次会议曾指出在长期稳定土地承包关系基础上，鼓励有条件地区积极探索土地经营权流转制度改革。在当前用地形势下，在政府尚未能全部对农民实施社会保障情况下，可以考虑允许集体经济组织保留非农建设用地进入市场流转，集体土地所有者可以自己身份，将建设用地予以出租或作价入股，农民可收取租金或参与收益分配。在这过程中，关键是要加强监督和管理土地用途，控制非农建设用地转让过程，建立合法利益分配机制。在条件成熟时，可允许乡镇企业村民宅基地流转，建立城乡土地置换机制，通过给农民定利益来换取经济社会发展所需要土地空间。完善政策，解决失地农民利益保障问题失地农民利益保障是城市化过程中存在重要问题，城市化建设不能牺牲农民利益，但也不能过多地提高建设成本，而是要根据城市自身经济实力合理推进城市化进程，做到既能保障失地农民合理利益，解决他们离得开土地进得去城市在城市中留得住问题，又能保证城市可持续发展。继续完善征地补偿政策应当根据实际情况解决好以下问题是要继续完善有关征地立法工作较为薄弱征地补偿劳动力安置等规定，使之更明确更具体可操作更强。二是要在征地补偿上尝试新办法，可考虑直接借助于市场交易机制，按照市场形成集体建设用地价格来确定补偿标准，从而提高农民生活和水平，使他们广泛参与分享工业文明和城市文明。三是要严格依法行政，遵守法定补偿标准和程序，增加政策透明度和公平公开程度。健全农民社会保险和基本生活保障制度在城市化过程中，失地农民利益保障应当包括基本养老保险医疗保险最低生活保障等基本内容。首先是要在时机成熟时，扩大城市社会保险适用范围，实现城市和农村社会保险接轨，提高失地农民社会保障水平。其中，社会统筹账户部分缴纳费用应从征地补偿金里次性支付。个人账户部分则由失地农民和雇佣部门共同建立。其次是要实行失地农民城市最低生活保障。完善就业保障机制，促进失地农民非农就业是要强化职业教育和职业培训，建立人员培训网络，根据不同年龄和文化层次，提高失地农民职业技能。二是要打破城乡二元就业体制，取消就业中城乡户籍歧视，实现城乡统就业。三是要积极为失地农民开拓就业途径，如组织劳务输出发展劳动密集型服务行业等。儋州市城市建设现状及其规划发展情况儋州市位于海南岛西北部，西和北濒临北部湾，东邻临高和澄迈，南至东南靠琼中和白沙，西南与昌江接壤。陆地面积平方公里,人口万人，辖个镇，个村居委会，境内有个国有农场，市政府驻那大镇。其是海南西部地区经济交通通设成为全市政治文化商贸中心区。本项目就是在这样环境背景下提出建设。项目建设必要性加快城市建设，率先基本实优配置。土地资源配置管理，即通过土地征用划拨和市场手段将土地资源配置到各个土地使用者手中。但在在企业自行招商和存量土地分散进人市场情况下，个体追求是个别土地利用效用最大化并非整体效用最大化，因此，要实现上地利用配置职能，首先政府必须掌握土地供应源头。土地储备制度实施，使分散土地重新集中在政府手中，为其进行资源配置和规划实施提供保证。在土地储备体系运作过程中，由于实行规划优先政策，加上集中统前期开发和土地整理，使土地利用有关政策和要求得到切实贯彻落实。随着社会经济迅速发展，城市建设用地需求非常旺盛，土地供求矛盾日益突出，但同时城市中存在大量存量土地和低利用度土地。通过土地储备制度实施，能够真正实现统规划统配套统开发统建设统管理，激活了存量土地利用价值，提高了城市土地资源配置效率。同时，些环境较差规划条件不理想以及闲置土地通过储备重新利用，较好地实现了土地再开发和再利用。土地储备对实现分配公平作用土地利用分配公平目标是指社会各阶层各部门各成员在土地利用中能获得公平对待。但要确定个统公平标准是很难，也几乎是不可能。经济学中般理解公平含义应是机会均等，即指在市场竞争中让大家处于同条起跑线上，全都按照自己能力与努力程度来进行竞争，尽管竞争结果有差异，但出发点相同，这就可以理解为公平了。通过土地储备体系建立，政府掌握了城市土地统收购权和垄断供应权，对于各种经营性用地在个公平公开公正城市土地市场中通过招标拍卖等方式有偿出让土地使用权，分不同区位条件和地段优劣向使用者收取土地使用费，从而使土地使用者在经济活动中站在了同起跑线上，这实质上是土地分配在价值取向上机会均等。土地储备对社会发展作用土地利用要有利于社会发展，要为社会公益事业和社会基础设施建设提供良好土地利用保障。公共目对土地利用要求突出体现在耕地利用与保护生态环境建设与保护以及体现区域整体利益公共基础设施建设等方面，而这些是以追求利润最大化为目标市场机制和在这机制支配下个别土地利用行为所不能做到，必须由代表社会公共利益土地利用规划和城市规划加以控制。但城市土地开发散乱差状况长期困扰着城市规划建设和管理，旧城改造中也会造成许多盲点和难点，影响城市形象和面貌，只有通过代表政府土地储备机构从规划优先角度出发，以实现社会整体利益为目标，对企业需盘活土地及旧城需改造地块进行收购整理，从机制上消除土地供应过程中为顾忌企业困难和旧区居民安置而影响城市规划实施，减轻政府在实施城市规划方面压力，确保规划权威性。同时，城市土地储备制度通过土地前期开发实现了土地增值，并且可以将土地增值收益归入政府财政，增加了政府土地收益，为区域发展与社会经济发展积累大量资金，政府有了足够财力进行基础设施建设，使城市交通绿地基础设施和公共设施建设步伐加快，提高了城市居民公共福基本原则。能够改善城区土地供给结构及合理优化配配置，加快城区建设和繁荣，提高城市化水平改善开发城区房地产行业招商引资环境，推动城镇区域经济发展而且能够发展那大镇区及周边各乡镇相关产业，提高城镇居民生活质量和水平，推进小康社会建设进程，构建和谐社会。因此项目建设是必要，也是十分迫切建设方案在技术上和经济上均是合理可行。提出建议本项目前期准备工作已基本就绪，应尽快进行初步施工设计等后续工作，使项目顺利进行。项目建设对安全性要求比较高，其安全重要性不言而喻，在工程设计及施工时必须严格按照有关技术规范执行，保证项目运行时安全性。项目主要风险来自社会安全性风险和技术与管理风险。建设单位应加强管理力度，积极推行先进管理办法，组建支精干高效专业配套齐全管理队伍，加强工程管理，统调度指挥，争取通过有效管理避免风险。台风雨季影响及其它不可抗拒因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细可行施工组织计划，尽量避免在台风降水季节施工。项目施工区域属城镇区，要尽可能多地考虑邻近生活区或商业区及项目区域正常交通需要，妥善做好建设期间交通组织和施工时间安排，做好环境保护工作和安全工作。鉴于项目较好经济效益和良好社会效益，建议相关部门紧密配合，加速推进，尽快落实资金，使这工程早日完成，早见效益。还缺乏必要政策依据。被征地农民后续保障问题在我国，集体土地对于农民而言，不仅是生产资料，还是保障资料，农民土地有三重功能使用权功能就业和发展功能社会保障功能。土地征用是对土地使用权和所有权永久性剥夺，农民将永远失去土地使用权和经营权，失去生活可靠来源和保障。按照目前新安置政策和基本生活保障政策，虽然农民可获得定基本生活保障，但其社会保险还未能真正与城镇社会保险制度相接轨，其每月生活补助费远远低于城市最低生活保障水平，而大多数农村人口文化程度低，技能缺乏，就业观念落后，其求职和就业能力较低。征地后，如果没有合适生计，将成为城市中新贫困人群。完善城市化进程中用地和失地农民保障制度政策合理规划，采取科学可持续发展土地资源利用政策在城市化进程中，需要我们通过市场经济机制合理利用土地，做到既最大限度地满足社会物质生产和生活对土地需求，促进土地合理布局，实现土地供需平衡同时又要保护耕地，目录第章项目总论项目概况可研报告编制依据可行性研究报告结论及建议第二章项目背景及建设必要性项目背景项目建设必要性第三章市场分析及建设规模市场分析建设规模第四章项目选址及其建设条件项目建设地点项目建设条件第五章建设方案方案综述基础设施建设项目开发建设基本要求土地供应方案第六章环境保护项目地址与环境现状项目建设对环境影响环境保护治理方案环境影响评价结论第七章工程招标招标原则招标范围招标组织形式招标方式第八章机构设置及劳动定员组织机构与劳动定员建设管理第九章项目实施进度建议第十章投资估算与资金筹措投资估算资金筹措第十章财务分析财务分析原则和方法土地出让金收入估算成本计算财务盈利能力待遇。土地储备制度还缓解了城市建设对城市郊区农地需求。保护耕地是我国基本国策之，为此必须严格控制城市用地外延扩张趋势。实施土地收购储备制度后，土地供应计划性增强，可以限制利用率低配置不合理城市存量土地开发利用，增加城市建设用地有效供给，化解城市建设对城市郊区农用地需求。土地储备对环境质量作用土地利用环境质量目标是保证定数量绿地控制土地利用强度，防止建筑物与人口过度拥挤合理确定土地利用布局，避免土地利用相互干扰和土地污染。实施绿化土地，无明显直接经济效益人口密集居住条件差旧城区改造由于开发难度高成本大，因此只能由政府出资土地储备机构实施。土地储备机构还可以对严重污染环境影响周遍土地使用者企业进行收购或土地置换。通过土地储备可以综合考虑耕地资源保护与生态环境保护，努力做到人与自然和谐，保证环境质量目标实现。土地储备对土地市场及地价影响分析从土地市场供需角度而言，国外土地储备制度产生于卖方市场，而我国则产生于准买方市场，即土地资产广泛分散于国有企事业单位。在以往土地交易管理制度和法律法规规定下，划拨存量土地使用者可以通过补办出让手续渠道向土地市场供地，成为合法土地供应者，这使得城市存量土地供应市场成为多头供应买方市场。在这种市场背景下，方面，使政府难以实现对城市土地供应高度垄断，削弱政府宏观调控土地市场能力，造成城市土地供应总量失控，国有土地资产大量流失土地市场运作不规范及土地招标拍卖制度难以推行另方面，由于交易过程成本过高，以及土地使用者对土地价格不切实际期望，在买房市场条件下，这些存量或低度利用土地实际上很难真正进入市场流通。同时，相当部分划拨土地以各种形式非法入市形成隐性土地市场，扭曲了价格信号，扰乱土地市场健康发展。通过土地储备，政府掌握城市土地统收购权和垄断供应权，使政府能够把分散土地重新集中起来，使城市土地批发权牢牢掌握在政府手中，不仅可以确保土地供应合法性，减少违法用地非法转让买卖等现象发生，而且增强了政府对土地计划供应和调控能力，并有效地调控土地供应规模和节奏，逐步建立公开公平公正土地市场。准确地说，我国多数城市现行土地储备制度实际上包括了土地征用收购收回整理储备和供应等系列行为规定