高按揭贷款的银行利率限制三套住房的贷 款等，目的是要坚决遏制房价的过快上涨，促使房价回归合理水平。 系列政策的出台对房地产市场的影响较为明显，年天津房地产市场 成交量与成交均价等指标出现明显的滞涨局面。 年月日，国务院总理温家宝在关于当前的宏观经济形 势和经济工作指出，调控决心方向不能动摇，抑制二三线房价过快上 涨月日，国务院副总理李克强表示明年房产调控会持续月 至日，国务院副总理李克强在天津考察时指出，要坚持实施遏制住 房价格过快上涨的政策措施。年月温家宝总理在会见中外记者时 指出房地产价格水平尚未回归合理水平。 到年季度末，由于受政府调控政策的影响，多个城市房价 出现下跌迹象，特别是线房价上涨过快的城市更为明显。调控政策对 乃至年天津房地产市场走势产生了深远影响，成交量与成交 均价等市场指标，较年度出现明显的滞涨局面。另方面，为了 防止刀切，政府也出台相关政策保护并促进首套刚性需求，多家银行 对首套购房实行贷款利率折优惠，定程度上推动了房地产市场成 交量。 具体到位于京津之间的天津市武清开发区，作为武清区乃至天津市 的对外开放窗口，正处于快速扩张期。区内房屋销售价格和天津市平均 价格相比还存在较大差距，即使和同处于武清的其他住宅板块相比也存在定的差距。这与作为国家级开发区的地位并不相称，因此在本轮调 控中本区域房价并未出现大的波动。相信在国家大力推进开发区建设整 体利好的前提下，区域房地产价格水平将继续整体提高。且随着开发区 大批企业进驻，预计本地人口将迅速增长，随之对房屋的刚性需求也将 快速增长，对区域房地产销售将有极大的促进作用。 项目建设背景分析 目前武清开发区人口已达万以上，但目前暂无集中式的商业配 套来满足日益增长的商业需求。武清未来的整体规划中，本项目所在区 域内的商业以及市政公共设施都会有极大的提升。从社会效益角度分 析，本项目为该区域提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于住宅 商业用房的需求，同时还可进步繁荣本项目所属区域，符合区域整体 发展规划，项目的建设将带来较好的社会效益。从企业经济效益分析， 由于区域市场对住宅商业用房有着较为旺盛的需求，本项目的投资建 设面临着良好的市场环境，具备较强的盈利空间，对于企业的利润增加 及资本金积累有着较好的推动作用。故不论从社会效益或企业经济效益 分析，本项目的投资有着充分的必要性。 开发单位概况 天津金侨城投资有限公司成立于年月，注册资金万元， 在职员工人，系金侨投资控股集团全资子公司，其主营业务是房地 产开发与经营。作为金侨投资控股集团开拓华北房地产市场而成立的 家开发公司，天津金侨城投资有限公司肩负着扩大集团品牌影响力，实现全国战略布局的重任。 其母公司金侨投资控股集团，成立于年。在年的经营发展 中，形成了文化教育科技医疗服务地产建筑物业金融 投资证券等板块。国家住建部授予金侨集团国家级房产开发资质 国家级建筑总承包资质和国家级物业管理资质。同时，在湖南省人 民政府批准国家教育部备案，成立了全日制民办高校湖南软件职业学 院。集团还在北京拓展文化传媒产业，在北京上海天津湖南等地 投资拓展业务，即将在香港台湾注册公司。现有员工近人，正 副教授人，具有博士硕士学位人，本科生人。其中高级职 称人，中级职称人，长年从业人员近两万人。 集团连续获得湖南省诚信企业湖南省银行业系统守信用企 业湖南省重信用守合同企业等多项荣誉称号。项目多次被评为 中国•湘潭国际人居环境小区湖南名盘等。金侨人用责任心 树立公信力，用对社会的贡献体现金侨的企业价值。迄今为止，累计投 资或捐助公益事业超过亿元。投资近亿建设湖南软件职业学院，可 容纳来自全国各地的名学生就读投资多万元建设金侨医 院，解决当地农民就医难问题，专科特色不但饮誉三湘四水，还辐射到 新疆北京上海广州深圳台湾等全国多省市及地区先后 式延伸到武清主城区，站点位 于本地块南侧同时北京通州城市轨道交通线也在未来规划之中， 使得过去由于偏远不便的本地块可因多个工程的竣工而使居住生活 交通条件发生极大变化，房地产及土地的升值潜力明显增加。 建设规模与目标 建设规模 天津金侨大道项目作为天津金侨城投资有限公司在武清开发区 开发的大型商业居住区。初期规划总建筑面积为平方米的 住宅商业及相应配套设施，具体为地上建筑面积为平 方米，地下建筑面积平方米，居住户数户，居住人数 人，机动车停车位辆，非机动车停车位辆。 建设目标 为满足购房消费者日益理性的购房需求，本项目按照现代商业 及住宅模式构建优良的住宅环境和商业环境配置完善的配套服务 设施以及极具文化内涵的中高档物业。项目建成后将成为武清开发 区内首个住宅及商业配套项目，满足区域市场对于住宅商业用房 的需求，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做 出重大贡献。为武清乃至天津的城市形象增添新光彩。项目建设进展情况 该项目已取得发改委的备案批复及土地证。用地规划许可证工程 规划许可证环评批复项目施工许可证正在办理当中。项目建筑设计 单位为北京中外建建筑设计有限公司施工建筑单位为天元建设集团有 限公司浙江中联建设集团有限公司。项目建设涉及的施工设计等单 位均通过程序招标确定，符合项目建设要求。工程已于年开工建 设，截止到目前项目进展情况为桩基础完成，正在进行基础施工，定 于年月底开始销售。 项目投入总资金及效益情况 项目拟建总建筑面积为平方米的住宅商业及相应配套 设施，经测算项目总投资为万元，年经营收入万元， 年利润总额万元。详见项目投资及效益指标表 项目投资及效益指标表 序号名称数据单位 基本数据 总建筑面积平方米 其中可出售面积平方米 项目总投资万元 年经营收入万元 年经营成本 年土地增值税经营税金及附加万元 年利润总额万元 年利税总额万元 年税后利润万元 表项目投资及效益指标表项目竞争能力分析 金侨大道作为武清开发区内首家住宅及商业配套项目，加上项目周 边的众多高智企业与新杨村中对本楼盘的提升效应，很大程度上避免 了与区域内其他纯住宅项目的同质化竞争从自身角度，金侨有长达 年的房地产开发经验，在项目研发户型设计细节打造上有着独特的 竞争优势。本项目在商业配套上追求更大的时尚与舒适，能够有效提升 整个高新区的生活质量。同时随着高新区行政经济中心的西移，本项目 将成为开发区核心区域的重要住宅商业配套。 综上所述，金侨大道项目不论从自身角度还是所在区域未来规划角 度均具有其他项目不具备的天然优势，并由此形成了自身较强的综合竞 争能力。 第三章项目选址及规划 天津市及武清区定位与发展方向 天津是中国四个直辖市之，有超过万人居住和生活在这 地区，市中心距北京公里，是著名的国际港口城市和生态城市。它 位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市近代工业 的发源地近代北方最早对外开放的沿海城市之我国北方的海运与 工业中心。武清位于京津两地之间环渤海经济区中心地带，在天津北 京之间起到了个相当重要的桥梁作用，地理优越性突出，交通优势明 显。古老的京杭大运河蜿蜒而过，物华天宝人杰地灵，历来享有京 津走廊的美誉。 武清开发区定位与发展概况 中国天津武清开发区是年月日经国务院批准设立的国 家级高新技术产业园区。位于京津之间，规划面积平方公里，远期 控制规划总面积平方公里。其中期平方公里二期平方 公里已出让完毕，三期平方公里正在招商。 开发区所在区位优势得天独厚，距北京市区公里，天津市区 公里，首都国际机场公里，规划中的首都第二机场公里，天津滨 海国际机场公里，天津港公里。交通体系开放便捷，周边分 钟车程范围内，有京津塘京津京沪等高速公路条高速公路出入 口个有京津城际铁路客运站处，至北京市区仅需分钟车程，至天津市区分钟车程有京山铁路客货运站各处等 条国道在开发区内通过。自然生态环境良好，绿化率达到以上， 在质量管理和环境管理方面通过了国际标准认证。服务环境优质 高效，开发区管委会对开发区实行封闭式管理，区内设有武清区行 政许可服务中心海关检验检疫局和国际保税物流园，为企业提供 站式办公条龙服务，提供所有进出口业务服务，同时引进了 多家金融法律财务等服务机构。基础功能设施完备，达到十通 平。配套功能设施完善，建有大型商务写字楼星级酒店温泉公 寓高级会馆廉租公寓双语国际学校连锁超市等。 建区以来，武清开发区共吸引投资总额亿元其中外资亿 美元，引入个国家和地区的企业近家，其中有美国艾默生和 英格索兰日本东棉和住友韩国中粮等世界强企业家， 有丹佛斯天狮南玻信义娃哈哈戴纳派克工业等余家 国内外行业龙头企业。形成了电子信息机械制造生物医药汽车及 零部件新材料新能源等六大主导产业，六大主导产业投资总额和经 济效益占到开发区总量的以上。建区以来，累计实现税收多亿 元，年上缴税金占武清区财政收入的半以上吸引直接就业万人， 带动配套企业多家，间接就业万多人。 武清开发区已成为武清区对外开放的窗口，经济发展的主发动机， 带动产业升级的龙头和安置就业的重要基地。目录 第章总论 项目名称及有关单位情况 项目名称天津武清开发区金侨大道南区住宅工程项目 项目建设单位概况 可行性研究报告编制单位 可行性研究报告编制依据 项目背景 政策背景