实施，来华旅游观光港澳台同胞以及外国客商逐年增加，旅游景点涉外宾馆饭店旅游服务事业日渐兴旺，肥牛火锅牛排等消费日渐增多，高档牛肉需求与日俱增。但实践已证明，我国杂交改良牛，经专门化育肥，也可以进行高档牛肉生产。尽管我国牛肉产量增长较快，且价格与产量并行增长。但高档牛肉满足不了国内市场需要，这类牛肉原料以前主要靠进口近几年，我国每年还要从国外进口些。从而来满足国内高级宾馆饭店和部分高收入阶层人士消费。目前，国内高档牛肉主要依赖进口，有很大缺口，市场广阔即便是优质牛肉，也呈现出供不应求局面。肉牛养殖是国家大力提倡扶持发展产业，在农业生产结构和畜牧业生产结构调整中，属于重点发展产业，发展肉牛养殖符合国家农业政策。发展肉牛业可以成分地利用地方饲料资源，变资源优势为商品优势。加上种植业结构逐步调整为粮经饲三元结构，增产饲料潜力巨大，为发展肉牛业提供了强大资源保障。肉牛所用饲料都是粗饲料，头肉牛年可以消耗吨秸秆，是解决农村秸秆出路，变废为宝，增加农业效益，建设生态农业，实现农业可持续发展重要产业。目前河南农村，农民养头肉牛可盈利元。而且肉牛养殖项目辐射区域内刚性需求，借鉴区域热销产品为自身主力产品线，结合自身整体定位，在区域热销产品基础上严格控制面积，有效控制总价，为后期实现高单价留足空间。借势有不同项目东侧紧邻占地接近亩，总建筑万成熟社区，且拥有幼儿园会所以及商业街，充分利用其成熟配套资源，解决自身规模小配套不足问题托斯卡纳项目采用是意大利建筑风格，并主张半围合组团布局，在规划设计上，本项目也可以采用意式风格，与托斯卡纳项目有机融合，同时组团式围合更有助于提高容积率，但建筑形式，特别是外立面繁杂程度会带来较高建安费用，主张从简约入手求不同。客户定位项目客户主要以区域内首置客户为主，辅以首改客户。核心客户为区域内首置客户和高新区首置客户，包括区域内厂企职工自由职业者，小生意人和在此区域生活多年外来务工等工薪阶层，重要客户以区域内首改客户为主，主要为区域内原来老企业工厂改善型客户，边缘客户为区域外溢型客户，主要来自与区域相邻金水区惠济区等。产品定位项目采用跟随者竞争策略，在产品定位上以满足首置需求为主，兼顾首次改善性需求，遵循政策，控制产品面积以控制总价。户型面积面积占比合计房廉租房两房三房价格定位项目可以略低于区域主流价格入市，制造价格优势同时项目不应脱离区域价格体系。从区域在售项目价格来看，主要项目成交价格均在元以上，且在这样价格下实现产品快速销售，因此建议项目目前售价线电视宽带入网费客户自理。绿化配套建设费用包括样板区销售区绿化，景观绿化费用，园区土建安装，导视系统健身器材垃圾箱等，大门及附属工程，永久围墙，照明，道路广场建设费用等，按照占地面积每平米元计算。开发期间其他费用按投资总额计算。销售费用安置部分按照销售额计算，对外销售部分按投销售额计算。不可预见费用按投资总额计算。管理费用按投资总额计算。开发期间税费包括营业税，总销售额城市维护税，营业税教育附加费，营业税印花税目前已免除。财务费用目前尚不明确是否向外界借款，财务费用暂不计入开发成本。销售收入只计住宅和商业销售收入，多层按照元，商业按照元计算销售收入住宅安置部分按照客户心理承受价位低于市场价元，即元计算收入，会所和幼儿园以及公建配套不对外销售，所以只计成本，不计收入。二地价承受能力分析建筑面积按照容积率计算。销售价格按照价格定位推算价格计算，多层按照元，商业按照元计算销售收入，安置部分按照客户心理承受价位低于市场价元计算地价承受能力安置剩余部分，按照常规房地产开发销售模式计算地价承受能力，房地产开发常规利润率之间，按照常规利润率计算利润率到变化对地价承受能力影响。另外由于目前房地产形势不景气，购房者持币观望，降价呼声越来越高，所以也要考虑降价对地价承受能力影响。安置部分地价承受