1、中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而拥有地理位臵上巨大优越性，加之宏伟大社区规划，定是未来淮安高档居住区，并使具购买力购房者趋之若骛。中央商务区发展空间较大随着国家严格管理土地政策进步出台和落实，线城市土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性房地产公司已经或将逐步转向二三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格上涨同时这些区域土地价格本身随着当地经济和建设迅猛发展，房地产市场逐步升温，也会呈第章项目概况项目法人概况项目法人淮安房地产开发有限公司以下简称城房产注册资本伍佰万美元住所淮安市清河新区西号工业新区管委会法定代表人企业类型有限责任公司台港澳与境内合资经营范围房地产开发与经营，自有房屋租赁以及相关配套服务和物业管理。涉及许可经营凭许可证经营。房产是由南京房地产开发有限公司和中国香港集团公司共同投资，于年月日经淮安市工商。

2、基地南侧为里运河，为充分利用沿河景观，建筑天际线由北向南降，从而形成良好日照通风条件，使住户充分享受沿河风景带景观资源。同时，总体布局采用围合状总体布臵，通过规整高层住宅布局和曲线高层住宅布局相结合，围合形态不断变化，形成环环相扣内园空间，使本小区成为里运河沿岸处景观。里运河两岸是名人故里美食之乡，到处可见古迹古遗址等，因此，在基地沿河侧设臵风情商业街，既可以创造个供人们休闲商业场所，又为里运河景观带增添了份情趣，同时建立起小区与里运河沟通纽带。基地西北侧为会展中心，会展中心是淮安市标志性建筑，为增强会展中心与里运河对话，在两者间设计视觉走廊，使会展中心与里运河之间形成良好对景关系，同时也使小区景观与城市景观融为体。居住空间住宅空间布局以线形空间为主，局部穿插开敞空间。整体布局南低北高，建筑单体面向中间景观带布臵，充分利。

3、收期为年含建设期，项目在财务上是可行。建议建议在建设过程中，根据实际情况科学安排工程进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以求良好经济效益。建议结合周边已有楼盘开发销售经验和了解到客户需求信息，以优质来取信于客户，争取较高销售率和销售收入。同时需采取积极促销手段，保证销售计划实现和建设资金滚动投入需要。淮安房地产开发有限公司年月年月份淮安主要经济指标中市区居民人均可支配收入元，同比增长，住宅产业将处于快速增长期。城市规模扩容提速淮安规划年内中心城市人口突破万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到，城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到以上。本案独特性地理位臵独特性和不可复制性。由于本项目位于中央商务区，西靠里运河，北邻国际会展。

4、建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视政府未来干预可能性。另外，建筑材料及建筑市场人力成本在未来存在上涨可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对利润预期。房地产开发具有周期性，房价并非路向上，在未来十年销售中也会出现房价下降走势。同时国家宏观调控在进步细化和落实中，出台任何项举措都将对本案开发销售产生巨大影响，国家贷款利率进步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。第章建设方案经济技术指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园面积平方米其他平方米容积率建筑密度绿地率户数户停车位个其中，地上个，地下个。自行车位个建筑设计总平面布局本工程总体设计注意周围城市景观资源利用和营造恬静优美小区环境相结合。在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境关系。。

5、章投资估算资本金及资金筹措项目投资估算范围项目建设资金由两部分组成。部分由项目法人注册资本金构成总额万元，剩余部分由项目法人通过自筹解决，自筹资金部分由上级母公司南京房地产开发有限公司借款，另部分由银行贷款构成。根据项目法人对经营方式设想，本项目工程建设投资估算中，包括建筑结构及安装装修以及工程建设其它费用，总计约亿元。投资估算编制依据项目法人提供基本设计方案和部分基础资料。根据国家有关政策规定，应计缴有关税费。本项目工程造价估算参照近期本市部分同类工程竣工决算主要指标，并考虑费用调整因素。工程建设投资估算定义和假设建造费用参考同类房产建造成本。设备及安装工程以参考同类工程进行估算。总体工程包括室外管线系统道路围墙大门及绿化等。建设投资估算表级编码二级经估算，本项目建设投资为万元，全部投资所得税后财务内部收益率为，投资回。

6、行政管理局批准设立专业房地产开发经营企业。年月日经淮安市管理局批准取得暂定二级房地产开发经营资质。项目概况项目名称淮安项目建设地点基地位于淮安市水渡口中心商务区核心地带。处于钵池山公园和里运河城市景观中带中，与会展中心紧邻，是建设住宅项目风水宝地。基地总占地面积平方米。基地北则是城核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,市道路翔宇大道，南侧是路，西侧与路接壤。条东西向规划道路将基地分为二用地平整，交通便利。规划设计内容为高层住宅风情商业街及相码单位数量单价元合计万元土地费用土地出让金拆迁补偿费用拆迁许可证土地契税,办理土地证其他费用合计前期工程费土地七通平勘察设计费工程招标费放线测绘费图纸审查费质监费工程监理费报建规费,其它合计,建安费用桩基工程费,地下室工程土方工程费土建安装工程费公共装饰简装,公共装饰精装外墙工程费,。

7、用景观资源。注意空间高低疏密舒展与紧凑效果。展现自由空间形态。各组建筑群体高低错落，沿街立面形成起伏有致有层次景观。环境景损耗干式变压器。建筑设计上选用节能材料配件，优化建筑单体体形系数，使之符合建筑节能要求。人防设计说明另见由业主委托当地人防设计院专业设计说明。劳动安全专篇电梯选用电梯选用劳动部门认可产品，电梯经劳保部门验收后投入使用，检修空间设计满足劳保要求。住宅阳台栏杆板净高，外窗窗底距楼面净高以内时设有防护措施。底层厨房卫生间楼梯间采用回填土分层夯实后浇筑混凝土地坪。与燃气引入管贴临或相邻以及下部有管道通过时，其地面以下空间与室外空气相连通。安全保卫专篇住宅小区考虑综合保卫设施，设有围墙门卫，并利用智能化系统监控。安保系统为提高小区安全防范能力，设臵如下系统可视对讲系统包括紧急按钮电视监控系统周界红外报警系统及电。

8、重量设计覆土自重。填充墙按按小型混凝土空心砌块荷重计算，容重。主要楼面活荷载住宅卧室起居室盥洗室走廊门厅厨房均为住宅阳台住宅卫生间设水冲按摩式浴缸卫生间通风机房电梯机房变配电房水泵房消防疏散楼梯幼儿园商场地下室顶板室内部分为住宅地下室顶板室外部分地面车道双向板停车库双向板屋顶花园上人屋面不上人屋面设计使用年限及设计基准期年建筑结构安全等级二级结构设计工程概况该项目位于江苏省淮安市，毗邻建造中会展中心，南面为古运河。本工程由层高层住宅层幼儿园会所商业及地下车库组成。抗震设防本工程建年月份淮安主要经济指标中市区居民人均可支配收入元，同比增长，住宅产业将处于快速增长期。城市规模扩容提速淮安规划年内中心城市人口突破万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到，城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到万，建成。

9、子巡更系统。主机房设于会所安保中心内。住宅分户门采用防盗分户门，住宅底层外窗和外门采用防卫措施。分户毗连阳台设分隔板。空调机座板与邻座相邻时，采用安全隔离措施。第章项目法人与项目经营管理项目法人按国家有关规定，本项目建设与经营实行项目法人制度。本项目项目法人为淮安房地产开发有限公司，淮安房地产开发有限公司对整个项目策划资金筹措建设实施经营债务偿还和资产保值增值实行全过程负责。项目经营管理本项目建成后，淮安房地产开发有限公司将在统物业管理前提下对小区进行销售。地下车库部分由淮安房地产开发有限公司统管理对外收取停车费。第章项目建设进度本项目建设期约为年，计划于年季度开工，年季度竣工，实施进度见表建设形象进度。项目建设形象进度表序号年份年年年年年项目季度前期工程及设计三通平土建工程设备安装工程装饰工程市政配套工程竣工验收销售第。

10、业务成本,主营业务税金及附加,营业费用,管理费用,财务费用二利润总额减所得税,四销售毛利润率五销售净利润率六总投资回报率主要财务指标税后财务内部收益率税后财务净现值万元静态投资回收期年含建设期敏感性分析从建设投资售房价格等二因素对项目进行敏感性分析详见敏感性分析表，在建设投资增加销售价格降低情况下项目财务内部收益率受到较少影响，表明项目抗风险能力较强。财务敏感性分析计算表变动变化率财务变化率因素净现值净利润净现值净利润般工程费用销售收入基准值第章结论与建议结论本项目地处，基地周围配套条件较完善，环境质量较好，交通方便，是较为理想投资居住地区。项目建设符合淮安市发展规划，项目建成后对进步繁荣清河区经济，同时也为会展工程提供相应配套，本项目建设具备良好经济效益，是十分必要载恒荷载设计恒荷载包括设计建筑结构自重设计固定设备。

11、区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到以上。本案独特性地理位臵独特性和不可复制性。由于本项目位于中央商务区，西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而拥有地理位臵上巨大优越性，加之宏伟大社区规划，定是未来淮安高档居住区，并使具购买力购房者趋之若骛。中央商务区发展空间较大随着国家严格管理土地政策进步出台和落实，线城市土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性房地产公司已经或将逐步转向二三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格上涨同时这些区域土地价格本身随着当地经济和建设迅猛发展，房地产市场逐步升温，也会呈上升趋势。由于本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来淮安地标国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域大规模建设和发展，周边环境巨大变化，地价升值将蕴藏着较大空间，从而在定程度上推动。

12、电气工程费设备安装费,供热工程费,燃气工程费给排水工程费,消防工程费合计基础设施工程费室外供电工程费,室外给水工程费燃气工程费电信电视网络费室外排水排污工程室外景观工程其他合计,其他费用涨价预备费不可预见费,物业前期管理费合计,成本小计销售费用售楼处样板房建设费销售佣金及广告费,房屋面积测量费产权交易费其它合计,管理费用开发间接费,合计,财务费用利息支出,合计,总计用款计划根据项目建设进度安排，用款计划见下表序号项目年份合计期初现金余额二本期现金流入,主营业务收入,资本金投入银行贷款,三本期现金支出,投资支出,经营税金及附加,销售费用,管理费用,企业所得税,归还股东投资归还银行贷款,支付银行贷款利息四本期净现金流量,五期末累计现金流,第章财务效益分析项目损益表及投资回报率日期年年年年年年合计项目名称主营业务收入,减主营。

参考资料：

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[2]（项目申报）淮南莲花物流园区项目可行性投资申报材料（复件）（第26页，发表于2022-06-24）

[3]（项目申报）淮南置业项目规划设计项目可行性投资申报材料（复件）（第10页，发表于2022-06-24）

[4]（项目申报）淮南猪原种场项目可行性投资申报材料（复件）（第29页，发表于2022-06-24）

[5]（项目申报）淮南市公园项目可行性投资申报材料（复件）（第48页，发表于2022-06-24）

[6]（项目申报）淮南市中小企业指导服务咨询中心服务园区项目可行性投资申报材料（复件）（第23页，发表于2022-06-24）

[7]（项目申报）淮南奔牛机械厂项目可行性投资申报材料（复件）（第17页，发表于2022-06-24）

[8]（项目申报）淮南RBD城市休闲中心项目可行性投资申报材料（复件）（第29页，发表于2022-06-24）

[9]（项目申报）淮南5万吨污水处理项目可行性投资申报材料（复件）（第132页，发表于2022-06-24）

[10]（项目申报）淮北钢铁交易市场项目可行性投资申报材料（复件）（第11页，发表于2022-06-24）

[11]（项目申报）淮北燃气轮机联合循环项目可行性投资申报材料（复件）（第92页，发表于2022-06-24）

[12]（项目申报）淮北市吉江工贸宝马汽车4S店项目可行性投资申报材料（复件）（第34页，发表于2022-06-24）

[13]（项目申报）淮北工业学校校园改扩建项目可行性投资申报材料（复件）（第39页，发表于2022-06-24）

[14]（项目申报）淮北宏阳鹿茸酒厂扩建工程项目可行性投资申报材料（复件）（第63页，发表于2022-06-24）

[15]（项目申报）淮北学校校园改扩建项目可行性投资申报材料（复件）（第38页，发表于2022-06-24）

[16]（项目申报）淡水鱼类良种繁育基地项目可行性投资申报材料（复件）（第35页，发表于2022-06-24）

[17]（项目申报）淡水鱼养殖项目可行性投资申报材料（复件）（第76页，发表于2022-06-24）

[18]（项目申报）淡水水产品健康养殖技术示范与推广项目可行性投资申报材料（复件）（第25页，发表于2022-06-24）

[19]（项目申报）淡水养殖项目可行性投资申报材料（复件）（第47页，发表于2022-06-24）

[20]（项目申报）淡水养殖业投入品安全评价与监控技术项目可行性投资申报材料（复件）（第69页，发表于2022-06-24）