要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。加强对建设和使用全过程 的质量管理，包括规划设计质量工程质量，也包括物业管理的质量。积极 推行招投标建设方式，降低建房成本。 在住房设计和建筑标准上强调住房的实用性，着重在设计理念上有 所创新突破即在较低的价位下，选择适当超前的设计标准和建筑技术，保 证在个相当长时期内项目的适用性和资源配置的合理性并且着力于良好 建筑和城市环境空间关系的形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体的可 持续发展。 项目建设资金需要建设单位投资和银行贷款支持解决，为顺利申请 银行贷款，在总投资中，需要建设单位投入的资金数额建议建设单位妥善落 实。 第二章项目建设的必要性 第节高等教育事业发展的需要 高等教育发展趋势 高等教育在培养高层次专门人才提高公民素质和推动社会经济发展等 方面具有举足轻重的作用。过去年，我国高等教育飞速发展，尤其是 年开始扩招，使高等教育的毛入学率以每年平均两个百分点的速度增加， 年高校毛入学率超过。目前，我国的高等教育规模已经超过美国，跃居 世界第。但规模世界第不等于质量第，规模世界第更不等于毛入学 率第。目前，美国加拿大等国家的毛入学率在以上。，意味着中 国高等教育才刚刚迈入大众化阶段，不容盲目乐观。 据专家预测，未来年，高等教育的需求仍然会非常旺盛，并呈以下 五大发展趋势 发展方向大众化。由于我国经济的快速发展，民众对高等教育的需求日趋旺盛，经过连续几年的扩招，普通高校在校人数已由年的万 人，增加到年的万人，提前年实现高等教育毛入学率达到 的目标，年更达到。根据规划，年，我国高校毛入学率将达 到。种种迹象表明，我国的高等教育已开始由精英教育走向大众化。 这和世界高等教育发展的大趋势比较吻合。我国高等教育的大众化时代正向 我们走来，高校的扩招将持续个相当长的时期。 办学方式多元化。是办学体制多元化，过去那种单靠政府包办大 学的单模式已经被打破，高等教育办学体制正向多样化方向发展。现在除 国立大学外，还有民办大学，些国立大学的内部可能会出现相应调整，出 现校两制甚至校多制的现象。二是投资渠道多元化，据统计， 从年到年，我国高等学校新增加的教育投资，只有来自政府， 来自银行贷款和社会力量投入。 办学模式市场化。由于市场经济体制的确立，高校价值的确认越来 越偏重于社会的认可。高校的毕业生要接受社会的严格选择，高校的科研成 果同样要接受市场的严格选择，高校正从象牙塔走向社会，并最终完全 融入国民经济的主战场，些高校的专业设置招生就业越来越充分考虑社 会的需求。高校与高校之间高校与科研院所之间高校与企业之间的分割 正在被打破。 办学途径国际化。随着科技的不断发展和经济全球化步伐的加快， 特别是加入世贸组织后，我国高等教育将更加广泛地参与全球范围内的教育 服务竞争。国内高校与国外高校研究机构的国际化交流合作空前活跃。 办学手段信息化。信息技术的应用与普及较早地在高校得以实现。 现代信息技术正在向高校教学科研的每个环节渗透，并将彻底改变传统 的教学模式，大幅度提高教育资源的利用效率，多媒体教学数字化校园 网上大学已被人们熟悉，我国高等教育正在走向全面的信息化。 二项目建设必要性分析 大学是所带有鲜明行业特色的高等院校，培养社会急需的各类应 用型人才是学校的优势和特长所在。近年来，大学在各级领导的正确指 引和广大教职工的努力下，已经取得了很大的成绩。十五时期是我国 迈向第三步战略目标的关键时期，从战略决定方向人才决定胜负管理决 定效率的视角全面审视学校建设与发展中的主要问题和制约因素，大学 发展的总体水平还有待提高。大学已经提出要增强事业发展的紧迫感， 抓住机遇，加快发展，构筑优势，创建特色，提高办学质量和办学效益，以 增强竞争力，与江苏省经济大省的地位相适应。在国家大力发展教育的宏观 背景下，教育部领导省委省政府领导都明确要求学校加快培养江苏经济社会发展急需的具有实践技能的应用型人才，将学校建成我省大规模系统地培 养高层次信息科学专业人才的主要基地。 近年来，大学已迅速地进行了新校区的多方面建设，大大改善了办 学条件，给广大学子提供了个规划科学布局合理功能分区配套完整 整体协调风格新型的信息科技类大学校园。在扩大规模后，教职工人数达 到了多人，后勤用房现出了较大的缺口。如不能及时解决，必将对教职 工的稳定性产生定的影响，因此迫切需要建设适应事业发展的配套设施， 为学校的教职工提供个良好的工作和生活环境。 第二节项目建设是市总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡尤其是城市房屋和土地的综合性开发及经营行业， 是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之，房地产业的 发展可以加速市场经济的进程。根据市国民经济和社会发展九五计划和 年远景目标纲要精神，从九五开始已将房地产业列为重点培育发展产 业。 按照市委市政府战略部署，市房地产业在九五期间充分发挥了先 导性产业的作市化水平的不断提高，城市人口不断增长，对住房 需求也不断提高。 改善居住条件的需求，商品住宅销售面积畅旺。经过对市封市 民来信的统计和户居民访问分析，就目前市整体讲，购房需要率较 高，很多人有购房打算。 图居民住房需求情况分析 从市民购房需求情况分析中见图更能明显地看出市民对购置 商品房的需求意向。在年内有购房需求的占近。年内有购房需求的占 。但这些需求意向距有效需求还有段差距，其中，经典楼盘的优势地 位是个不可忽视的因素。经典楼盘不但可以将有效需求进步吸引到开发 的楼盘中来，还可以催化另部分需求较为强烈但短时间内不会实现的购 买行为。 市场需求呈现出多元化和两极化。 随着基础设施建设力度的加大，使近郊区的房地产市场发展迅速， 开发热点区域更加分散，不同区域的不同产品都将有更好的市场环境，也都 各具吸引力近郊区较低的土地开发成本使多样化的产品设计和更低密度的 小区规划成为可能，极大地丰富了不同产品的市场供给份额。基础设施的改 善和产品供给的丰富为需求市场的多元化发展提供了可能。 客户需求方面向多元化发展，另方面也正向两极化发展。从客户的 主体特征变化来看，部分原有的中高收入的客户在近几年收入有了较大的 提高，需要将原有的住宅进行更新换代，同时些新生的年轻首次购房者和 拆迁户也开始进入需求市场。这使得需求有向低端市场和高端市场两极发展 的趋势。从购买力特征来看，客户购买能力出现两极分化是推动需求市场向 金字塔两端发展的原动力。 年内买房 年内买房 年内买房 年内买房 年内买房 年内不买房 三市房地产市场预测 房地产价格和供给增幅都将放缓。 近年来，长三角以制造业为基础的强劲的经济增长速度，是房地产价格 不断升高的最重要原因，但对房地产价格，首先要分析房地产供求平衡关系 的变动。 需求方面的变动 经济增长，外来人口增多。与珠三角相似，长三角地区的外来人 口急剧增长，随着外来人口的素质和财富的增加，他们越来越多地要求当地 提供更为优越的生活和创业资源，房地产就是其中之。每个城市都有个 类似的现象，最好的住宅买者多为外地人。 城市改造，拆迁户增多。随着拆迁法制化进程的推进，实物补偿 改成了货币补偿，拆迁户得到的补贴也大幅增长，拆迁户借机改善住房条件 的愿望也越来越强烈，二手房市场和商品房市场涌进了最为迫切的需求者。 财富积累，投资购房增多。时至今日，中国经济走出了条经典 经济学书上没有描述过的景气现象经济增长与通货紧缩并行。方面，股 市持续低迷，利率不断调低。另方面，社会高收入阶层财富日积月累，急 于寻找合适的投资保值渠道。房地产市场恰恰成全了这部分投资者。 收入增长，换房成时尚。随着收入的不断增加，对生活质量的要 求不断提高，住房的更新换代成为时尚，包括公积金制度以及单位货币补贴 等的系列住房制度改革政策更使这要求成为现实可能。 优惠政策刺激住房消费。银行对个人住房消费信贷提供高至 的强力金融支持财政补贴以及所得税退税公积金贷款限制放宽等优惠政 策，均刺激了消费力提前释放。 供给方面的变动 土地拍卖，地价推进。土地拍卖已经不再存在任何理论障碍。 建筑成本上涨。政府规划和建设标准提高，房地产商追求品质， 采用新材料以及降低容积率提高绿化率等，都造成单位面积建筑成本上涨。 住房制度改革，改变供应规律。以前，单位分房面积较小，周期 较长，房地产主要面对机构顾客，而与最终用户距离较远。现在，房地产商 直接面对最终用户，从选址到设计到营销均以客户需求为导向。 土地资源短缺，有效供给不足。长三角地区是世界上人口最密集 的地区之，也是土地资源最为短缺的区域之，这是支持房地产价格上涨 的长期因素。从近期来看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和 自行车助动车，能有效开发房地产的土地只限于基础设施较为完备的地区。 由以上分析可知，长三角的房地产价格是需求和供给变动的多种因素相互作用的产物。房地产价格和供给增幅都将放缓也就成为必然。 二市场竞争激烈 为了加快发展城市建设，对外来资本在房地产市场上给予减免 营业税少收服务费的优惠政策，这使外来的开发商利润率增大。同时， 房地产市场公平竞争的环境也吸引外地投资者的眼光，无论是招拍挂的 土地出让方式，还是对出让土地上的拆迁处理，让市场主体都在平等的地位 上。在种种利好