南拓城市发展格局在逐步推进，玉林房地产市场将以城东区江南区为投资建设热点。玉林市年上半年土地市场交易情况年上半年，玉林市总共挂牌宗土地，其中宗是工业用地，土地均价较低，范围从万至万宗可用做城镇住宅用地，土地均价范围为万元至万元，其中江南区金港路与中山路交叉口西侧块土地可用做商服用地，即可做农贸市场之用，其余两块用地为教育用地和加油站用地。土地位置总面积亩土地用途起始价万元挂牌起始时间单亩地价万元亩玉林市岭塘工业区金港路西侧工业用地玉林市玉柴工业园,二环环南路北侧玉公公路东侧地块四约亩批发零售用地加油站用地玉林市玉柴工业园坡塘工业区玉公公路西面工业用地玉林市江南区金港路与中山路交叉口西侧商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十五城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十六商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十三科教用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十九商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块二十城镇住宅用地玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块工业用地玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块二工业用地从总体上说，月仅有宗土地拍卖，主要是受金融危机影响，企业投资谨慎，政府避免流拍造成负面影响而暂停土地挂牌月份，受全国楼市普遍回暖以及玉林市政府公布玉林市城市总体规划影响，玉林房地产市场有所好转，玉林市土地拍卖量逐步增加。上半年玉林市平均土地挂牌价为万元亩，主要是上半年出让工业用地较多，总体价格下降幅度较大，出让宗房地产开发用地，均价达到了万元亩，这反映了玉林房地产市场回暖在拉动土地市场需求。江南片区仅有宗土地拍卖，为作商服用地及城镇住宅用地，规划建筑至二层均须设置农贸超市，受年江南区各大楼盘去化量较低影响，年上半年在售物业均为年剩余量，出于对房地产市场保护和房地产商投资积极性考虑，上半年政府减少江南区土地出让，将更多投资集中在城东区，其他片区房地产发展较为缓慢。根据房地产行业经验，在二级市场，土地竞拍最终价格般是挂牌价万元左右。目前玉林经济开发区土地拍卖价已达万元，最近玉柴附近拍宗地，拍价为万元每亩。根，并且随着城市建设发展，住宅和其他商业物业需求也将会继续保持增大，虽然年经过了些经济层面上负成本为土地购置费用及建筑安装费用，其中建筑安装费用由合作企业支付，因此，在测算费用时，仅计算购买土地产生费用，即土地购置费暂定为万元亩，土地总购置费用为万元亿元各方案投资成本统计汇总根据以上三种运作模式，汇总以下投资测算结果指标名称及单位方案指标名称及单位方案二指标名称及单位方案三自行投资运营土地运作合作开发土地购买成本面积亩面积亩面积亩单价万亩单价万亩单价万亩总价万元总价万元总价万元项目投资开发成本占地面积万平方米目前地块市场售价万元亩容积率分割出售地块平均面积亩总建筑面积万平方米每亩收益万元建安成本元每亩土地增值税万元其他综合成本元增值税总额万元,每平方米综合建筑成本元建筑成本年增长率总建筑成本万元,总建筑成本亿元小结根据以上对三种运作方案测算，按第种方案进行运作，自行购地并自行开发成本约为亿元按第二种方式运作，并计算土地转让增值税，总投资成本为亿元按第三种方式运作，总投资成本为亿元。第十部分经济效益评价标准方案经济效益评价销售收入测算经过对月份玉林市江南区房地产项目市场售价调查，计算得出现在玉林市江南区多层物业市场均价为元平方米，江南区商铺市场均价为元平方米，并以此为基础进行本项目销售测算。表玉林市江南区房地产项目售价项目名称物业类型市场均价悉尼城多层小高层多层元小高层元弘景金色蓝湾小高层多层元丽景花园多层小高层元玉景园多层元奥利华园高层元盛世江南多层小高层高层元香港城商业元悉尼城商业元弘景金色蓝湾商铺元本项目地块评分，商业面积占项目总建筑面积，即万平方米，多层物业建筑面积占项目总建筑面积，即万平方米。参照玉林市土地出让价格年增长率，结合可售价格测算公式为，房地产开发周期为年，年后项目上市时物业销售单价为计算公式目前地块所属区域物业均价项目综合评分增长率目前可售价格商业面积可售价格元元多层物业建筑面积元元根据上述测算，销售采用期房销售方式,第三年开始销售，销售期年，根据市场经验，按理想化销售，每年销售面积相同，并且物业销售价格按年增长率进行计算，估算得出销售收入为万元。销售税金及附加土地增值税营业税及附加按照销售收入。经计算，项目营业税及附加为,万元土地增值税按销售收入计算，年底结算，销售期内共,万元。具体情况详见表项目财务效益表。总成本费用本项目分四期开发，每期开发亩，开发时间为年年年年，在计算建筑成本时，按元平方米计算，该成本年增长率为，建设成本为万元已包含土地购买费用，销售费用按销售收入计,管理费用按建设成本计，销售费用共万元，管理费用万元。利润及净利润测算计可获得净利润约为,万元。第十二部分方案风险评定及综合评价方案从理论上计算，本方案所获得收益是三个方案中最大，但是本方案运作周期太长，承担政策市场和运作风险也是最大受自身因素影响，下属建筑工程公司实力及房地产运作经验欠缺，在操作过程中，会出现很多不确定性因素方案不适合企业做大做强，不利于集团操作更多项目，而且集团单独操作，很容易受困于项目运作过程中，无法抽身顾及其他项目。方案二本方案获得利益仅仅是土地差价，无法享受到土地未来增值产生价值，按照测算，未来玉林市江南区土地价值会达到万元亩或更高，如果出售土地，则增值部分效益无法获得。本方案不利于集团形象树立。仅进行土地层面上操作，会造成集团只是通过土地转让获取短期利益，没有实力进行项目开发假象，对集团形象不利。方案三从理论上计算，本方案收益相对较低，但综合考虑，通过集团与成功房地产开发企业强强合作，可合理规避市场风险，形成共赢结果。按本方案操作，集团可以抽出更多精力与资金操作其他项目，这是种比较正常经营企业行为。通过资本运作，进行溢价合作，不但能获得土地溢价收益，还可获得地产物业开发收益。集团公司起到开发企业龙头效应，将项目做得非常出色，同时也可提前获取本项目增值效益与未来收益。高个百分点，连续年达两位数增长速度。分城乡看，城市消费品零售额实现亿元，同比增长，县以下消费品零售额实现亿元，同比增长。分经济类型看，国有经济实现零售额亿元，增长集体经济实现零售额亿元，增长股份制经济实现零售额亿元，增长私营经济实现零售额亿元，增长个体经济实现零售额亿元，增长。分行业看，批发和零售业住宿与餐饮业消费品零售额分别实现亿元亿元，分别增长与。全市非公有制经济零售额实现亿元，增长，占全市社会消费品零售总额比重为，其中个体经济零售额占全市社会消费品零售额比重为。人均可支配收入概况城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市城镇单位在岗职工年平均工资元，比上年增长。全市城镇居民人均可支配收入元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长。小结年玉林市经济总体继续保持平稳较快发展，达到了亿元，年全市人均生产总值超过元，达元。根据玉林市十五规划，至年玉林第部分总论项目名称玉林交通商贸物流地产项目编制依据投资项目可行性研究指南建设项目经济评估办法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法房地产估价规范玉林市城市总体规划年玉林市国民经济和社会发展统计公报玉林市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要年玉林房地产统计数据，玉林市规划局国土资源局公布土地出让拍卖数据。项目实地考察和周边楼盘调研核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,主要研究目与内容本项目可行性研究目，主要是论证该地块是否具有投资价值，开发何种项目以及如何进行项目开发，供集团公司进行投资决策。项目论证主要内容包括玉林市宏观经济与房地算公式利润总额经营收入成本税金及附加所得税利润总额所得税税率所得税税率为净利润利润总额所得税计算结果经计算，项目利润总额为,万元，所得税为,万元，税后净利润为,万元。评价指标总投资利润率利润总额项目总投资总投资净利润率净利润项目总投资详见表项目财务效益表。现金流量和财务指标分析项目开发经营期根据本地块实际情况，参照相关地产项目，本项目分为四期开发，开发期为年年年年。二基准收益率确定考虑到本项目实际情况，结合房地产开发项目般收益水平，基准折现率取。三财务指标分析报告以全部投资为计算基础，从现金流量角度进行财务指标分析测算，设定从年初至年为销售期，计算结果如下所示税后项目财务内部收益率为，大于基准收益税后项目财务净现值为,万元税后投资回收期静态为年详见表项目财务指标测算表。项目财务指标测算表表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年现金流入销售收入现金流出,开发成本,管理费用,财务费用销售费用,经营税金及附加,土地增值税,所得税净现金流量所得税后,累计净现金流量,相关经济指标基准收益率全部投资财务内部收益率税后全部投资财务净现值税后,全部投资投资回收期税后项目财务效益表表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年经营收入多层销售收入,商铺销售入投资成本开发成本,管理费用,财务费用销售费用,经营税金及附加,土地增值税,利润总额应纳税所得额,所得税税率净利润总投资利润率总投资净利润率方案二经济效益评价根据方案二运作方式，参考玉林市年土地出让价格万元亩，出让土地可获得约,万元销售收入，扣除土地购置费,万元及土地增值税,万元后，土地出让净收益为,万元。方案三经济效益评价方案三相关收益与费用均参考方案进行计算，即销售总收入为万元。总建设成本为,万元未含土地费用，项目总投资成本,万元。项目总收益约,万元，税后净利润为,万元。根据方案三运作方式，其费用仅涉及前期土地购置费用约,万元，根据方案三运作方式，集团与承建公司合作，由承建公司代建房地产项目，根据目前市场合作惯例，承建公司可拿到利润，按利润比例进行分成计算，集团可拿到约,万元利润分成，扣除土地购置费后集售状况有所下滑。物业销售以多层小高层为主，多层占总量，小高层占。但受经济形势影响，总销售量与年相比整体下降。表玉林市物业销售情况项目江南城东中心城北城西面积占比面积占比面积占比面积占比面积占比多层小高层高层总计商业部分销售量分析年玉林城区个项目有新商务物业推出，其它项目基本为消化年剩余量。市场上有推售项目有华商国际香港城财富金谷广场钻石旺角与岭南都会个项目，推出量与在总市场物业推出量中占较低比例，但与住宅物业相比基本销售情况良好，市场销售率达到以上。由于受金融危机影响，消费者市场预