1、住房万元经营收入,万元利润总额,万元税后利润,万元税前总投资利润率税后总投资利润率财务内部收益率财务净现值,万元税后年均投资利润率年注整体指标是保障性住房按照不含财务费用成本返还价,万元返还情况下结果指标，整体指标是保障性住房按照含财务成本总投资,万元返还情况下结果指标号地块指标指单纯只进行号地块投入结果指标由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照年计算风险分析工期影响项目开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目动态收益水平号地块为非收益项目，开发时间介于深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目投资可行性研究报告核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,目录研究结论项目属性项目投资环境项目分析项目发展定位项目经济效益分析二项目地块属性界定项目概况项目位臵地块现状。

2、配套如餐饮便利店等缺乏，区域生活氛围十分不足。另外，兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定不利用影响。项目东北侧临近大南山别墅区如鲸山别墅等。别墅区相对，对本项目影响不明显。因此，项目未来发展不能局限于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套建设，以规避近期不足带来风险。片区关系图本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾妈湾前海南油后海蛇口等片区。在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，不利于本项目居住项目发展及提升。片区发展分析大南山为包括高尚居住区办公创业园在内综合性地区，而赤湾则是以集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区。本项目位于大南山片区与赤湾片区交界处。大南山片区定位大南山。

3、影响项目动态收益指标。市场风险项目建于车辆段之上，不排除客户有定心理影响，为项目销售带来风险项目所在位臵现状交通及配套均不是非常便捷，这也为项目销售带来风险宏观经济及政策风险开发周期长，宏观经济及政策环境具有定不确定性，这也将为项目发展带来风险。防范建议控制土地成本投入控制工期及项目投资额提高产品性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。七附表附表项目工程计划横道图附表项目开发成本估算表附表项目投资计划估算表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表项目出租收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表项目损益及利润分配表附表项目现金流量表附表项目敏感性分析表平。表项目结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积,总建筑面积,计容积率面积,收益面积,总投资,万元保障性。

4、，项目建设指标如下表。表地块指标表序号项目规模总用地面,建筑容积率建筑覆盖率建筑高度计容积率建筑面积,保障性住房,物业管理用房住宅,单身宿舍,序号项目规模商业,配套设施,社区健康服务中心,居住小区文化室,居委会社区服务站邮政所其它公共配套幼儿园,车辆段派出所,核增建筑面积,住宅首层架空面积,停车库及设备面积,车库层架空面积,机动车停车位个地块利用规划图如下项目区域环境分析项目区域环境概况单身宿舍幼儿园保障性住房住宅用地项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。经过本项目地块公交交通线路较少，但到达项目地块附近公交线路较多。地铁方面，未来将有地铁号线和号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通便捷性。从片区氛围来看目前地块附近居住人口稀少，有定荒芜感，生活便利性。

5、障性住房,平方米，成本返还,万元不含财务费用，销售类物业面积约为,平方米，销售收入约为,万元，经营类物业面积约为,平方米，经营收入约为,万元。表收益物业面积列表序号项目方式建筑面积总额万元备注保障性住房按成本返还政府表销售类物业销售住宅销售单身宿舍销售经营类物业持有经营合计注计算期内住宅销售率为，单身宿舍销售率为，商业年开始出租率，经过年运营期在期末达到稳定出租率，年以后谨慎原则按照元平方米，销售率为原则租转售表利润表序号项目计算公式金额万元收入总额,保障性住房返还,销售类物业,经营类物业,开发成本,销售费用,经营成本销售经营税金及附加取费标准见下文,土地增值税财务费用,利润总额,所得税所得税,净利润,成本增加财务成本，为项目发展带来定风险项目总投资利润率随达到行业般水平，但年均利润率不高，因此若建设周期拉长将进步。

6、项目规划指标项目区域环境分析项目区域环境概况片区关系图片区发展分析项目地块属性界定区位属性物业属性生活便利度属性生活氛围属性资源属性三项目投资环境分析宏观环境分析深圳市房地产市场分析房地产市场政策房地产市场特征分析项目周边房地产市场发展分析项目周边住宅市场发展分析项目周边商业市场发展分析四项目分析优势劣势机会挑战五项目定位项目发展策略项目发展策略项目发展定位客户定位产品定位价格定位六项目经济效益评价项目工作计划主要考虑因素关键节点安排项目经济效益分析分析前提项目投资估算项目资金构成投资使用计划利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资销售税金及附加测算销售税金及附加计算基数中不包含保障性住房返还收入。按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额，教育费附加营业税，城市建设维护税营业税，印花税销售额，堤围。

7、区发展目标是利用大南山地区特定区位及自然优势，建设具有鲜明山海城市特征，集高尚居住商业办公自然生态公园高科技创业园区综合性地区。大南山功能定位是具有郊野性质文化市政公园居住及配套车行便利度较高生活配套匮乏总投资估算中成本投入约,万元，即至项之和项,万元。表项目总投资估算序号项目名称项目整体投资估算其中保障性住房投资估算总额万元单价元占总投资比例总额万元单价元占总投资比例土地成本土地价值平台搭建费用前期工程费建筑安装工程费公共设施费不可预见费开发期间税费财务费用销售费用,销售税金及附加,公用设施专用基金合计注土地投入额度引自土地价值评估报告，为地块包含平台建设成本土地价值，是评估净值加上购地税号地块土地成本则主要为平台建设成本平台建设费用前期工程费建筑安装工程费公共设施费开发期间税费引自委托方提供数据其中保障性住房建安。

8、务成本总投资,万元返还情况下结果指标号地块指标指单纯只进行号地块投入结果指标由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照年计算项目风险分析及防范建议风险分析工期影响项目开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目动态收益水平号地块为非收益项目，开发时间介于号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味项目将在区域市场认知度低，陌生度较高。边缘化在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，项目所在片区属于周边居住区域边缘地带。无可延展性项目周边荒芜，未来无集中住宅供应，项目所在位臵区隔，无可延展性。不纯粹项目紧邻兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定不利用影。

9、成本为带装修成本，其它不带装修不可预见费般为建安工程费，考虑到本项目特殊性取公共维修基金根据相关规定按照建安工程计算销售费用按照销售额计算单方造价按照计容积率建筑面积分摊，具体地块为主要建筑加上分摊配套面积为分摊基数。项目资金构成投资资金来源包括自有资金银行融资及销售收入。项目总投资为,万元，企业自筹资金为,万元，满足普通商品住房自有资金要求。银行融资,万元，销售回款支持约,万元。资金构成情况如下表所示表项目资金构成表序号项目资金万元比例自有资金,银行融资,销售回款,总投资,投资使用计划结合项目开发工程进度资金使用计划如下表投资计划表序号项目名称投资金额上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年土地投入,前期工程费,建筑安装工程费公共设施费,不可预见费,开发期间税费,公共维修基金小计,收入分析收入估算物业类型中。

10、内容，详见附表项目销售收入与经营税金及附加估算表商业收入详见附表项目出租收入与经营税金及附加估算表项目结果指标分析在考虑保障性住房成本返还情况下，项目静态盈利能力很低，动态盈利能力不足。若考虑保障性住房建设引发所有成本都可以获得回收情况下，即不考虑建设保障性住房情况下，只建设单身宿舍住宅商业及配套情况下，项目静态和动态指标均可以达到行业收益水平。表项目结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积,总建筑面积,计容积率面积,收益面积,总投资,万元保障性住房万元经营收入,万元利润总额,万元税后利润,万元税前总投资利润率税后总投资利润率财务内部收益率财务净现值,万元税后年均投资利润率年注整体指标是保障性住房按照不含财务费用成本返还价,万元返还情况下结果指标，整体指标是保障性住房按照含财。

11、响。物业属性地铁上盖规模较小地铁上盖项目为地铁号线蛇口西车辆段工程项目上盖物业，市场和客兴海路户对地铁上盖物业接受度有待验证。规模较小计容积率建筑面积为其中单身宿舍保障性住房住宅住宅规模较小。图车辆段平面功能布臵图松湖东路松湖路兴海大道运用库物资总库检修库综合维修楼试车线车辆段红线占地面积公顷易燃品库餐厅派出所兴海大道松湖路松湖支路生活便利度属性车行便利度较高生活配套匮乏平。表项目结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积,总建筑面积,计容积率面积,收益面积,总投资,万元保障性住房万元经营收入,万元利润总额,万元税后利润,万元税前总投资利润率税后总投资利润率财务内部收益率财务净现值,万元税后年均投资利润率年注整体指标是保障性住房按照不含财务费用成本返还价,万元返还情况下结果指标。

12、收入额亿以下按照计算，亿以上按照计算，本报告统按照计算合计为销售额，即,万元。经营费用税金及附加测算费用房屋租赁管理费为交给房屋租赁管理所费用，按照租金计算，房屋租赁管理费为出租房屋费用，参照中介佣金，取租金，维护费根据世联经验取租金，合计为租金。税金及附加按规定，深圳市房地产租赁税费主要是营业税租金，教育费附加营业税，城市建设维护税营业税，印花税销售额，堤围费收入额亿以下按照计算，亿以上按照计算，本报告统按照计算房产税租金，土地使用税按照土地等级征收，本地块按照元平方米年征收。土地增值税测算按照中华人民共和国土地增值税暂行条例规定和根据深圳市人民政府关于深圳市开征土地增值税有关问题批复深府办函号要求，深圳市从年月日起开始征收土地增值税。对于普通住宅项目增值额低于，免征土地增值税，本项目增值额低于，按照免征考虑。计算。

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