1、上县，亳州市的利辛蒙城县交界，东北与蚌埠市的怀远县相交。截至年，区域面积平方公里，人口万。淮南是座美丽城市，北滨淮河，南依舜耕山淮南市东部设立淮南东站，计划年底通车。现在每天停靠淮南火车站客车约有列。始发列车为淮南开往上海次，其他都为停靠车辆，都有相应停靠时间，旅客要提前进站。在市内乘坐路,路，路，路，路，路等公交车可到达火车站。淮南市火车站位于淮南市田家庵区舜耕中路。淮南站到达全国主要城市历时为合肥小时北京小时南京小时上海小时杭州小时太原小时福州小时汉口小时郑州小时石家庄小时济南小时淮南东站是合蚌客运专线。通过了解，目前淮南人绝大部分购房首选都是去山南新区。六项目定位分析目标客户定位分析以下从购买力地域消费观念范围分析定位目标客户。目标客户定位推导目标客户群拉升从整个淮南城市来看，这个城市有着相较其他城市更严重贫富差。。

2、言，向东为开发区大通，向西米是大润发超市。淮南市，是个呈东西走向城市，国庆东路是连接淮南主城区主要干道之。车流量，人流量较大。二项目现状项目现阶段为厂区，部分已经拆迁。整个奔牛机械厂占地亩。项目东南侧为淮南联合大学东校区，约占地亩，以及栋原厂区宿舍楼为原华联机械厂留守处。与联合大学以及职工宿舍楼相关搬迁工作已经初步达成共识。只要项目开始，搬迁工作即将顺利进行。三项目经济技术指标地块奔牛机械厂地块土地面积平方米不含联合大学校区及留守处用地性质住宅用地综合用地容积率建筑限高米建筑密度住宅用地小于，综合用地小于绿地率住宅用地大于，综合用地大于地价万亩获取方式合作开发，毛地协议出让四项目价值判断淮南房地产市场小析年月日淮南市房产入网项目个可售总面积入网总面积万万住宅可售面积住宅入网总面积万万可售总套数入网总套数套套住宅可售套数住。

3、及改善性需求为主。加之淮南市贫富差距较大，所以高端商品房有相对较大市场。从项目本身来看，从地段上，项目不具备优势，属于城市中心城区边缘地区。但是项目周边交通方便，配套相对齐全。结合高品位住宅小区推出，加之周边竞争楼盘品质相对较弱，估计会有很好前景。从产品上来看，总结认为，只要在产品上做出风格和特色，加上适度夸张包装，以淮南人消费习惯，很可能造成轰动效应。为以后房价提升扩展了空间。由于该项目为合作项目，通过工作，地块已经可以分割开发，无需经过拍卖程序。所以地价基本不变。项目开发投入初始资金较少，值得投入开发。夏剑年月第部分淮南城市背景城市概况淮南市位于中国华东腹地，是安徽省北部重要的中心城市。位于淮河中游，安徽省中部偏北，东与滁州市的凤阳定远县毗邻，南与合肥市的长丰县接壤，西南与六安市的寿县霍邱县相连，西及西北与阜阳市的颍。

4、塔纳捷达奇瑞等每公里元，每天晚上点到次日点是夜行时间，起步价元，超过公里后，桑塔纳等车型元，租车期间等候费过桥过路费等都由乘客承担,等候时间为分钟。航空合肥骆岗国际机场淮南候机楼运营，淮南与合肥骆岗国际机场之间也将采取开空港快线方式，为当地旅客提供购票班车接送异地值机等站式服务。距离合肥新桥国际机场仅需分钟可达。肥都市圈按照规划，合肥都市圈将形成小时通勤圈和生活圈，核心圈层实施公交化发展策略。同时，合肥都市圈将率先在全省实现基本养老保险区域统筹，推进五市间社保制度协调配合和社保关系无缝转移接续。合肥都市圈基本圈层半径为公里，到年，合肥市将成为华东第六大城市。第二部分项目概况项目位置该项目位于淮南市田家庵区国庆东路号，东部紧邻大通区。田家庵区是淮南市主城区，淮南几乎金融商业教育等行政资源集中在田家庵区。就项目本身地理位置而。

5、发商。四风险分析目前淮南市在大力开发山南新区，政府规划把山南建设成为个新城区，建设道路根据南部新城区地形特点水系分布系统采用方格网布局，局部有所变化，形成八纵六横路网骨架。其水系绿化将纵贯整个南部新城区，城区与舜耕山及周围自然环境融为体。市政府也将搬到山南新区，包括以后地铁，轻轨都在山南设立站台。淮师附小淮南二中安徽理工大学以后都将搬至山南新区。而水厂路附近以后发展规划就是完善经济开发区，周边以后厂房会较多，也有定污染系弥补股权溢价万元实际净利润万元项目指标销售毛利率销售净利率第五部分结论及建议通过年多来对淮南市房地产市场跟踪和调查，总结了大量信息。该城市属于三四线城市，受国家宏观调控限购令影响比较小。由于整个城市产业结构比较单，围绕着煤及延伸产业成为淮南市主导产业，所以城市流动人口较其他城市少很多。房产消费多以刚性需求。

6、普通工薪收入目前都不超过元月。而富裕阶层，从淮南城市道路上行驶汽车就能看出，整个城市好车豪车并不少。针对这部分富裕群体，我们所需要做工作就是对目标客户群品味拉伸，培养其住洋房消费概念。通过对高收入高素质人群聚集，形成产品在淮南市优势地位。项目形象档次定位项目档次定位是中高档高质素精品高档社区主要做洋房空中别墅，即在产品形象品质上走中高端路线，即在能够体现项目形象品质地方做足功夫，通过提供高性价比产品促进销售另外，通过花园洋房高品质与新区内其它项目差异化产品优势，聚集高质素人群，最终形成淮南精品高档社区购买力客户地域消费观念处于稳定或持续上升中高收入群体项目主要针对城市东部，以产品品质突出可以形成区域集聚效应心态开放，追求品质和生活质量，具备投资眼光目标客户行政事业单位公务员存在改善投资需求富裕个体私营企业主矿业电力制药等。

7、宅入网总套业有限公司淮南市国庆中路与田大路交汇处西电话周边配套学校田七小中商场大润发百大邮局中国邮政银行交行中行等幼儿园小区自建幼儿园医院朝阳医院其它无项目占地亩，总建筑面积万平米，容积率，绿化率。目前在售高层，多套房源，面积有和三种户型均价元层，两梯四户。近期在售多层楼，面积是，均价元。目前在售多层，面积在左右，均价元，所剩房源不多小高层面积在，均价元。次，淮南城东目前住宅没有大盘名盘，甚至整个淮南市都没有著名开发商。短期内城东周边楼盘扎堆效应很难形成，此状况给我们提供了机会。从目前新区现有楼盘物业形态看，以多层小高层占多数，而洋房别墅高端市场除了山南新区有部分之外，其他各区都不见踪影。地块目前现状虽周边环境比较差，但国庆东路本身就是城市主干道之，加之又是通向蚌埠和城市高速北出口唯通道，周边配套相对还算齐全，还是给我们。

8、率，绿化率。目前在售高层，多套房源，面积有和三种户型均价元层，两梯四户。近期在售多层楼，面积是，均价元。目前在售多层，面积在左右，均价元，所剩房源不多小高层面积在，均价元。次淮南市东部设立淮南东站，计划年底通车。现在每天停靠淮南火车站客车约有列。始发列车为淮南开往上海次，其他都为停靠车辆，都有相应停靠时间，旅客要提前进站。在市内乘坐路,路，路，路，路，路等公交车可到达火车站。淮南市火车站位于淮南市田家庵区舜耕中路。淮南站到达全国主要城市历时为合肥小时北京小时南京小时上海小时杭州小时太原小时福州小时汉口小时郑州小时石家庄小时济南小时淮南东站是合蚌客运专线与京福高速铁路在淮南市境内所设客运站。合蚌客运专线自京沪高速铁路蚌埠南站南端引出，向南跨京沪高速铁路后转向西至东芦山隧道，经马庄秦庄上跨省道京台高速公路合徐段县道和既有水蚌。

9、带来了定契机。从目前该项目地理资源来看，打造高端产品洋房高层空中别墅以产品及品质突出项目唯性，我们可预计此项目在未来年高档住宅可与区别于淮南山南新区高档住宅成为城市高品位住宅另极。五地块分析优势分析地理优势。仅靠淮南经济开发区，工业园区较多，上班人员较多，相对以后购房有定客流量。品牌优势。淮南市房地产项目本土开发商较多，完善物业管理也不是很多。二劣势分析淮南市外来人口较少，相比无锡减少了部分对外地人需求量。跟周边成熟楼盘小区相比有定竞争压力。地理位置与现在周边销售楼盘相比有点偏远市区。淮南市整个城市房价并不高，期望高额利润成为种空中楼阁。三机遇分析地块周边楼盘主力销售普通住宅，多层和小高层，只有少数洋房和联排别墅，独栋别墅暂时没有，目前淮南市只有山南新区有高端别墅，我们地块可以利用这点在经济开发区打开首家由高端洋房销售开。

10、成本万元减土地出让金万元营业税金及附加万元应交土地增值税万元销售利润万元减期间费用万元营销费用万元管理费用万元财务费用万元营业利润万元营业外收入万元营业外支出万元利润总额万元减所得税万元净利润万元减湾香都开发商安徽金九龙房地产开发公司水厂路与啤酒厂路交汇处电话周边配套学校矿中文汇学校商场大润发邮局无银行无幼儿园自建幼儿园医院无项目占地万平米，总建筑面积万平米，容积率，绿化率。金湾香都目前在售多层和小高层两种物业类型，面积为平米，前期推出产品仅余少量。多层在售均价约元平米，景观小高层在售均价约元平米。主力户型两房，三房。宏大香榭华都开发商安徽天德源置业有限公司淮南市国庆中路与田大路交汇处西电话周边配套学校田七小中商场大润发百大邮局中国邮政银行交行中行等幼儿园小区自建幼儿园医院朝阳医院其它无项目占地亩，总建筑面积万平米，容积。

11、线后进入淮南市境内。京福快速通道合淮蚌客运专线年月份开工以来进展顺利，现在淮南境内座特大桥九龙岗特大桥和高塘湖特大桥正在施工。它不仅具有高铁作用还兼淮南蚌埠合肥三城城际铁路作用，因此在京福通道里先行高标准建设。年淮南将有两条高速铁路穿城而过。淮南将迅速融入到国家高速铁路网四纵四横框架中。公路淮南公路路况良好，合淮高速阜淮高速淮蚌高速等高速公路穿过淮南，滁新高速加速推进。国道省道四通八达。现已形成以洞山东路等干道为核心公路交通网络。淮南长途新客运站是国家级客运站，省际省内班线达到条，省际班线多为每天发车班，省内班线从每天发车班到十七班不等。市内乘坐公共汽车，就可到达淮南长途汽车站田家庵区国庆路。公交淮南市现有市内公共交通营运车辆近辆，公交线路近条，其中余辆城市公交车属于淮南中北巴士股份有限公司营运，另外余辆城市中巴车属于个。

12、行业富裕工薪阶层第三部分项目规划方案初步规划方案初步规划方案洋房和高层空中别墅相结合高档花园住宅小区规划指标用地面积约平方含联大东校区及留守处地块建筑面积约平方花园洋房约平方高层住宅约平方商业用房约平方物业及配套约平方地下室及车位约平方容积率车位约个第四部分项目投资分析项目投资估算序号成本科目单价元洋房面积平方高层面积平方商铺平方车位个平方总成本万元元前期费用政府行政收费勘查设计费前期工程费综合管理服务费主体建安工程费用土建工程费安装工程费主体装修费用安装专业分包工程费基础工程费室外及环境工程费用室外管网工程费用园建绿化环境工程公共配套工程费用社区配套及服务用房人防地下室工程地下室工程运动设施交通设施环卫设施开发间接费合计二项目经济性指标序号项目单位合计洋房高层社区商业地下车位销售收入万元销售面积个销售均价元,万个减销售。

参考资料：

[1]（项目申报）淮南RBD城市休闲中心项目可行性投资申报材料（复件）（第29页，发表于2022-06-24）

[2]（项目申报）淮南5万吨污水处理项目可行性投资申报材料（复件）（第132页，发表于2022-06-24）

[3]（项目申报）淮北钢铁交易市场项目可行性投资申报材料（复件）（第11页，发表于2022-06-24）

[4]（项目申报）淮北燃气轮机联合循环项目可行性投资申报材料（复件）（第92页，发表于2022-06-24）

[5]（项目申报）淮北市吉江工贸宝马汽车4S店项目可行性投资申报材料（复件）（第34页，发表于2022-06-24）

[6]（项目申报）淮北工业学校校园改扩建项目可行性投资申报材料（复件）（第39页，发表于2022-06-24）

[7]（项目申报）淮北宏阳鹿茸酒厂扩建工程项目可行性投资申报材料（复件）（第63页，发表于2022-06-24）

[8]（项目申报）淮北学校校园改扩建项目可行性投资申报材料（复件）（第38页，发表于2022-06-24）

[9]（项目申报）淡水鱼类良种繁育基地项目可行性投资申报材料（复件）（第35页，发表于2022-06-24）

[10]（项目申报）淡水鱼养殖项目可行性投资申报材料（复件）（第76页，发表于2022-06-24）

[11]（项目申报）淡水水产品健康养殖技术示范与推广项目可行性投资申报材料（复件）（第25页，发表于2022-06-24）

[12]（项目申报）淡水养殖项目可行性投资申报材料（复件）（第47页，发表于2022-06-24）

[13]（项目申报）淡水养殖业投入品安全评价与监控技术项目可行性投资申报材料（复件）（第69页，发表于2022-06-24）

[14]（项目申报）淡水养殖业投入品安全评价与监控技术国家科技支撑计划项目可行性投资申报材料（复件）（第72页，发表于2022-06-24）

[15]（项目申报）淡水产品深加工及资源综合利用工程研究中心项目可行性投资申报材料（复件）（第41页，发表于2022-06-24）

[16]（项目申报）淘宝-特色中国衢州馆项目可行性投资申报材料（复件）（第27页，发表于2022-06-24）

[17]（项目申报）淅川蘴嘉苑生态农业示范园产业化项目可行性投资申报材料（复件）（第65页，发表于2022-06-24）

[18]（项目申报）淅川县综合档案馆项目可行性投资申报材料（复件）（第55页，发表于2022-06-24）

[19]（项目申报）淅川县出租汽车公司项目可行性投资申报材料（复件）（第24页，发表于2022-06-24）

[20]（项目申报）淄博市高青县污水处理厂项目可行性投资申报材料（复件）（第63页，发表于2022-06-24）