营造贵族气质欧式风格，体现其气度非凡，传承其典雅浪漫精致新古典主义高尚生活方式。三尊贵突出城市特点彰显不凡气质本项目通过艺术化建筑设计语言，结合材料质感和色泽完美运用，采用了些欧式建筑风格，运用了庄重清新新古典主义语汇，但又充分倾注现代设计理念。试图创造个轻松宜人居住氛围，打破般高层建筑单调缺乏质感建筑形象，给人以华美与高贵感受。四吸引人流商务广场综合市场。通过建设商业广场，引入理想之家，将人流吸引至本地块。五孕育商气商业配套。通过完善商业配套酒店银行咖啡茶吧蓝领寓所等，使人流留在地块，带动整体商机。六运营经济广告带动商业。良好宣传是商业生存重点，将广告牌融入市场建筑立面设计，既丰富了立面效果，又能以广告带动商业，大大降低商业经营户运营风险，为市场成功奠定基础。七居住理念生态环保。小区设计上以生态环保为第要素，将小区设计在层，高层设计为层将城市喧闹挡在了裙房。六规划结构规划结构本规划根据用地特点及功能需求，从实际出发提出整体与分散式规划结构。整体即中间区，区域主体。北面设高层及商业，东南面设支路，把小区整体分成两个部分。二功能布局北两侧地块沿路设为商铺，地块由内道路分割形成开敞空间两侧布置商辅。三业态布局在商业业态上既规划了以购物为主商辅也规划了线形进入住户。各种业态可以满足不同消费者不同需求，并产生集聚效应和规模效益。七道路系统规划用地南侧为次级车行道路，车流量较北侧小，受噪音与车流干扰少，适合布置小区机动车主要出入口，方便出行。道路设计基地周边结合城市道路设置消防环道，车行道宽度米采用单行道方式。二停车规划机动车停车规划对居户来说非常重要，商业区设置外围停车场，分块布置均匀，使每幢楼从不同角度都能享受停车场，并拉动人气。三流线规划本地块机动车流主要分为住区车流和商业建筑车流两种。为了减少两者间相互干扰，设置出入口。小区内主要道路在商业房背面，小区道路与商业道路共同形成环形通道。八建筑设计引导建筑群体布局建筑群体布局严谨，既解市场风险能力越好。投资回收期累计净现金流量开始出现正值年份数上年累计净现金流量绝对值当年净现金流量投资回收期税后年，税前为年。以上各项指标与项目基准水平相当。三盈利能力分析项目年利润总额为万元。按所得税率计算，应交所得税万元，该项目税后利润为万元。经测算，本项目投资利润率投资利税率如下利润项目投资利润率投资额利润税金项目投资利税率投资额根据测算，此开发项目投资利税率为，投资利润率为。项目收益水平较高。四财务评价财务评价指标表明，本项目实施后在达到预期投入产出效果情况下，项目全部投资财务内部收益率为所得税后，财务净现值为大于零，投资回收期为所得税后年，根据项目投资性质，项目在财务上可以接受，抗风险能力较强，有较好经济效益。五不确定性分析盈亏平衡分析本项目用盈亏临界作业率表示盈亏平衡点为，即当项目销售量达到平方米平均时就可保本，大于平方米平均时就可盈利。本项目安全经营率为，经营安全状态很好,因此本项目抗风险能力较强。本项目目标利润敏感性分析选取了与项目目标利润密切相关几个变量商品房售价单位变动成本固定成本建筑面积投资额和销量。并对目标利润进行了单因素和多因素变动敏感性分析。表销售量总成本销售额不含税固定成本可变成本盈亏临界点销售量盈亏临界点作业率安全边际安全经营率图销量收入或成本万元总成本销售额不含税固定成本可变成本财务净现值和内部收益率敏感性分析有关财务净现值和内部收益率敏感性分析选取了以下几个与项目紧密相关因素项目总投资增加，商品房销售额减少，项目建设周期延长。单因数变化对利润变化影响程度表因素利润为敏感系数数值单方售价单方变动成本固定成本销售量建筑面积投资额多因数变化对利润影响表表因素方案方案二变化幅度利润变化幅度利润单方售价销售量建筑面积投资额利润比正常情况增减通过分析，在当前商品房销售市场竞争激烈情况下，只有努力节约工程投资，加强工程建设管理，缩短工程建设周期，采用最佳经济合理建设方案，是取得良好效益重要途径。第十章经济和社会稳定评估本项目为房地产项目，属于核准制项目，根据建设项目经济评价方法与参数第三版要求，本项目可不进行经济费用效益分析。经济影响分析泗阳县目前正处于城市化进程阶段，商业和住宅房需求量比较大，本项目总建筑面积为平方米。项目建成后可缓解泗阳县城房地产市场供应压力，为市民提供更多选择购买房产机会，同时对房地产行业发展起到积极作用，而且建设具有良好社会效益和经济效益。本项目实施对促进泗阳县国民经济持续稳定增长促进泗阳县城乡体化进程美化区域环境改善人民群众生活质量都有着积极意义。三项目建设目明确，建设条件具备，建设规模及方案合理，资金来源有保障。第二节建议本项目建设周期为个月，要安排好规划方案外，注重建设资金筹措，统筹合理地安排建设内容和进度二项目建设过程中要避免对周边环境影响，对建设工地工程运输通道进行有效隔离三建设单位应委托有关单位做好环境评价及地质灾害危险性评估工作四加强与规划国土环保供水供电电信消防交通等相关部门联系，使项目建设既能满足相关法规，又能尽快积极办理相关事宜。以利于本项目顺利实施。宅销售情况及用地指标和日照影响，整个地块以多层建筑为主，沿北京北路布置高层住宅和商业建筑。建筑间空地可考虑地面生态停车和景观休闲两种作用。东西两侧采用集中停车场地和植物布置形成室外空间围合。商业区设置外围停车场，分块布置均匀，使每幢楼从不同角度都能享受停车场，并拉动人气。项目总体规划为较为均匀式分布，分功能区。三规划依据泗阳县城市总体规划二工程建设标准强制性条文三用地红线及现状地形图四江苏省城市规划管理技术规定五中华人民共和国城市规划法六城市规划编制办法中华人民共和国建设部令第号七民用建筑设计通则八建筑设计防火规范。九国家相关规划规范。四规划原则标志性原则从城市景观角度地块设计，力在创造具有吸引力空间与界面，使人们多层次地亲身体验到身处这样个场所中独有地域特征与吸引第章项目概况项目名称泗阳亚泰观晟国际建设项目建设单位宿迁市亚泰房地产开发有限公司项目性质新建总投资万元项目法人龚建昌项目负责人袁亮联系人第节项目情况项目名称泗阳亚泰观晟国际建设项目二项目性质新建三建设地点泗阳亚泰观晟国际工程位于泗阳开发区中心位置，地块东临丽景雅苑项目，南临重庆路，西临金苹果服饰公司，北临北京东路。周边北侧为北京东路，路对面为千仞岗服饰公司厂区,东侧为正在开发建设丽景雅苑项目,西侧为金苹果服饰公司厂区,南侧为重庆路，路对面为厂区总用地面积平方米,约为亩。用地北侧核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,北京东路为条城市主要道路，车流人流量较大，具有较大商业价值，因此北侧适合布置商业功能由于北侧面临城市主要道路比较宽阔，受日照限制较小，可以布置高层住宅在北侧中部布置为小区主要步行出入口。项目地交通便利，地理位置优越。本设计设定有高层项目主要用于安置周边拆迁户，本项目在整个泗阳县房地产业中所占比例很小，不会对泗阳县房地产业产生垄断。本项目属于房地产开发项目，项目建成可拉动泗阳县经济增长，带动相关产业发展。二社会影响分析本项目可为国家和地方政府缴纳税金，对促进区域经济和国民经济发展具有积极推动作用。房地产类项目在建设期间宜解决社会底层劳动力就业问题。项目建设必然会对当地环境带来定影响，主要是对废气废水固体废物和噪声处理不当产生影响。只要在项目建设过程中予以高度重视，即可减轻。此外，房地产开发属于般性成熟性污染性小项目，不会对社会造成大环境影响。而且该项目建设后绿化美化亮化了当地城市环境。项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大项目建成后可以提供个合理舒适温馨健康居住环境。房地产开发主要风险般包括政治风险与政策风险宏观经济市场风险资金运作风险企业风险等。三项目风险因素分析自然风险。自然风险是指由于自然因素不确定性对对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。本项目所在区域自然风险基本上不存在。二政策风险。国家对房地产行业继续采用调控政策，对房地产税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行低收入阶层采取有限补贴政策，住房制度改革环保政策变化建筑安全条例变化审批手续过程法律变化以及政府对房地产投资等政策影响不确定性，都会对房地产开发和需求发生影响。因此，政策因素对该项目开发效益会产生定影响。三宏观经济风险。由于国家经济形势如市场需求购买力利率税率汇率等变动导致房地产开发商经济上损失而造成风险。四区域市场风险。推盘策略选择。推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏观上出现不景气局面，则销售价将达不到预期价格，影响整个投资回报率。本项目风险防范应注意以下加强对国家政策和宏观经济认识和关注度，以及对国家可能发生宏观经济调控程度进行预测，以做好相应防范措施。二加快项目立项和前期策划设计准备时间，加快各项工作协调。三进步对本区域社会情况当地经济消费程度以及市场进行详细调查，把泗阳县房地产市场运作规律吃透，做好各项招商准备工作。四加强财务宏观调控，衔接好资金周转，减轻财务负担。通过以上各项措施，可以有效防范风险，顺利完成项目，实现预定目标。第十二章结论与建议第节结论本项目符合泗阳县城区总体规划及房地产业规划。二本项念，采用了些公寓建筑元素大挑檐，丰富屋顶轮廓线，宽大阳台，尺度宜人架空，结合暖色调屋面陶瓦，具有颗粒质感墙面涂料和实木雨棚格栅等，体现出种建筑基调，温暖亲切中又不失优雅。五社区服务商业设施在满足功能要求前提下，商场内部设置了多个中庭，保证了良好购物环境。在商业裙房屋顶，设置绿化健身设施及晨练步道，既满足居日常民生活需求，同时也给居民个开阔休闲健身场所，为小区居民创造了个安静安全舒适生活环境。六创新四新设计理念为提高建筑总体水平，带动相关产业发展，拉动国民经济增长，在设计中推广应用住宅新技术新工艺新设备新产品，逐步形成符合市场需求以及住宅产业发展方面住宅建筑体系，推进住宅产品系列化开发系列化生产商品化配套供应。住宅智能化系统与国际互连网络连接。可通过用户内终端享受物业管理中心所提供服务，如购物医疗保健咨询家庭教学了解市场宅销售情况及用地指标和日照影响，整个地块以多层建筑为主，沿北京北路布置高层住宅和商业建筑。建筑间空地可考虑地面生态停车和景观休闲两种作用。东西两侧采用集中停车场地和植物布置形成室外空间围合。商业区设置外围停车场，分块布置均匀，使每幢楼从不同角度都能享受停车场，并拉动人气。项目总体规划为较为均匀式分布，分