长率为。全年农村居民人均纯收入元，比上年增长城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。农村居民家庭恩格尔系数为，城镇居民家庭恩格尔系数为。作为湖北省域副中心城市，宜昌近几年经济发展势头良好，产业结构合理，年，宜昌市实现生产总值亿元，比上年增长，这数值已经超过宜昌市十五规划提出亿元目标，提前完成规划目标。良好经济发展形势为项目达到预期目标奠定了坚实基础。宜昌市城市定位及发展潜力城市定位世界著名水电能源基地和旅游名城，长江中上游区域性中心城市，湖北省域副中心城市。年清光绪二年宜昌被辟为我国最早通商口岸之，年清朝政府在宜昌设立海关，英日美德意法等国也相继设立领事馆和商行。宜昌地理位置居中，在长江经济带中，宜昌东接武汉，西连重庆，是东部发达经济科技与西部丰富资源结合部，是国家实施西部大开发战略由中线进入西部起点，处于南北经济文化交往东西资源要素对流交汇处和过渡地带，历来是重要商品物资集散地。随着我国对外开放由沿海向内地梯次推进，长江开放开发西部大开发战略实施和三峡工程兴建，宜昌处于承东启西战略部位，是重庆和武汉之间重要区域性中心城市。年月，宜昌市被国务院批准为沿江开放城市，所辖夷陵区兴山县秭归县被列为三峡经济开放区。近几年，宜昌市经济总量连续居湖北省第二位，宜昌商务经济发展中省域副中心地位初现端倪。现在宜昌，农村建设欣欣向荣，工业生产生机勃勃，城市面貌日新月异，市民生活安居乐业。宜昌城区，有雄伟三峡大坝和葛洲坝横锁长江，西陵长江大桥宜昌长江公路大桥和夷陵长江大桥等三座现代化大桥将宜昌南北两岸紧紧地连在起。宜昌境内蕴藏着丰富水能资源。正在兴建三峡水利枢纽工程位于本市三斗坪镇，东距宜昌市城区公里设计装机容量万千瓦，年发电量为亿千瓦时还有高坝洲电站水布垭电站等五个大中型水电站和已建成座小水电站，装机总容量将达万千瓦，年发电量亿千瓦时，从而使宜昌成为我国最大水电建设基地，并将成为全国能源中心。同时，宜昌矿产资源十分丰富，现宜昌境内探明矿物有种，占全国已知矿，占湖北省。宜昌市快速经济增长优越地理位置和丰富资源，造就了宜昌这个湖北省域副中心城市，未来发展潜力巨大。宜昌市相关规划宜昌市十五时期经济和社会发展总体要求与发展目标总体要求坚持以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，切实把宜昌经济社会发展转入科学发展轨。紧紧抓住最佳发展机遇期，努力实现全市经济又快又好地发展。坚持以高，达到同行业同产业国内先进水平。改革开放充满活力现代企业制度普遍建立，形成规范企业法人治理结附表。租金收入估算根据市场分析可知，该项目所处区域为新兴区域，还需要经历段时间市场培育过程。相信随着项目投入使用，该区域商务氛围逐渐加强，在未来几年后获得较好租金收入可能性较大。该项目大商业用于出租，出租均价元年•平方米为标准计算地下停车位租金标准为元天•个。考虑实际运营时可能出现定空置面积，将达产期达产负荷确定为。各年负荷按运营期第年，第年，第年达产年计算。综上，经测算正常达产年份年租金收入为万元。五星级酒店委托经营收入估算该项目建设五星级酒店采取整体委托经营方式经营。根据市场同类项目比较分析，确定酒店正常年份年委托经营收入为万元，酒店委托经营收入按运营期第年，第年，第年达产年计算。开发成本估算开发成本是指房地产产品销售出租委托经营时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转成本。该项目开发成本包括销售部分开发成本和出租委托经营部分开发成本。该项目销售部分开发成本根据权责发生原则，每年计入销售部分开发成本与销售进度和销售收入相匹配。则计算期第年为万元，第年为万元，第年为万元。该项目每年计入出租委托经营部分开发成本即为该部分资产每年应计提折旧。折旧年限按年考虑，残值率，直线法计提。出租委托经营部分固定资产原值为万元，则年出租委托经营部分年折旧为万元。运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目运营期间发生各种运营费用。主要包括管理费用和销售费用。该项目销售费用按销售收入计算管理费用按销售收入计算。财务费用该部分财务费用为开发投资借款在运营期产生利息。修理费用修理费用是指以出租或自营方式获得收益房地产项目在经营期间发生物料消耗和维修费用。该项目修理费按出租委托经营部分固定资产原值扣除建设期利息计算，则运营期年修理费用为万元。税金估算营业税金及附加估算该项目缴纳营业税城市维护建设税教育费附加和地方教育费附加。土地增值税适应税率为销售收入。因此，该项目销售部分和出租委托经营部分营业税金及附加按综合税率分别为计算。营业税金及附加具体估算，详见附表。所得税估算按照国家关于所得税规定，该项目缴纳所得税按利润总额计算。所得税具体估算，详见附表。利润及利润分配估算利润估算该项目利润总额为营业收入扣除营业税金及附加开发成本运营费用财务费用和修理费用后余额。利润总额扣除企业所得税后余额为净利润。利润具体估算，详见附表。利润分配估算在偿还借款期间，净利润额可不计提盈余公积，全部作为未分配利润用于当年借款偿还在还清借款后年份，除按比例提取法定盈余公积金外，此部分利润作为应付利润用于股利分配。估算结果详见附表。第十四章财务效益分析静态指标分析该项目投资产生利润包括三部分住宅写字楼住宅地下停车位及室外步行街销售产生利润大商业出租产生利润。酒店委托经营产生利润。由于出租和委托经营部分资产产生利润占项目率从敏感性分析结果可以看出，该项目经济指标对销售收入和开发投资变化较敏感，对出租及委托经营收入变化相对不敏感。但无论是哪种因素在变化幅度内，该项目财务指标都能通过判别标准。因此，该项目具有较强抗风险能力。从表表可知，在销售收入出租及委托经营收入和开发投资变化时，在还款期内各年利息备付率和偿债备付率指标均能满足还款要求。因此，对于偿债能力而言，该项目在整个还款期内具有较强抗风险能力。第十六章结论宜昌万达广场项目建设，将推动宜昌市房地产业向高品质和多元化方向发展，是遵循政策导向和市场发展必然选择，也是顺应市场需求必然结果，更是完善企业产品结构展现企业实力和增强企业竞争力客观需要。通过市场分析，表明宏观环境对该项目建设比较有利，区域市场为项目发展提供了良好预期和升值空间，项目自身市场定位和目标客户群明晰，营销手段多样，市场前景良好。因此，从市场角度分析，该项目是可行。通过工程分析，该项目选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防环保和劳动卫生符合有关部门要求。因此从工程角度分析，该项目实施是可行。财务分析表明，项目具有较强盈利能力和借款偿还能力不确定分析表明，项目具有较强抗风险能力。因此，从财务角度看，项目是可行。综上所述，该项目实施是可行。产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，人均生产总值达元。完成区域财政总收入亿元，增长。其中地方般预算收入亿元，增长。地方般预算支出亿元，增长。居民消费价格比上年上涨，其中食品价格上涨。商品零售价格上涨。固定资产投资价格上涨。工业品出厂价格上涨，其中生产资料价格上涨，生活资料价格上涨。原材料燃料动力购进价格上涨。农业生产资料价格上涨。房屋销售价格上涨，其中新建商品住宅价格上涨，二手住宅价格上涨房屋租赁价格上涨。年宜昌市实现规模以上工业增加值亿元，增长，其中内资企业增长港澳台商投资企业增长，外商投资企业增长。分轻重工业看，轻工业增长，重工业增长。电力化工食品医药三大支柱产业实现增加值亿元，占全市总量。年全社会固定资产投资亿元，比上年增长。分产业看，第产业投资亿元，比上年增长第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长目录第章总论项目概况开发商概况编制依据与研究范围第二章项目市场分析宏观环境分析区域市场环境分析区域房地产市场分析项目分析项目营销策略分析第三章建设条件分析项目地址气候条件外部配套条件第四章项目规模性质第五章工程设计建筑设计结构设计无障碍设计第六章公用工程给排水系统空调通风工程强电工程核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,弱电和智能化设计工程防雷燃气工程第七章环境保护项目环境影响分析环境保护对策第八章节能与节水节能节水第九章劳动安全卫生和消防安全与劳动保护劳动卫生安全保卫及消防设施第十章项目招标组织项目招标目招标原则及招投标方案第十章工程进度安排第十二章投资估算与资金筹措投资估算资金筹总利润比例较小，且周期长，与静态投资收益指标定义有出入。所以，本报告仅对该项目销售部分进行静态投资收益分析，出租和委托经营部分资产产生效益将通过现金流量分析予以体现。经测算，该项目销售部分静态指标如下所示。投资利润率投资利税率资本金净利润率因此，从静态角度分析，该项目具有较强盈利能力。现金流量分析根据不同角度编制财务现金流量表估算经济指标见表。表指标万元投资回收期全部投资税前年个月全部投资税后年自有资金税后从不同角度计算财务净现值均大于零，内部收益率均高于基准折现率另外，该项目税前投资回收期为年个月，税后投资回收期为年。因此，该项目具备较强盈利能力。详见附表和附表。债务清偿能力分析借款及还款方式分析该项目银行借款万元，预计于计算期第年全部借入。利率按年基准借款利率计算。初步确定还款进度与方式为借款偿还期年，计算期第年计息不付第年并支付，计算期第年分别偿还本金万元万元万元，还款期各年利息照付。债务清偿指标分析该项目债务清偿能力采用利息备付率和偿债备付率指标衡量。利息备付率指项目在借款偿还期内息税前利润与应付利息比值。它从付息资金来源充裕性角度反映项目偿付债务利息保障程度。正常经营企业项目，利息备付率应当大于，且越高越好。偿债备付率指项目在借款偿还期内，用于计算还本付息资金与还本付息金额比值。它表示可用于还本付息资金偿还借款本息保障程度。正常经营企业项目，偿债备付率应当大于，且越高越好。经测算，该项目各年利息备付率和偿债备付率指标如表。表年份计算指标利息备付率偿债备付率由表可以看出，该项目在计算期各年偿债能力指标均能够满足国家有关要求。因此可以认为，通过该项目产生收益按约定方式如期偿还银行贷款可能性很大。具体估算详见附表。第十五章不确定性分析不确定分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析是指通过计算项目盈亏平衡点，分析项目成本与收入平衡关系，判段项目对产品数量变化适应能力和抗风险能力。房地产项目般只在全部销售情况下进行盈亏平衡分析。在部分销售部分出租情况下，盈亏平衡分析没有实际意义。该项目为售租结合项目，因此，本次不确定分析仅做敏感性分析。敏感性分析是研究和预测项目主要变量发生变化时，导致项目投资效益主要经济评价指标发生变动敏感程度种分析方法。如果变量变化幅度