用权流转，目前相关法律法规和配套政策尚不完善，短期强制处置未来市场变化风险对估价对象价值会产生定影响。长期借款余额为万元，为置业从湛江市农村信用合作社联合社借社团贷款。该社团贷款期限为年，从年月日起至年月止。由置业项目现状用地与建设内容边高档商务酒店林立，客户可选择性强影响，栋商户未来商务住宿需求也可能达不到预期。从项目收益测算情况看，其经济指标好坏取决于对项目实际总投入，若总投入大于万元，其内部收益率将小于，若以项目目前实际投入约为万元测算，其内部收益率可达。本项目收入测算若增加灯饰条街未来租金以及地方政府税收奖励，其经济指标测算结果如下按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年建议鉴于本项目土地性质仍为集体土地，另外湛江房产置业与现有商户租赁合同以及装修资金垫付合同都与实际执行情况存在差异需重新签署，建议由专业律师对相关事项进行风险评估并进行规范。由于项目在未来可能存在土地变性补偿支出，以及栋市场需求不够明朗，从规避风险及谨慎原则出发，若以国内商业地产平均内部收益率约为作为参照，建议对本项目实际总投入不含装修垫付银行贷款合理估价控制在万元以下。附表年年项目现金流量表预测单位万元备注经营费用中已包含贷款利息万年。，公司住所为湛江市号，公司注册资本为万元。其中，村委会以货币出资万元占，自然人均分别以货币出资万元各占。第次变更年月日，村委会分别与自然人签订股权转让协议，由自然人将各自持有湛江房产置业有限公司股权转让给村委会。股权转让完成后，湛江房产置业有限公司变更为由村委会持有。第二次变更年月日，村委会分别与实业有限公司置业有限公司签订股权转让协议，由村委会分别以万元万元价格向实业有限公司置业有限公司转让其所持湛江房产置业有限公司股权。股权转让完成后，湛江房产置业有限公司股东变更为村委会占实业有限公司占和置业有限公司占。④第三次变更年月日，首先由实业有限公司与置业有限公司签订股权转让协议，由置业有限公司目录项目现状用地与建设内容报批情况招商情况项目由来湛江房产置业有限公司历史沿革管理架构财务状况及说明二投资环境地理位置与人口经济发展与产业结构社会消费及商圈城市规划十五规划海滨大道规划区城中村改造商圈规划优惠政策三项目招商业态市场分析餐饮业发展过程现状分析政府规划休闲娱乐业宾馆酒店业四项目周边租金情况五项目优势与风险分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目优势与机会业态综合互补政府关系和商户经验城市规划及发展劣势与风险分析土地性质项目招商装修款代垫担保楼房加建现金流六收益测算基础假设财务测算收入测算经营费用测算利润测算效益指标测算七结论与建议附表年年项目现金流量表预测项目现状用地与建设内容项目位于湛江区，地处路与交汇处，占地亩，用地性质为集体土地。根据湛江市国土资源局于年月颁发集体土地使用证，该土地所有权属于村委会，土地使用权属于项目开发主体湛江房产置业有限公司。项目位置图项目始建于年，为当年湛江市重点建设项目，承建方为江苏省第建筑安装有限公司，工程主体包括共栋，层高为层，规划总建筑面积为。目前项目主体工程已完工，园林道路工程处于收尾阶段，还没有办理房产证，正在按入住商户要求对栋已招商面积进行内部装修，以及对栋后附楼进行改建加盖约，相关工程计划于年底完成。项目鸟瞰效果图项目总建筑面积差异表序号栋号建筑面积规划许可面积与江苏建结算面积对外招商面积合计报批情况序号时间批准机关批复内容年月日湛江区管委会项目立项批复年月日湛江区规划国土建设局项目用地审查意见年月日湛江市城市规划局项目用地规划设计条件批复年月日湛江市国土资源局集体土地使用证年月日湛江市城市规划局建设用地规划许可证年月日湛江市城市规划局项目规划方案批复年月日湛江市城市规划局项目用地工程管线规划设计方案批复年月日湛江市城市规划局项目建筑方案批复年月日年月日年月日湛江区规划国土建设局建设工程规划许可证年月日湛江区管委会项目变更建筑面积批复年月日湛江市建设局建筑工程施工许可证招商情况目前已招商面积，商年月日签署补充协议，年月日签署补充协议已作废。年月日，实业与湛江房产置业签署项目合作合同，根据合同采取由湛江房产置业提供土地，实业投资万元建设并统管理方式，建设项目，自动工建设之日起，合作期限为年。项目土地在经全体村民代表同意后注入湛江房产置业，并在办理完土地权属手续后，将湛江房产置业股权变更为实业占有，村委会占。项目建成后，其商业用建筑房产将按比例分配给实业与湛江房产，并办理房屋产权登记合作期内，实业可自用抵押或出售名下房产，但在合作期满后，实业须将名下项目占地与房产归还湛江房产置业。实业负责培育市场和项目招商，引入知名餐饮品牌。年月日，实业置业湛江房产置业和村委会签署项目合作股份转让承包经营补充协议，根据补充协议项目合作方增加置业，并将湛江房产置业股权变更为实业占有，置业占，村委会占。在年月日合作期满后，实业与置业须将共同持有湛江房产置业股权无偿交还给村委会。湛江房产置业和村委会同意将项目栋土地性质由集体划拨用地变更为国有出让土地实际未执行。以实业置业和村委会在湛江房产置业所持股权担保，由湛江房产置业向银行进行贷款及融资实际是以办理到湛江房产置业名下项目用地作抵押担保。项目由实业与置业共同出资建设并负责经营，村委会不参加项目经营，不论项目盈亏均获取保底固定回报年年不计回报，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，年年为万元年，合计支付亿元，每个月交次。湛江房产置业有限公司历史沿革湛江房产置业有限公司为项目开发主体，该公司成立于年月日，注册资本为万元人民币，下同，经营范围为房地产投资项目投资和物业管理，目前股东分别为投资控股有限公司出资万元，占和湛江区瑞达实业股份有限公司出资万元，占。该公司历史变更情况如下原始设立年月日，湛江房产置业有限公司集体股份制成立，公司住所为湛江市号，公司注册资本为万元。其中，村委会以货币出资万元占，自然人均分别以货在差异需重新签署，建议由专业律师对相关事项进行风险评估并进行规范。由于项目在未来可能存在土地变性补偿支出，以及栋市场需求不够明朗，从规避风险及谨慎原则出