1、房也四面开花户型结构需求呈现两极化，大面积豪宅和小面积小户型大行其道低密度住宅市场份额逐步增加，并且受到市场关注和认可。总体来看，北京市房地产市场供应量激增，交易额也相应增加，价格在稍微降低，主流产品趋于同质化，非主流产品呈现差异化，高档住宅投资型物业开始在萎缩，投资者更趋于理性。小户型北京市房价始终居高不下，低总价小户型实际上成了近两年北京市市场人们追逐热点。北京市房地产行业相关政策概述经济适用房价格管理办法该办法对经济适用房作出了新规定经济适用房基准价格由开发成本税金和利润三部分组成。它实施加快了经济适用房市场化进程。北京出台新规调查和研究背景与目为了更大实现宏信公司跨地区跨业态扩张战略目标，根据公司高层意图，在高层前期多方面接触和考察基础上，在选定了地区区域和项目地块前提下，展开了这次调研。本次调研活动所针对调。

2、平安大道西四通至西单，向北是积水潭新街口外大街，向西是西直门外大街，向东为三海景区。地块形状为反形。详见附图项目用地性质该项目为西城区规划北京„新街市‟商业文化步行街区部分，它以商业为主，集商业娱乐休闲餐饮办公和商住为体。周边环境商业该项目所在位置是北京市传统商业街区新街口商业区，目前该区域集合了以电子音像和服装专卖店为主其他如餐饮金融文化等为辅商业业态在项目东南角对面是该区域比较大商场新街口商场，但是它经营状况不是很好项目需要拆迁部门有家比较大型音响专业商店超音速音响商店。它南面是北京市最著名三大重要商圈之西单商业中心，不过这两个商业区中间有西四段商业氛围断断续续它西面是以通讯产品为主西直门商业区北面还连接着以产业为主中关村商业区，南面还连接着金融街商业中心东面是正在规划建设什刹海烟袋斜街传统文化商业步行街。景观它。

3、案，去掉酒店等固定资产形态，降低商业房产总量，修建定住宅形态。控制地价，建议商业部分和商业住宅部分分开计价。本项目物业形态应包括商业娱乐公寓或写字楼小户型住宅，其配比应通过全面市场调研来确定。商业部分建议只作到三层，可以借鉴建外方式层和二层作复式结构，三层单独成个整体，设计入口和出口。商业部分策划必须做到综合性，同时还要围绕两个特色业态整个项目运作最好引入当地比较有经验和实力专业公司进行前期调研项目定位产品策划概念设计以及营销管理。市场定位产品定位消费者定位价格定位都需要进步市场调研和论证。年月日速度甚至略超出商品房竣工和开发投资增长速度，这表明北京市居民对商品房尤其是住宅需求不仅没有因为近几年商品房供应量大量增加而减弱，反而有所扩大。北京市城区住宅价格有所下降，郊区价格有所上扬城铁开通带动了其沿线房地产活跃经济适用。

4、九类地段，其他郊区县处于六到十类地段。北京市市政建设概述五塔寺路改建它可以方便这个区域居民和北京舞蹈学院等单位职工出行，同时分流从西直门外大街通往西三环交通流量。规划八大枢纽三年建成北京市共计规划了八大公交枢纽，动物园西直门东直门公交枢纽都已经开工，还有六里桥北京西站南广场望京亩园四惠桥新建改建扩建五座公共交通枢纽。八大枢纽在年要求全部建成使用。五环路最后段全线启动到年年底，五环路将全线通车。南北花市大街通车健翔桥改造工程健翔桥立交十四环于八达岭高速公路交叉点，是北京背面进出市区主要交通枢纽接点。其改造工程将于明年上半年全部完工。马家堡西路建设，南城将形成第五商圈马家堡西路通车有利于西单庄胜等商业圈对南城渗透，真正缩短北京南城和北城差距。项目分析项目用地区位关系该项目位于西直门内大街北侧，新街口北大街西侧。它向南经过。

5、商住公寓，它消费者定位于创业型公司和个人，其广告口号为成长型公司企业之原始资本牧场后时代商务牛仔﹠创业英雄商务擂台。配套高级会议中心，视频会议系统咖啡厅，员工食堂康乐设施分体式空调地下车位充足天然气热水和暖气入户每户部电话线部合资电梯等。价格及付款方式商住公寓均价元平方米起价元平方米，底楼商铺价格元平方米据说已经被整买出去。预计租金商住公寓元天平方米物管费元天平方米车位售价万元万元个外加元月管理费租金元月个首付，其余年按揭三其他物业情况项目名称物业类型单价均价元平方米位置备注长远天地写字楼海淀南路与苏州街交汇口东北位置总建筑面积万平方米，商业面积平方米底商层二层三层天兆家园住宅座楼座楼西直门北大街温泉入户，元吨，物管元月平方米。底商部分每层多平方米且整层出售。底底上也会对本项目造成间接分流。关于本项目几点建议调整现有。

6、研对象为北京市新街口地段个危改项目非配套公建项目，属于比较典型复合型商业地产项目。本次调查和研究时段为年月日到月日，由于时间和精力，再加上外部些不可抗因素，本次调研仅仅收集了初步数据和信息，整个报告重点在于对北京市相关市场状况调查和在此基础上初步开发建议。备注非配套公建是指不是针对住宅项目本身而修建公共建筑。项目简介本项目主体项目为桃园二期危改项目，它位于西城区新街口地区，东起新街口北大街西至北草厂胡同南起西内大街北至北二环。具体经济技术指标如下表总用地公顷可规划用地公顷总保留用地公顷代征用地公顷用地平衡表居住区建设用地公顷其中居住用地含配层二层三层远洋风景住宅精装修清水房西直门桥东北米豪迈时代商住两用公寓初装修西直门桥北米以交通为诉求点公交地铁轻轨。威凯星期小户型积水潭地铁户型从到以北小西天牌楼向西米平方米小户型崇。

7、东面什正在规划和建设什刹海金丝套民俗风情旅游区，其中包含了西海后海和前海三大景区，还有宋庆龄故居四合院景观。地块周边还有徐悲鸿纪念馆汇通祠广化寺得感景观。文化教育在项目围绕桃园二期危改项目中间，有教育学商业部分幢办公楼，工程总建筑面积约万平方米。其中公寓万平方米，写字楼万平方米，商铺万平方米在售二期第大道商铺部门共计万平方米左右。整个建外商铺临街而建，为开放式步行街区。产品多样单层商铺层商铺和二层商铺有直接对外出入口，主入口在层复式商铺二层，有单独内部楼梯连接上下层三层商铺自动滚梯电梯和楼梯直接到达，出口和入口整层公用产品特点商铺层高米所有商铺均为大开面落地窗，增加了其通透性。周边环境商铺周围均有宽阔市政道路小区内共有步行街，命名为街，很又特色整个小区规划人口在万人以上小区内穿行有小桥和下沉式花园小区设有设备齐全俱乐。

8、西直门交通枢纽范围，以及开发商北京金融街建设开发有限责任公司上都很有优势，而且离本项目位置很近。金晖嘉园四期万平方米集商业娱乐服务为体配套区，也是本项目直接分流对手，它也是离本项目很近，就和本项目地块隔条二环路。还有其他专业规划市区内综合商业项目如大钟寺双榆树等以及象建外等住宅或写字析按照原规划方案，本项目商业部分可能要达到万平方米以上，是否有这么大市场容量来支撑这么大体量是个问题，而且商业部分大部分都规划到五层，更增加了项目难度和风险。按照原规划方案，其中规划了万平方米宾馆，如果再运作前期能够引入整体购买者或者整体长期租赁者，则是可行。但是如果在建成之后再去出售或者作为公司固定资产进行招商和管理，无疑会大大增加项目风险。原规划方案中商业娱乐宾馆以及办公用地性质是否能够作大变更是个很重要因素。因为按照原规划方案，其中。

9、仅部分商铺设有卫生间，店铺内卫生间仅预留上下水，不做任何装修，公用卫生间精装地下车位非常充足，且从地下可到达不同楼座大堂区内在各个建筑层面上有立体绿化系统，地下层和层为公共绿化广场，在四层有屋顶花园。装修说明楼层高度各建筑层达米各店铺单位室内地面为水泥地面，墙面为腻子刮平整体设备设有楼宇监控系统和中央集中空调，宽带卫星及有线电视线缆停留在竖井内价格付款方式层二层复式单价元平方米次性付价元平方米按揭价三层单价元平方米按揭按揭为六成十年按揭，签合同时首付，签合同个月内付，签合同两个月付。备注租金情况，预计为美元平方米月二国英号商住公寓概况国英号位于西二环内中央金融街西南角，距离西直门交通枢纽，距离平安大道。是本次考察项目最具有对比意义楼盘。它总面积平方米，东西向层，南北向层，种户型，外墙为全玻璃幕墙。定位国英号物业形态为。

10、平方米元平方米小计元平方米元平方米前期工程设计费造价元平方米造价元平方米外部监理费造价元平方米造价元平方米小计元平方米元平方米税金元平方米元平方米财务成本元平方米元平方米管理成本元平方米元平方米营销成本元平方米元平方米不可预见成本元平方米元平方米合计元平方米元平方米备注绿化达标费为元平方米。预设本项目为商业地产和商住楼混合复合地产项目。预设商住楼部分为层电梯公寓，纯商业地产为层全框架，中高档外墙材料铝塑板，室内公共空间中档装修室内电梯浮梯中央空调等基本商住配套齐全，室外配备小型广场内廊和少量集中绿化点。商业房预计售价元平米商住楼预计售价元平米本项目其他不能公摊配套设施如车库暂不纳入本次成本分析，届时可以按照成本销售应该不成问题。八竞争风险西环广场不论从规模占地面积万平方米，建筑面积万平方米，商业部分达万平方米，还是交。

11、物业形态配比很不合理，必须对其进行大调整以降低风险。市场分析基于西城区城建开发公司上报北京市规划委员会初步方案，可以把本项目业态作个基本分类，它可以包括商业商铺或商业中心写字楼商住公寓住宅以小户型为主四种基本物业形态。以下就是对这四种物业形式北京市市场分析商业部分速度甚至略超出商品房竣工和开发投资增长速度，这表明北京市居民对商品房尤其是住宅需求不仅没有因为近几年商品房供应量大量增加而减弱，反而有所扩大。北京市城区住宅价格有所下降，郊区价格有所上扬城铁开通带动了其沿线房地产活跃经济适用房也四面开花户型结构需求呈现两极化，大面积豪宅和小面积小户型大行其道低密度住宅市场份额逐步增加，并且受到市场关注和认可。总体来看，北京市房地产市场供应量激增，交易额也相应增加，价格在稍微降低，主流产品趋于同质化，非主流产品呈现差异化，高档。

12、门地铁南总建筑面积万平方米荣丰之非常男女小户型起价均价宣武区广外大街号八区精装修时代之光住宅均价西直门北大街塔楼盛华园住宅均价西直门内赵登禹路西侧华润置地德胜世嘉住宅德胜门桥北米总建筑面积万平方米银都中心写字楼公寓西直门北大街塔楼观河锦苑住宅起价均价新街口大街号板楼官园公寓公寓起价均价官园翠华街号院板楼金晖嘉园住宅均价西直门桥畔东北角万平方米写字楼均价万平方米商业未知，属于第四期开发范围万平方米四综述本项目附近类似项目价格变动范围如下商业三层元平方米二层元平方米层元平方米左右写字楼均价元平方米住宅均价元平方米公寓均价元平方米小户型均价元平方米左右，其中和荣丰之非常男女不属于本区域范围。成本问题成本项目写字楼住宅土地成本元平方米元平方米建安土建成本装饰元平方米元平方米安装配套设备基础设施市政配套元平方米元平方米绿化费元。

参考资料：

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[5]（项目申报）北京XX度假山庄项目可行性投资申报材料（复件）（第11页，发表于2022-06-24）

[6]（项目申报）北五味子科技示范基地项目可行性投资申报材料（复件）（第9页，发表于2022-06-24）

[7]（项目申报）北五味子多功能保健品厂生产项目可行性投资申报材料（复件）（第23页，发表于2022-06-24）

[8]（项目申报）北五味子中药材种植基地项目可行性投资申报材料（复件）（第56页，发表于2022-06-24）

[9]（项目申报）化隆县城群科新区供水工程项目可行性投资申报材料（复件）（第61页，发表于2022-06-24）

[10]（项目申报）化隆县城新区供水扩建工程项目可行性投资申报材料（复件）（第60页，发表于2022-06-24）

[11]（项目申报）化肥物资仓库项目可行性投资申报材料（复件）（第15页，发表于2022-06-24）

[12]（项目申报）化肥惠生农资项目可行性投资申报材料（复件）（第34页，发表于2022-06-24）

[13]（项目申报）化肥厂污水处理回用项目可行性投资申报材料（复件）（第54页，发表于2022-06-24）

[14]（项目申报）化肥厂合成氨能量系统优化改造项目可行性投资申报材料（复件）（第114页，发表于2022-06-24）

[15]（项目申报）化肥厂150th污水处理回用项目可行性投资申报材料（复件）（第61页，发表于2022-06-24）

[16]（项目申报）化肥分厂污水处理回用项目可行性投资申报材料（复件）（第57页，发表于2022-06-24）

[17]（项目申报）化纤生产项目可行性投资申报材料（复件）（第21页，发表于2022-06-24）

[18]（项目申报）化纤棉浆粕生产废水处理改造项目可行性投资申报材料（复件）（第76页，发表于2022-06-24）

[19]（项目申报）化纤有限公司废水处理改造项目可行性投资申报材料（复件）（第80页，发表于2022-06-24）

[20]（项目申报）化工集团年36万吨离子膜烧碱工程项目可行性投资申报材料（复件）（第219页，发表于2022-06-24）