房则以东西大街中央大道为主，以国贸大厦中国人寿万邦时代广场等标志性建筑向南推移，以运达市场义乌商场向北推移。随着城市规模扩大，城市发展多元化发展，汉中市商业用房以万邦时代广场为高档商品聚集区，运达义乌为中低档商品聚焦区。商业用房需求分析随着汉中市经济发展，汉中对外交流越来越频繁，汉中市在大中国经济棋局下战略地位逐渐被突显。汉中市位于中国中心，是南北经济东西经济交汇地，许多南方企业在汉中投资建设分公司，以汉中市为基础，逐步向西北扩张。商业投资加大和流通成本降低给汉中带来了前所未有发展机遇，这就要求汉中市有相当规模商业区以适应经济高速发展，从而拉动了商业用房市场巨大内需。第页市场竞争环境分析比较地域和规模，威龙综合大厦是市区西北端规模较大商业用房，商业竞争较小。建设规模本项目拟开发建设栋综合商业用房，占地面积，总建筑面积，容积率，建设密度。第页第章场址选择建设地址及概况建设地址本项目位于汉中市城西，青龙路西段以南西环路北段以东前进西路以北区域内，东临村民住宅。本项目地理位置优越，人气旺盛，交通休闲娱乐十分便利，升值空间大，发展前景广阔，富有开发投资潜力。占地面积本项目总用地面积亩。汉台区概况汉台区位于陕西省南部，是陕西汉中市城市中心区。全区辖镇乡个街道办事处，个行政村，个社区，总面积平方公里，其中耕地面积万亩人口万，其中非农业人口万。自然状况汉台区时国家级历史文化名城，这里历史文化遗存丰厚自然资源丰富自然风光优美。在这块天汉土地上，留下了丰富文化遗产，其中褒斜栈道石门及其摩崖石刻被列为国家级文物保护单位，古汉台拜将台灯处古迹被分别列为省级区级文物保护单位。第页汉台区属北亚热带积分气候区，冬无严寒，夏无酷暑，动植物生长环境得天独厚，被专家论证为水稻最佳生长区有天然植物基因库和天然药库之称，也是重要畜禽和水产品生产基地。汉台是汉王朝发祥地，有天汉天府之美称，历史悠久，文化灿烂，其自然景观和人文景观为世人瞩目，区内有全国重点文物保护单位褒斜栈道石门及摩崖石刻，石门十三品被誉为国之瑰宝书法宝库。有省级重点文物保护单位拜将坛与饮马池明珠桥汉中府文庙宝峰寺天台山汉南书院。有区级重点文物保护单位处。历史文化名城纪念地处。现存古遗址有褒斜栈道山河堰古汉台拜将坛饮马池瑞王府等古建筑有东塔汉中府文庙汉中府城隍庙琉璃照壁明珠桥户头桥等风景名胜有天台山哑姑山磨子桥等有兴元湖莲花池及天台山森林公园三座公园。经建筑风格独特，外形美观大方，在欧陆风格基础上，加入现代主义建筑符号。在总体规划上建筑风格呈现欧洲建筑典雅人文特征，用名称投资额万元占总投资比例估算说明建筑工程费工程建设其他费用基本预备费工程费用和其他费用建设期利息建设投资总额资金筹措本项目总投资万元，建设资金来源为企业自筹资金万元，申请银行贷款万元。第页第章财务评价编制说明评价方法国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版。财务评价基础数据与参数选取财务价格财务评价是对拟建项目未来效益和费用进行分析，采用是预测价格。预测计算期内相对价格变动和价格总水平变动通货膨胀或通货紧缩不是很大，为简化起见，生产运营期投入品和产出品选用固定价格进行财务评价。税费本项目财务评价涉及税费主要有营业税所得税城市建设维护税和教育费附加等。根据企业执行税务征收政策，营业税税率为城市建设维护税为教育费附加为所得税税率为。项目计算期财务评价计算期包括建设期和经营期。本项目建设期年，房屋建筑寿命期为年，综合考虑各种因素，确定项目经营期为年，因此项目计算期为年。财务基准收益率第页参考本行业近年平均收益水平，并考虑项目风险因素，设定为。固定资产残值率按形成固定资产原值计算。采用直线折旧法，年折旧率为。有关说明计价货币为人民币。项目租金按每三年递增出租情况按前三年情况估算。为了方便说明，文字中参考经营期第三年数据。在计算中，由于保留小数位数缘故，些合计项显示数值与单项显示数值累加之和不致，并非计算有误。经营收入二层商业用房租金收入租用面积，按元计算，年租金收入为万元。公寓租金收入租用面积，按元计算，年租金收入为万元。经测算，本项目第三年经营收入共计万元。成本费用估算管理费用管理费用主要为组织策划和管理本项目经营活动所发生各种费用。项目年管理费用按年经营收入估算为万元。第页折旧按年计提折旧，年折旧费为万元。财务费用本项目申请长期贷款万元，年利率，财务费用共计万元。销售税金和利润测算销售税金项目开发完成后，可出租房产建筑面积，实现经营收入万元。营业税率按计算，向国家上缴营业税万元。所得税及企业留利项目预计可实现利润总额万元，按税率计算，应纳所得税额为万元，项目净利润为万元。现金流量分析现金流量是以项目作为个系统，反映项目在整个计算期包括建设期和生产经营期内现金流入和流出，计算项目投资财务内部收益率财务净现值及投资回收期等指标，考察项目投资本身所具有盈利能力。经估算，本项目内部收益率为，动态投资回收期年含年建设期，静态投资回收期年含年建设期。项目财务内部收益率高于财务基准折现率，因此，项目财务上可行。项目效益分析第页总投资利税率开发总投资利税总额总投资利润率开发总投资利润总额销售收入净利润率营业收入利润总额从以上分析结果看，项目开发对国家地方和企业都有显著经济效益，投入产出比较高。项目开发经济财务方面总体可行。偿债能力分析按照方益率为，动态投资回收期年，静态投资回收期年，项目抗风险能力较强，投资回收期合理，具有较好投资价值。综上所述，我们认为汉中市汉台区威龙综合大厦建设项目必要性理由充足，市场前景看好，建设条件成熟，社会效益和明显，总体方案可行。第页附表项目经营收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年经营收入商业用房租金收入出租面积单位年租金元公寓租金收入出租面积单位年租金元二经营税金及附加营业税城市维护税教育费附加第页附表损益表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年经营收入经营税金管理费用折旧财务费用利润总额应税利润所得税税后利润累计税后利润销售净利润率投资利润率第页附表现金流量表单位万元序号项目建设期经营期合计现金流入销售收入回收固定资产余值现金流出开发建设投资经营费用经营税金及附加净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值财务内部收益率财务净现值投资回收期年动态静态第页附表借款偿还计划表单位万元序号项目合计建设期经营期借款年初本息余额当期借款当期应计利息当期还本付息其中还本付息期末余额还本资金来源当年可用于还本未分配利润当年可用于还本折旧和摊销以前年度结余可用于还本资金计算指标利息备付率偿债备付率我国国民经济支柱产业之，经过宏观及区域市场研究报告分析，我们可以看出整体汉中房地产及区域市场有如下表现宏观经济形势较好，汉中近年来经济发展速度十分猛烈，市民生活水平不断攀升。汉中市经济以传统商贸向商业中心逐步发展。汉中房地产长期处于起步发展阶段，宏观调控虽然对市场有短暂影响，但目前市场稳步上升态势已成定局，汉中房地产泡沫甚微，整体市场建设基本遵循国六条。第页汉中房地产市场主流产品呈现以市中心和江两岸区域为中心，由高向低分布特点主要项目密集分布在老城区内及江边从汉中市城中东西南北及高新区分布看，以城中江边均价较高，城西城东次之，城北最低。汉中高端市场从前期点式分布趋向板块发展，逐渐形成并为人所接受板块。虽然大量外地开发商入汉中整体带动了汉中房地产发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产发展水平仍嫌落后，市场存在相当空间和机会。④汉中市人口分布以城中城南区目录第章总论项目背景项目概况第章市场分析与建设规模汉中市房地产市场分析汉中市商业用房市场分析建设规模第章场址选择建设地址及概况建设条件第章建筑方案建筑设计指导思想与原则项目总体规划建筑方案第章环境影响评价环境质量标准项目对环境影响施工期间环保措施环境影响综合评价第章劳动安全卫生及消防安全卫生危害因素分析劳动安全设施及措施消防第章项目管理核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章项目实施进度计划建设工期项目招标项目实施进度安排第章投资估算及资金筹措投资估算依据建设投资估算资金筹措第章财务评价编制说明经营收入成本费用估算销售税金和利润测算现金流量分析项目效益分析法与参数有关规定，本项目偿债能力分析计算了利息备付率偿债备付率以及资产负债率指标。利息备付率按照方法与参数规定，利息备付率系指在借款偿还期内息税前利润与应付利息比值，它从付息资金来源充裕性角度反映项目偿付债务利息保障程度，按下式计算式中息税前利润计入总成本费用应付利息。对本项目计算表明，在项目建成实施后，正常运营年各年利息备付率均大于，说明项目具有偿还银行借款利息能力。偿债备付率按照方法与参数规定，偿债备付率系指在借款偿还期内，用于还本付息资金与应还本付息金额第页比值，它表示可用于还本付息资金偿还借款本息保障程度，按下式计算式中息税前利润加折旧和摊销企业所得税应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用全部利息。对本项目计算表明，在项目建成实施后，正常运营年各年偿债备付率均大于，说明在设定条件下项目基本具有偿还银行借款能力。财务评价结论经测算，各项财务数据和评价指标表明，本项目盈利性较好，能为企业增加较大利润，为国家增加定税费，同时具备较强抗风险能力。全面衡量结果，认为本项目在经济上是合理可行。第页第章社会评价本项目建成后，将会给汉中市城市面貌增添新光彩，提高汉中城市品位，增强城市影响力。本项目集商铺公寓住宅为体，建成后将在当地形成极好商业氛围，有利于该地段繁荣，从而策应全市形象进步美化。通过本项目实施，将有效节约集约用地，解决当前土地供需矛盾，合理调整和优化土地向二三产业倾斜，促进二三产业又好又快发展，实现财政持续增收，有效解决资金不足从而加快推进房地产建设，有效解决农村劳动力转移和再就业状况，快速带动下游产业发展，使产业结构和消费结构升级，促进社会事业快速发展。项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大项目建设需配套绿化等公共工程，可以绿化城市美化环境项目建成后，将为当地村民提供良好商业用房，为外来商户提供良好公寓住宅。第页第章研究结论本报告通过对汉中市汉台区威龙综合大厦建设项目展开系统可行性研究，具体内容包括项目建设背景和必要性建设地址和建设条件建设方案项目涉及环境保护消防和实施进度安排投资估算及资金筹措等方面综合分析，得出以下结论本项目交通便利，地理位置优越，发展前景良好